العقارات 2026: تباطؤ نمو الأسعار وضعف المبيعات في الربع الثاني

تشير بيانات مسح سوق الإسكان الصادر عن بنك إيطاليا إلى مرحلة تباطؤ في السوق، إلا أنها لا تتطور إلى ركود عميق. وفيما يتعلق بالتوقعات طويلة الأجل، يُظهر سماسرة العقارات زيادة حذرة في ثقتهم.

سجل مسح بنك إيطاليا للربع الثاني من عام 2026 تباطؤًا في معدل نمو أسعار العقارات السكنية. كما أظهرت المعاملات المنجزة من خلال الوكالات انخفاضًا طفيفًا مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

على وجه الخصوص، لاحظ السماسرة ديناميكيات سعرية معتدلة، في حين أن خصومات المساومة ومتوسط أوقات البيع لا تزال عند مستويات منخفضة تاريخيًا.

لا يزال طلب المشترين ضعيفًا، وهو ما يصاحبه انخفاض آخر في حجم المساكن المتاحة في السوق.

ديناميكيات أسعار المساكن تتباطأ

في الربع الثاني من عام 2026، انخفض الفرق (التوازن) بين نسبة سماسرة العقارات الذين أبلغوا عن زيادات في الأسعار ونسبة أولئك الذين لاحظوا انخفاضًا إلى 7 نقاط مئوية (مقارنة بـ 12 نقطة مئوية في الربع السابق). على الرغم من التباطؤ، لا يزال هذا الرقم أعلى مما كان عليه في الفترة نفسها من عام 2025.

التوزيع الإقليمي:

• الشمال الغربي: الانخفاض الأكثر وضوحًا في معدلات النمو - انخفض الرصيد من 11 إلى 1 نقطة مئوية فقط.
• الشمال الشرقي والوسط: تباطؤ أكثر اعتدالًا (الرصيد 13 و11 نقطة مئوية على التوالي).
• الجنوب والجزر: كان الرصيد 6 نقاط مئوية.
• 
  

الخصومات وشروط البيع لا تزال ضئيلة

بلغ متوسط الخصم عند المساومة من السعر المبدئي 7%، وهو أقل بقليل من أرقام الربع السابق وقريب من الحد الأدنى التاريخي.

نطاق الخصم حسب المنطقة:

• الشمال الشرقي: خصم متوسط قدره 5% فقط؛
• الشمال الغربي والوسط: قيم متوسطة؛
• الجنوب والجزر: خصم متوسط قدره 9%.

لا تزال مدة بيع المساكن سريعة جدًا - بمتوسط 5 أشهر. يشير هذا إلى أن العقارات المعروضة للبيع تجد مشتريها بسرعة نسبية.

سجلت حوالي 86% من وكالات العقارات معاملة واحدة على الأقل كل ربع سنة (المؤشر مستقر). حدثت غالبية المعاملات في السوق الثانوية، حيث مثلت 81% من إجمالي المبيعات.

أحجام المبيعات تتراجع قليلاً

أظهرت المعاملات التي تمت من خلال الوكالات ديناميكيات أقل إيجابية. بلغ توازن الاستجابات حسب حجم المبيعات -13 نقطة مئوية (مع ذلك، يُعد هذا أفضل من -19 نقطة مئوية في بداية العام).

مقارنةً بالربع الثاني من عام 2025، تراجع المؤشر (من -17 إلى -20 نقطة مئوية). وسُجّل أكبر انخفاض في النشاط في الشمال الغربي والشمال الشرقي، بينما شهدت المناطق الوسطى والجنوبية والجزر انخفاضًا أقل حدة.

يستمر انخفاض العرض والطلب

• الطلب: بلغ تقييم سماسرة العقارات لديناميكيات عدد المشترين -15 نقطة مئوية. وهذا مستقر مقارنةً بالربع السابق وأفضل من الربع الثاني من عام 2025 (-19 نقطة مئوية). لا يزال الطلب ضعيفًا، ولكنه يُظهر بوادر ضعيفة على التعافي على أساس سنوي.
• العرض: يستمر حجم طلبات المبيعات الجديدة في الانخفاض - حيث بلغت غالبية الوكلاء الذين أبلغوا عن انخفاض في العرض 26 نقطة مئوية. كما لا يزال رصيد المخزون غير المباع الحالي سلبيًا (-26 نقطة مئوية.).

ونتيجة لذلك، يشهد السوق توازنًا في الانخفاض: فبينما يكون الطلب ضعيفًا، يتراجع العرض أيضًا.

الرهون العقارية وتوافر الائتمان

لا تزال شروط الإقراض العقاري مواتية نسبيًا ولا تؤدي عمليًا إلى اضطرابات في المعاملات:

• تمت 63% من عمليات شراء المنازل في الربع الثاني من عام 2026 باستخدام الرهن العقاري (انخفاض طفيف عن 65% في الربع السابق).
• متوسط نسبة القرض إلى القيمة بلغت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) 78%، وظلت عند مستوى مرتفع. وأشار 18% فقط من الوكالات إلى صعوبات في الحصول على قرض عقاري كسبب لإلغاء عملية البيع. هذا أحد أدنى الأرقام المسجلة.

الإيجارات ترتفع، بينما يتقلص العرض

يُظهر سوق الإيجار اتجاهًا إيجابيًا قويًا للمالكين:

• 83% من الوكالات وقّعت اتفاقية إيجار واحدة على الأقل في ربع سنة (مقابل 79% سابقًا).
• بلغت تقديرات نمو الإيجارات +32 نقطة مئوية.

الوضع حسب المنطقة:

• في الوسط (+41 نقطة مئوية) وفي الجنوب/الجزر (+49 نقطة مئوية)، تسارع نمو معدل الإيجار بشكل ملحوظ.
• في الشمال الغربي، هناك تباطؤ حاد: انخفض الرصيد من 30 إلى 17 نقطة مئوية.

في الربع التالي يتوقع سماسرة العقارات، خلال الربع الأخير، موجة جديدة من النمو في أسعار الإيجارات (ارتفع متوسط التوقعات إلى +23 نقطة مئوية). في الوقت نفسه، يتناقص عدد الشقق المتاحة للإيجار (انخفض المتوسط إلى -26 نقطة مئوية). ومن العوامل المهمة الإيجارات قصيرة الأجل (اليومية)، حيث يرى 54% من الوكالات العقارية أن تأثيرها كبير في سوقها المحلي. في الوسط، وكذلك في الجنوب والجزر، تصل هذه النسبة إلى 65%، مما يؤدي مباشرةً إلى استبعاد العقارات من شريحة الاستثمار طويل الأجل.

توقعات سوق العقارات للفترة 2026-2028

لا تزال تقديرات المشغلين متحفظة، لكنها تُظهر ديناميكيات إيجابية:

• بلغت توقعات الوكالات قصيرة الأجل لأسواقها الخاصة -14 نقطة مئوية (أفضل من -18 نقطة مئوية في العام السابق).
• توقعات السوق الوطنية:
• للربع الحالي: -15 نقطة مئوية (تحسن من -17 نقطة مئوية)؛
• للسنتين المقبلتين: -10 نقطة مئوية (a قفزة كبيرة للأعلى مقارنةً بـ -22 نقطة مئوية في العام الماضي).

يشير هذا إلى نمو حذر ولكنه واثق في ثقة المشاركين في السوق بآفاق سوق العقارات الإيطالية على مدى عامين.