الوصول إلى المستندات عند بيع العقارات: التكلفة، والأطر الزمنية، ومن يحق له طلبها

لم يعد بيع العقارات اليوم مجرد اتفاق بين البائع والمشتري على السعر. فقد جعلت التشريعات الحديثة والاهتمام المتزايد بحماية حقوق المشترين من الوثائق الفنية عنصرًا أساسيًا في الصفقة. ولذلك، أصبح الوصول إلى الوثائق الأرشيفية للعقار إجراءً إلزاميًا: فهو يسمح بالتحقق من المواد المخزنة في الأرشيفات البلدية والتأكد من أن الحالة الفعلية للشقة أو المنزل تتوافق مع جميع التراخيص الصادرة سابقًا.

بدون هذا الفحص الأولي، هناك خطر اكتشاف مخالفات قبل توقيع عقد البيع، مما قد يؤدي إلى عواقب مالية وقانونية وخيمة.

ما هو الوصول إلى المستندات ولماذا هو ضروري؟

الوصول إلى المستندات هو حق المواطنين في مراجعة المواد الإدارية التي تحتفظ بها الجهات الحكومية أو الحصول على نسخ منها.

في قطاع العقارات، نتحدث بشكل أساسي عن وثائق بناء العقار: تراخيص البناء الأولية، وتعديلات المشروع اللاحقة، وإشعارات إعادة التطوير، وشهادات صلاحية السكن، وغيرها من الوثائق.

لتقديم طلب، يجب عليك ملء نموذج خاص توفره إدارة التخطيط العمراني في البلدية. يتيح لك هذا الإجراء إعادة بناء التاريخ الكامل للعقار والتحقق من قانونية جميع التغييرات - من نقل الجدران إلى تركيب نوافذ جديدة.

فقط من خلال مقارنة المشاريع الأرشيفية بالحالة الراهنة للعقار يمكننا التأكد من سلامته القانونية.

لماذا يُعد الوصول إلى الوثائق مهمًا جدًا؟

التحقق من الامتثال للتخطيط العمراني

الهدف الرئيسي من هذا الإجراء هو ضمان امتثال العقار للتراخيص الصادرة عن البلدية.

غالبًا ما يتم الخلط بين الامتثال للتخطيط العمراني والامتثال للسجل العقاري. ومع ذلك، تُستخدم بيانات السجل العقاري بشكل أساسي لأغراض المحاسبة الضريبية.

قد يكون العقار صحيحًا تمامًا في السجل العقاري، ولكنه قد يحتوي على مخالفات جسيمة من منظور قانون البناء. ولا يمكن الكشف عن هذه المخالفات إلا بالاطلاع على المواد الأرشيفية. التحضير لبيع العقارات: عند البيع، يلتزم المالك بتأكيد قانونية العقار لدى كاتب عدل. إذا اكتشف المشتري، بعد إتمام الصفقة، مخالفات غير معلنة أو إعادة تطوير غير قانونية، فقد يتحمل البائع مسؤولية مالية تصل إلى حد فسخ عقد البيع والشراء. الحصول على الوثائق الأصلية من الأرشيف البلدي هو الطريقة الوحيدة الموثوقة لإتمام الصفقة بأمان. التحقق من صلاحية المنزل للسكن: تُعد شهادة صلاحية المنزل للسكن (agibilità) ذات أهمية خاصة. قد يؤدي غيابها إلى انخفاض قيمة العقار أو حتى رفض البنك منح قرض عقاري للمشتري.

لذلك، يُعتبر التحقق من وجود هذه الوثيقة في الأرشيف البلدي خطوة إلزامية في التحضير للبيع.

كم تبلغ تكلفة طلب الوثيقة؟

تعتمد التكلفة على البلدية ومدى صعوبة البحث عن المواد الأرشيفية.

عادةً ما تُقسّم النفقات إلى فئتين: الرسوم الإدارية وخدمات المتخصصين.

الرسوم البلدية

تشمل هذه الرسوم:

• الرسوم الإدارية ورسوم البحث - عادةً من 15 إلى 100 يورو لكل ملف أرشيفي؛
• نسخ المستندات - من 0.20 إلى 1 يورو للصفحة؛
• تتطلب النسخ المصدقة طابعًا إضافيًا بقيمة 16 يورو.

خدمات المتخصصين

يلجأ العديد من الملاك إلى المساحين أو المهندسين المعماريين أو المهندسين، لأن تحليل وثائق البناء يتطلب معرفة مهنية.

يبلغ متوسط تكلفة دعم الإجراء ما يلي:

• من 150 إلى 300 يورو - فحص قياسي؛
• حتى 700 يورو - الحالات المعقدة التي تتطلب آراء فنية إضافية أو ترميم المستندات.

إذا قمتَ بإجراء العملية بنفسك، فإن التكاليف الإجمالية عادةً ما تتراوح بين 50 و80 يورو.

من له الحق في طلب المستندات؟

• يُمنح حق الوصول إلى المواد الأرشيفية فقط للأشخاص الذين لديهم مصلحة مباشرة ومشروعة في العقار.

يحق للأشخاص التاليين تقديم طلب:

• مالك العقار؛
• المشتري المحتمل الذي وقّع اتفاقية بيع وشراء مبدئية؛
• الفني الذي يتصرف بموجب توكيل رسمي؛
• وكيل العقارات، إذا كان مفوضًا من قبل المالك.
• لا يكفي مجرد نية شراء شقة - من الضروري تأكيد الاهتمام بالمعاملة بشكل موثق.

ثلاثة أنواع من الوصول إلى المستندات

1. الوصول المستندي (القانون 241/1990)

• هذا هو الشكل الأكثر شيوعًا للوصول المستخدم في مبيعات العقارات.
• يجب على مقدم الطلب ذكر سبب الطلب، مثل بيع العقار أو تجديده.عادةً ما ترد البلدية في غضون 30 يومًا.
• من خلال هذا الطلب، يمكنك الحصول على:
• تراخيص البناء؛
• وثائق إعادة التطوير؛
• شهادة تقييم الأثر البيئي؛
• شهادة تقييم الأثر البيئي؛
• الشهادات والتقارير الفنية.

2. الوصول البسيط للمواطنين (المرسوم التشريعي رقم 33/2013)

• يرتبط هذا النوع من الوصول بشفافية الهيئات الحكومية. يمكن لأي مواطن طلب وثائق كان على الإدارة نشرها، لكنها لم تفعل.
• بالنسبة للعقارات الخاصة، فإن هذه الآلية غير مجدية عمليًا.

3. الوصول العام للمواطنين (قانون حرية المعلومات - المرسوم التشريعي رقم 97/2016)

• مماثل لقانون حرية المعلومات الدولي. من الناحية الفنية، يمكن لأي شخص تقديم طلب دون تقديم تفسير.
• مع ذلك، في قطاع العقارات الخاص، توجد قيود كبيرة تتعلق بحماية البيانات الشخصية. لذلك، وللتحقق من قانونية العقار، تستخدم البلديات في أغلب الأحيان الوصول إلى الوثائق بموجب القانون رقم 241/1990.