كيف تتم إجراءات الإخلاء لعدم دفع الإيجار؟

يُعدّ الإخلاء لعدم دفع الإيجار آلية قانونية تُمكّن مالك العقار من إخلاء العقار. فإذا تخلّف المستأجر عن دفع الإيجار أو المصاريف الإضافية (مثل فواتير الخدمات)، يُمكن لمالك العقار حماية حقوقه من خلال رفع دعوى إخلاء لعدم الدفع. ويتم ذلك عن طريق تقديم إشعار إخلاء، والذي يجب أن يُعدّه محامٍ.

تُلزم هذه الوثيقة المستأجر بإخلاء العقار خلال فترة محددة، وتتضمن استدعاءً للمحكمة حيث يتم تأكيد الإخلاء.

كيف يتم تنفيذ الإخلاء لعدم الدفع؟

تخضع إجراءات الإخلاء لعدم الدفع للمواد 658 وما يليها من القانون المدني الإيطالي. ينص القانون على إجراء خاص يسمح للمؤجر، في حالة عدم دفع الإيجار، بتحقيق ما يلي:

- إنهاء عقد الإيجار مبكرًا؛- إخلاء العقار وإعادته؛- تحصيل الإيجار المتبقي.

إذا تخلف المستأجر عن دفع الإيجار أو فواتير الخدمات، فيمكن للمؤجر اتخاذ خطوات فورية لحماية حقوقه.

من المهم التحرك بسرعة لتجنب تراكم ديون كبيرة تُعقّد جهود التحصيل. قد يكون التخلف عن سداد دفعة واحدة حادثًا أو مشكلة مؤقتة، ولكن إذا استمر عدم السداد لمدة شهرين، فهذا مؤشر خطير للمؤجر.

شروط بدء إجراءات الإخلاء

لبدء إجراءات الإخلاء لعدم السداد، يجب استيفاء شرطين:

1. وجود عقد إيجار مكتوب ومسجل. 2. عدم سداد المستأجر للإيجار أو المصاريف الإضافية.

لا يمكن الإخلاء إلا إذا كان عقد الإيجار مكتوبًا ومسجلًا لدى مصلحة الضرائب. لا تُعدّ الاتفاقات الشفهية أو دفعات الإيجار غير المُفصح عنها سببًا للإخلاء.

في مثل هذه الحالات، سيتعين على المالك اللجوء إلى شكل آخر من أشكال الدفاع، وهو دعوى إخلاء العقار من شغله غير القانوني. أما بالنسبة لعدم السداد، فتختلف الأحكام باختلاف نوع عقد الإيجار: - عقد الإيجار السكني: وفقًا للمادة 5 من القانون رقم 392/78، يكفي عدم سداد إيجار شهر واحد أو متأخرات في فواتير الخدمات العامة تعادل إيجار شهرين على الأقل. - عقد الإيجار غير السكني (مثل التجاري): يُطبق معيار "المخالفة البسيطة" (المادة 1455 من القانون المدني). ويُقيّم القاضي مدى خطورة المخالفة. عادةً، تُستخدم نفس المعايير المُستخدمة في تأجير المساكن.

يمكن البدء بإجراءات الإخلاء لعدم الدفع إذا تخلف المستأجر عن دفع الإيجار أو المصاريف الإضافية (مثل فواتير الخدمات) لمدة لا تقل عن 20 يومًا متأخرًا. لا يمكن البدء بإجراءات الإخلاء قبل هذا الموعد النهائي. أما بالنسبة لتأجير العقارات غير السكنية، فيُحدد القاضي مدى خطورة المخالفة، خاصةً إذا تكرر عدم الدفع.

خطوات إجراءات الإخلاء

إجراءات الإخلاء لعدم الدفع مُحددة بوضوح وتتطلب الاستعانة بمحامٍ. الخطوات الأساسية هي كما يلي:

1. إعداد وتقديم إشعار الإخلاء: يقوم المؤجر بإعداد إشعار الإخلاء، ويرسل في الوقت نفسه أمر استدعاء عبر محضر المحكمة لتأكيد الإخلاء. يجب أن تمر 20 يومًا على الأقل بين الإشعار وجلسة المحكمة، ما لم يطلب المؤجر فترة أقصر. 2. جلسة المحكمة: في جلسة المحكمة، يجوز للقاضي ما يلي: - تأكيد الإخلاء؛ - منح المستأجر مهلة لسداد المتأخرات؛ - إحالة القضية إلى جلسة محكمة عادية إذا اعترض المستأجر على الإخلاء.

التغييرات التي أحدثها إصلاح كارتابيا

غيّر إصلاح كارتابيا إجراءات إرسال إشعار الإخلاء وتأكيده. الآن، يجب تسليم الإشعار إلى المستأجر بواسطة محضر المحكمة.

تم تبسيط إجراءات تأكيد الإخلاء: فإذا لم يمثل المستأجر أمام المحكمة، يمكن للقاضي تأكيد الإخلاء فورًا دون الحاجة إلى إصدار أمر تنفيذ من قلم المحكمة. كما يشجع هذا الإصلاح على استخدام الإخلاء الإلكتروني المعتمد (PEC) لتبسيط الإجراءات وتقليل المدة الزمنية.

ماذا يحدث بعد إشعار الإخلاء؟

إذا لم يُخلي المستأجر العقار طواعيةً بعد استلام الإشعار، يحق للمؤجر بدء إجراءات التنفيذ لإجبار المستأجر على الإخلاء. يتضمن هذا الإجراء الخطوات التالية:

1. يُؤكد القاضي الإخلاء ويصدر أمرًا تنفيذيًا بإخلاء العقار.

٢. يُمنح المستأجر مهلة (عادةً ١٠ أيام) لإخلاء العقار طواعيةً. ٣. في حال عدم امتثال المستأجر، يُصدر له المحضر إشعارًا بالإخلاء. ٤. يُحدد المحضر تاريخًا نهائيًا لإخلاء العقار. ٥. إذا استمر المستأجر في شغل العقار، يطلب المحضر تدخل الشرطة لتنفيذ الإخلاء. يبقى المستأجر ملزمًا بدفع الإيجار حتى إخلاء العقار، وتغطية التكاليف القانونية للمالك عند الضرورة.