بيع العقارات مع وجود مخالفات: متى تكون الصفقة باطلة وكيفية إضفاء الشرعية على المخالفات

كيفية حل المخالفات المتعلقة بالتخطيط العمراني والسجل العقاري قبل توقيع عقد التوثيق وتجنب إعلان بطلان الصفقة.

بيع العقارات التي بها مخالفات أو اختلافات، سواء في التخطيط العمراني أو السجل العقاري، ممكن، ولكنه يتطلب الالتزام بإجراءات معينة. في كثير من الحالات، يمكن إتمام الصفقة بعد إضفاء الشرعية المبدئية على المخالفات (إذا كانت قابلة للتسوية من منظور تشريعات التخطيط العمراني) أو بعد الإفصاح الكامل عن المعلومات المتعلقة بها في العقد وموافقة المشتري.

تُستثنى من ذلك المخالفات الأكثر خطورة، والتي تجعل العقار غير صالح للاستخدام المدني.

هل من الممكن بيع عقار لا يلتزم بالمتطلبات التنظيمية؟

نعم، هذا ممكن، إلا أن الإجراءات والمخاطر المرتبطة بها تختلف اختلافًا كبيرًا حسب طبيعة المخالفة: سواء كانت متعلقة بالتخطيط العمراني، أو السجل العقاري، أو أنظمة المرافق. وللمشاركة بأمان في الصفقة، من الضروري تقييم العقار بشكل صحيح والتمييز بين أنواع المخالفات المحددة.

مخالفات التخطيط العمراني (البناء غير المرخص)

يؤكد الالتزام بالتخطيط العمراني أن الحالة الفعلية للعقار تتطابق مع البيانات الواردة في وثائق الترخيص المسجلة لدى البلدية.

في حال اكتشاف أي مخالفات، فإن العواقب تعتمد على مدى خطورة المخالفة.

المخالفات الخاضعة للتسوية القانونية

إذا كانت التغييرات التي أُجريت متوافقة مع اللوائح السارية، فيمكن للبائع إكمال إجراءات التسوية القانونية الإدارية قبل توقيع عقد البيع الموثق. في هذه الحالة، يظل العقار قابلاً للتصرف، على الرغم من أنه لا يستوفي بعدُ الشروط المطلوبة في مرحلة التفاوض، وسيتم إصلاحه بالكامل بحلول وقت إتمام الصفقة.

بيع عقار به مخالفة إنشائية غير قابلة للإصلاح

إذا كانت المخالفة المكتشفة تتعارض مع لوائح التخطيط العمراني ولا يمكن تسويتها قانونيًا، فإن القيمة السوقية للعقار تنخفض بشكل كبير. من المستحيل الاعتماد على انقضاء مدة التقادم، حيث تُعتبر مخالفة التخطيط العمراني في إيطاليا جارية بموجب القانون الإداري.

يحق للبلدية إصدار أمر بهدم المباني المشيدة بصورة غير قانونية في أي وقت. ولذلك، فإن بيع العقارات التي بها مخالفات غير مصرح بها ولا يمكن إصلاحها ينطوي على مخاطر عالية ويتطلب موافقة صريحة من المشتري على قبول هذا العيب.

مخاطر البيانات الكاذبة

يُعتبر تقديم معلومات غير كاملة أو مُضللة في العقد بهدف إخفاء وجود مخالفة بمثابة تقديم معلومات كاذبة لبيع العقار. وقد يترتب على ذلك بطلان الصفقة والمسؤولية الجنائية عن إدخال معلومات كاذبة في عقد موثق.

الاختلافات في السجل العقاري

يؤدي السجل العقاري وظيفة ضريبية في المقام الأول.

يؤدي السجل العقاري وظيفة ضريبية في المقام الأول.

ينص القانون الإيطالي على أن بيع العقارات التي بها اختلافات جوهرية في السجل العقاري قد يُبطل الصفقة إذا لم يتم تصحيح هذه المخالفات قبل توقيع عقد البيع لدى كاتب العدل.إذا تم بيع عقار لا يتوافق تصميمه مع وثائق السجل العقاري (على سبيل المثال، تم تغيير مواقع التقسيمات أو الغرف)، فإن البائع مُلزم بتكليف متخصص بتحديث وثائق السجل العقاري من خلال إجراءات DOCFA.

الأنظمة الهندسية التي لا تتوافق مع المعايير

على عكس مخالفات التخطيط العمراني، فإن عدم وجود شهادات مطابقة للأنظمة الهندسية لا يمنع بيع العقار. لا يُلزم القانون المالك بتحديث هذه الأنظمة، ولكنه يُلزمه بالإفصاح الكامل عن المعلومات.

لذلك، من الضروري النص صراحةً في العقد على أن شبكات المرافق لا تحمل الشهادة المناسبة.

هل يتحقق كاتب العدل من مطابقة العقار للوائح التخطيط العمراني؟

لا يقوم كاتب العدل بإجراء فحص فعلي للتخطيط العمراني أو الحالة الفنية للعقار.

لا يقوم كاتب العدل بإجراء فحص فعلي للتخطيط العمراني أو الحالة الفنية للعقار.

أوضحت محكمة النقض الإيطالية في الحكم رقم 8230 الصادر بتاريخ 22 مارس 2019 (الدوائر المتحدة) أن واجبات كاتب العدل تقتصر حصراً على التحقق الشكلي والوثائقي.وبالتالي، يمكن لكاتب العدل توثيق معاملة بيع عقار به مخالفات، لأن مهمته هي ضمان صحة العقد قانونياً، وليس التحقق من الحالة الفعلية للعقار.

صلاحيات وحدود كاتب العدل

وفقاً لرأي المحكمة، يقوم كاتب العدل بما يلي:

• التحقق من توافر الوثائق الإلزامية؛
• التحقق من أن العقد يتضمن تفاصيل التصاريح (التراخيص، وتراخيص البناء، وقرارات العفو، أو التسوية القانونية)؛
• التعويض عن الأضرار؛
• تخفيض سعر الشراء؛
• إنهاء العقد.
• في هذه الحالة، لا يمكن تقديم دعوى ضد كاتب العدل إذا كان قد تصرف في حدود صلاحياته القانونية.

كيفية حماية نفسك قبل توقيع عقد موثق

• لتجنب التقاضي بعد البيع، عادةً ما يستعين الطرفان بأخصائي مرخص (مساح أو مهندس معماري أو مهندس) لإعداد تقرير عن تنظيم التخطيط العمراني والبناء (RRE - Relazione di Regolarità Edilizia) أو استنتاج بشأن مطابقة
• لا يُمكن مقارنة الحالة الفعلية للعقار بالوثائق الرسمية وتوفير أقصى حماية للمشتري قبل إتمام الصفقة إلا من خلال وثيقة كهذه، تُعدّ بناءً على دراسة للأرشيف البلدي ومعاينة فعلية للعقار.

هل يُمكن بيع عقار به اختلافات في السجل العقاري؟

• نعم، ولكن القانون يُلزم إما بالإفصاح الصحيح عن المعلومات أو التصحيح المبدئي للمخالفات قبل توقيع عقد البيع الموثق.
• بحسب طبيعة المشكلة، تتوفر الخيارات التالية:

تحديث بيانات السجل العقاري المبدئي (الخيار المفضل)

• إذا كان التباين متعلقًا بتغييرات داخلية في العقار غير مُدرجة في السجل العقاري، فيجب على البائع تكليف متخصص بتحديث المخطط من خلال إجراءات DOCFA قبل إتمام الصفقة.

تطبيق الانحرافات المسموح بها

• إذا كانت الانحرافات طفيفة (مثل الأخطاء الرسومية التاريخية أو الانحرافات البُعدية التي تقل عن 2%)، فيمكن لمتخصص التأكد من أن هذه الانحرافات ضمن الحدود المسموح بها قانونًا ولا تؤثر على الامتثال للسجل العقاري.

التصديق المبدئي على التخطيط العمراني

• في كثير من الحالات في بعض الحالات، يشير التباين في السجل العقاري إلى وجود مخالفة بناء مسجلة على مستوى البلدية. في مثل هذه الحالة، يستحيل تحديث معلومات السجل العقاري حتى يتم حل جانب التخطيط العمراني ودفع الغرامات الإدارية المقررة.

مشكلة قروض الرهن العقاري

• إذا كان المشتري يخطط لشراء عقار باستخدام قرض رهن عقاري، فقد تصبح التباينات عائقًا خطيرًا.

عادةً ما يُعلّق مُقيّم البنك، بعد اكتشافه تناقضات بين الحالة الفعلية للعقار والخطة المساحية، النظر في الطلب.لا تُموّل البنوك عادةً شراء العقارات التي بها مخالفات مساحية أو تخطيطية عمرانية لم تُحلّ.

هل يُمكن أن يؤدي وجود المخالفات إلى اعتبار الصفقة باطلة؟

• قد تؤدي المخالفات الجسيمة إلى بطلان الصفقة كليًا أو جزئيًا، لكن القانون يُميّز بين درجات خطورة العيوب المُكتشفة.

متى تكون الصفقة باطلة؟

• يُعتبر عقد البيع والشراء باطلاً ولا يترتب عليه أي آثار قانونية في الحالات التالية:
• تم تشييد العقار بالكامل دون الحصول على التراخيص اللازمة (على سبيل المثال، بعد 1967، تم بناؤه بدون ترخيص أو تصريح بناء)، ويفتقر العقد إلى معلومات حول التصاريح ذات الصلة؛
• يفتقر عقد التوثيق إلى البيان الإلزامي لمطابقة المخطط المساحي مع الحالة الفعلية للعقار.

عندما تظل المعاملة سارية، ولكن يمكن إنهاؤها

• إذا أشار البائع إلى وجود تصاريح فعلية، ولكنه أخفى انتهاكًا جزئيًا (على سبيل المثال، شرفة غير قانونية أو تعديل غير مصرح به للتقسيمات الداخلية)، تظل المعاملة سارية قانونًا، ولكن يحق للمشتري اللجوء إلى الحماية القضائية.
• في هذه الحالة، يجوز للمشتري المطالبة بما يلي:
• إنهاء العقد بسبب عدم الوفاء بالالتزامات.
• بعد صدور حكم قضائي، تُعاد الملكية إلى البائع، الذي يلتزم برد الأموال المستلمة والتعويض عن أي أضرار لحقت به؛
• تخفيض السعر (مطالبة بتخفيض القيمة). يحتفظ المشتري بملكية العقار، لكنه يحصل على تعويض بقيمة تكاليف إضفاء الشرعية على المخالفة أو الفرق بين السعر المدفوع والقيمة الفعلية للعقار.
•