كيفية بيع شقة للمستأجر وتجنب الأخطاء

يمكن بيع شقة مؤجرة بالفعل بعدة طرق. يمكن للمالك عرض شراء العقار مباشرةً على المستأجر أو بيعه لطرف ثالث. من المهم مراعاة القواعد التي تحكم حق الشفعة، وصحة عقد الإيجار، والآثار الضريبية المحتملة.

كيفية بيع شقة للمستأجر

في كثير من الحالات، يُعد بيع العقار للمستأجر الحالي الخيار الأنسب.

تتيح لك هذه الطريقة تجنب عرض الشقة على أشخاص غرباء عدة مرات، وتقليل تكلفة خدمات وكالة العقارات، وتبسيط عملية البيع بأكملها بشكل كبير.ومع ذلك، ينص القانون الإيطالي على إجراءات معينة تحمي حقوق المستأجر.

المراحل الرئيسية للبيع

1. عرض شراء رسمي

إذا كان المالك ينوي بيع الشقة في نهاية المدة الأولى من عقد الإيجار (على سبيل المثال، بعد السنوات الأربع الأولى من عقد إيجار 4+4)، فقد يكون للمستأجر حق شراء مسبق (حق الأولوية الأولى).

في هذه الحالة، يلتزم المالك بإرسال إشعار رسمي بالبريد المسجل أو البريد الإلكتروني المعتمد، يوضح فيه:

• سعر البيع؛
• شروط الصفقة؛
• الموعد النهائي لاتخاذ القرار.

2. مهلة الرد

بعد استلام الإشعار، يكون أمام المستأجر 60 يومًا لإبلاغ المالك ما إذا كان سيمارس حقه في الشراء.

إذا كانت الإجابة بنعم، فعادةً ما يتم توثيق المعاملة خلال 30 يومًا.

3. البيع الحر

إذا انتهت المدة الأولى من العقد أو رفض المستأجر رسميًا الشراء، يحق للمالك بيع الشقة بحرية لأي مشترٍ.

ومع ذلك، لا يوجد ما يمنع الطرفين من الاتفاق على البيع للمستأجر في أي وقت بشروط مفيدة للطرفين.

4. إنهاء عقد الإيجار

إذا اشترى المستأجر شقة كمسكنه الرئيسي، فيمكنه الاستفادة من المزايا الضريبية لعقاره الأول.

بمجرد توقيع اتفاقية الشراء، ينتهي عقد الإيجار تلقائيًا لأن المستأجر والمالك يصبحان شخصًا واحدًا.

ماذا يحدث لعقد الإيجار بعد بيع الشقة؟

إذا تم بيع الشقة إلى طرف ثالث، فإن عقد الإيجار الحالي لا ينتهي.

وفقًا للمادة 1599 من القانون المدني الإيطالي، يصبح المالك الجديد تلقائيًا طرفًا في العقد بدلاً من المالك السابق.

هذا يعني أن:

• يحتفظ المستأجر بالحق لشغل الشقة حتى نهاية عقد الإيجار؛
• يبقى الإيجار كما هو؛
• لا يجوز للمالك الجديد تغيير شروط الاتفاقية من جانب واحد؛
• يحق للمالك الجديد استلام الإيجار وإعادة مبلغ التأمين في نهاية عقد الإيجار.

متى لا يجوز تجديد عقد الإيجار

يحق للمالك رفض التجديد التلقائي للاتفاقية فقط في الحالات المنصوص عليها في القانون.

على سبيل المثال، إذا كان:

• ينوي استخدام الشقة لسكنه الخاص أو سكن أحد أقاربه المقربين؛
• لا يملك عقارات سكنية أخرى (باستثناء عقاره الخاص) (المنزل) وينوي بيع الشقة.

في هذه الحالة، يجب إخطار المستأجر قبل ستة أشهر على الأقل من نهاية العقد.

في هذه الحالة، يجب إخطار المستأجر قبل ستة أشهر على الأقل من نهاية العقد.

في هذه الحالة، يكون له حق الشفعة في الشراء.

عقد إيجار غير مسجل

إذا لم يتم تسجيل عقد الإيجار لدى مصلحة الضرائب الإيطالية أو تم تنفيذه بشكل غير قانوني، فإن هذا العقد لا يتمتع بأي قوة قانونية تجاه الغير.

بعد البيع، يحق للمالك الجديد المطالبة بإخلاء الشقة، ولن يتمكن الشخص الذي يسكنها من الاستفادة من الضمانات المعتادة التي ينص عليها القانون.

هل للمستأجر دائمًا حق الشفعة في الشراء؟

من الشائع الاعتقاد بأن للمستأجر دائمًا الحق الأول في شراء الشقة.

في الواقع، هذا غير صحيح.وفقًا للقانون رقم 431/1998، لا ينشأ حق الشفعة إلا إذا استُوفيت شروط معينة.

لا يوجد حق الشفعة في الحالات التالية:

• بيع الشقة أثناء سريان عقد الإيجار؛
• انتهاء مدة التجديد الأول للعقد؛
• امتلاك المالك عقارات سكنية أخرى؛
• نقل ملكية الشقة إلى الزوج/الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثانية من القرابة؛
• وجود هبة أو ميراث أو بيع للمبنى بأكمله.

في جميع في الحالات المذكورة أعلاه، يحق للمالك بيع العقار لأي مشترٍ.

بيع شقة لطرف ثالث

لبيع شقة مؤجرة خصائصه الخاصة.

انخفاض القيمة السوقية

عادةً ما تكون الشقة المؤجرة أرخص من الشقة الشاغرة.

يتراوح متوسط الخصم من 15 إلى 30%.

يعتمد مقدار الخصم بشكل أساسي على المدة المتبقية من عقد الإيجار:

• إذا انتهى العقد قريبًا، يكون الخصم صغيرًا نسبيًا؛
• إذا تبقى عدة سنوات قبل انتهاء عقد الإيجار، يكون الخصم للمشتري عادةً ما يُطلب سعر أقل بكثير.

ضريبة أرباح رأس المال

يعتمد مبلغ الضريبة على المدة الزمنية التي انقضت منذ شراء الشقة.

إذا كان المالك يمتلك الشقة لأكثر من خمس سنوات

يكون الدخل الناتج عن البيع معفيًا من ضريبة أرباح رأس المال.

إذا كانت الشقة مملوكة لأقل من خمس سنوات

إذا بعت بسعر أعلى من سعر الشراء، فيجب عليك دفع ضريبة بنسبة 26% على الربح المُستلم.

البيع للمستأجر الحالي

المزايا

• يمكنك الحصول على القيمة السوقية الكاملة للعقار تقريبًا؛
• لا توجد تكاليف لخدمات وكالة العقارات؛
• لا حاجة لإجراء عروض متعددة للشقة؛
• يكون المشتري على دراية تامة بحالة العقار، لذا فإن خطر المطالبات اللاحقة ضئيل للغاية.

الصعوبات المحتملة

يمكن للمستأجر استخدام موقفه للتفاوض والحصول على سعر أقل، بحجة أنه من الصعب بيع شقة بها مستأجر.

بالإضافة إلى ذلك، غالبًا ما تعتمد الصفقة على الحصول على قرض عقاري.

إذا رفض البنك التمويل، فقد تفشل عملية البيع بعد عدة أشهر من الانتظار.

البيع لطرف ثالث مع وجود عقد إيجار قائم

في هذه الحالة، يكون المشترون المحتملون في الغالب مستثمرين.

المزايا

• يُدرّ العقار بالفعل دخلاً ثابتاً؛
• يستمر البائع في استلام الإيجار حتى يتم توقيع الاتفاقية الموثقة.

العيوب

عادةً ما يطلب المستثمرون خصماً كبيراً.

علاوة على ذلك، قد يُصعّب المستأجر على المشترين المحتملين معاينة الشقة.

في بعض الحالات، تنشأ مشاكل في دفع الإيجار، مما قد يعقد عملية البيع.

دفع تعويض للمستأجر مقابل المغادرة المبكرة

أحيانًا يكون الحل الأمثل هو الاتفاق مع المستأجر على إنهاء العقد مبكرًا.

جوهر هذا الاتفاق هو أن يدفع المالك للمستأجر مبلغًا معينًا مقابل إخلاء الشقة طواعية.

هذا ليس شرطًا قانونيًا، بل هو اتفاق طوعي بين الطرفين.

يُبرر هذا الخيار بشكل خاص إذا كانت تكلفة الشقة الشاغرة أعلى بكثير من تكلفة السكن بموجب عقد إيجار حالي.

على سبيل المثال، إذا أدى بيع شقة مشغولة إلى انخفاض في السعر بنسبة إذا دفعت مبلغ 25,000 يورو، فإن دفع تعويض للمستأجر يتراوح بين 5 و7 آلاف يورو يسمح لك بالحفاظ على معظم القيمة السوقية للعقار. علاوة على ذلك، يساعد هذا النهج على تجنب الانتظار الطويل لانتهاء عقد الإيجار أو إجراءات الإخلاء القانونية، مما يسمح لك بإتمام الصفقة بشكل أسرع بكثير.