الاستشارات والأدلة
بيع شقة في مسكن مشترك: حقوق الشركاء غير المسجلين والمخاطر والنزاعات القانونية
يتم تنظيم بيع المساكن التي يعيش فيها زوجان غير مسجلين (ما يسمى بالزواج المدني، أو convivenza di fatto) بموجب حقوق الملكية. لا يُطبّق القانون الإيطالي (Legge Cirinnà رقم 76/2016) تلقائيًا أحكام قانون الأسرة المطبقة على الزيجات الرسمية على مثل هذه العلاقات.
شراء العقارات ووضع الملكية
عند شراء منزل من قبل زوجين غير متزوجين، يتم تحديد حجم الحصص بموجب العقد: يمكن تسجيل العقار بحصص متساوية (50/50) أو بنسبة المبلغ المُساهم به.
من المهم الفصل بين حقوق الملكية والتزامات الرهن العقاري. لا يؤدي سداد أقساط الرهن العقاري تلقائيًا إلى جعل الشخص مالكًا أو زيادة حصته دون تسجيل رسمي.
لحماية حقوقهم، يمكن للشريكين إبرام اتفاقية تعايش (Contratto di convivenza) عن طريق كاتب عدل أو محامٍ.
المخاطر الخاصة:
- الميراث: بدون وصية رسمية، لا يُعتبر الشريك المدني وريثًا شرعيًا.
- البيع بين الشريكين: يتطلب نقل ملكية العقارات بين الزوجين المدنيين توثيقًا إلزاميًا. يُعتبر البيع بسعر مخفض أو بدون تحويل فعلي للأموال هبة خفية (donazione indiretta). يُسبب هذا مشاكل للمشترين في الحصول على قرض عقاري مستقبلاً، ويمنح ورثة البائع الحق في الطعن في الصفقة لاحقاً.
حقوق الشريك غير المالك
إذا كان العقار مملوكاً لأحد الشريكين فقط:
- في حالة وفاة المالك: يحصل الشريك الباقي على حق الإقامة المؤقتة (diritto di abitazione) لمدة سنتين (أو حتى 5 سنوات، حسب مدة العلاقة). إذا كان هناك أطفال قصر أو أطفال من ذوي الاحتياجات الخاصة، فإن هذه المدة لا تقل عن 3 سنوات. يُلغى هذا الحق عند الزواج مرة أخرى أو تكوين أسرة جديدة.
- في حالة الانفصال: يلتزم الشريك غير المالك بإخلاء العقار خلال فترة زمنية معقولة. ومع ذلك، إذا كان هناك أطفال قصر أو غير مؤهلين في الأسرة، يجوز للمحكمة ضمان حق الإقامة في المنزل للوالد الذي يبقى الأطفال معه.
- الإيجار: في حالة وفاة المستأجر الرسمي للعقار، يحق للشريك الباقي على قيد الحياة نقل عقد الإيجار إلى اسمه.
إجراءات البيع من قبل المالكين المشتركين (منزل بملكية مشتركة)
إذا كان المنزل مسجلاً باسم كلا الشريكين، يُطبق نظام الملكية المشتركة العادي (comunione ordinaria). يتطلب بيع المساكن لأطراف ثالثة إجماعًا تامًا.
في البيع المشترك، يتم توزيع العائدات بدقة وفقًا للحصص المحددة في عقد الشراء الأصلي (rogito). قبل صرف المبلغ، تُخصم البنود التالية من المبلغ الإجمالي:
- رصيد قرض الرهن العقاري؛
- المصاريف الإضافية (عمولة الوكالة، والخبرة الفنية)؛
- ضريبة أرباح رأس المال (plusvalenza)، إذا تم بيع العقار قبل مرور 5 سنوات على شرائه ولم يكن مكان الإقامة الرئيسي.
ماذا تفعل إذا كان أحد الشركاء معارضًا للبيع؟
لا يمكن لأحد إجبار المالك على توقيع اتفاقية مع أطراف ثالثة، ولكن القانون لا يسمح بإبقاء أي شخص في ملكية مشتركة رغماً عنه.
لا يمكن لأحد إجبار المالك على توقيع اتفاقية مع أطراف ثالثة، ولكن القانون لا يسمح بإبقاء أي شخص في ملكية مشتركة رغماً عنه.
لا يمكن لأحد إجبار المالك على توقيع اتفاقية مع أطراف ثالثة، ولكن القانون لا يسمح بإبقاء أي شخص في ملكية مشتركة رغماً عنه.
- استرداد حصة (Riscatto della quota): يقوم أحد الشركاء بشراء حصة الآخر بالقيمة السوقية، ويعيد تسجيل ما تبقى من الرهن العقاري باسمه (بموافقة البنك).
- الوساطة المدنية (Mediazione civile): مرحلة تمهيدية إلزامية لحل النزاع بمشاركة محامين.
- الفصل القضائي (Divisione giudiziale): إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق، يتم الفصل في المسألة من قبل المحكمة (المادة 1111 من القانون المدني الإيطالي). يجوز للقاضي تقسيم المنزل إلى شقتين مستقلتين (إذا سمح التصميم بذلك)، أو نقل ملكية العقار إلى أحد الشريكين مع التزامه بدفع تعويض للآخر، أو طرح العقار في مزاد علني إجباري، وتقسيم العائدات.
رصيد الرهن العقاري وتكاليف الإصلاح
بما أن الرهن العقاري دين مشترك، فإن كاتب العدل يسدد تلقائيًا رصيد القرض من الأموال المستلمة من المشتري عند البيع. إذا كان الرهن العقاري مناصفةً (50/50)، فسيحتفظ البنك بنصف الدين من كل شريك، بغض النظر عمن سدد الأقساط الشهرية فعليًا. لا يقوم كاتب العدل بإجراء مقاصة تلقائية.
لا تُغير الإصلاحات المنجزة سابقًا حصص الملكية الرسمية.
مع ذلك، يحق للشريك الذي سدد كامل تكاليف أعمال البناء التي زادت من قيمة المنزل، المطالبة بتعويض عن نصف النفقات الموثقة استنادًا إلى المادة 2041 من القانون المدني الإيطالي (الإثراء غير المشروع).
ولضمان التسوية السليمة أثناء البيع، يمكن للطرفين إبرام اتفاقية مع كاتب عدل بشأن التوزيع غير المتكافئ لعائدات البيع، أو توقيع اتفاقية خاصة (scrittura privata) بشأن التسويات المتبادلة مسبقًا.
