بلاطة الشرفة السفلية: من يملكها ومن المسؤول عن صيانتها؟

غالبًا ما تُصبح صيانة الشرفة مصدرًا للخلاف بين الجيران. لتحديد من يتحمل تكاليف صيانة منطقة الشرفة السفلية، من الضروري مراعاة هيكل الشرفة واللوائح القانونية السارية.

سطح الشرفة السفلية، أو ما يُسمى "سقف الشرفة" (cielino)، هو الجزء السفلي من بلاطة الخرسانة المسلحة المرئية لمالك الشقة أسفلها. لا يقتصر دور هذا العنصر على كونه عنصرًا زخرفيًا فحسب، بل يلعب أيضًا دورًا حيويًا في الحفاظ على متانة الهيكل. فهو يحمي حديد التسليح من الرطوبة والعوامل الجوية، ويُساهم في مظهر الواجهة، ويُستخدم كقاعدة لتركيب عناصر مختلفة، مثل المظلات والستائر الواقية من الشمس.

بالإضافة إلى ذلك، تساعد حالته السليمة على منع التسربات وتقشر الجص.

ما هو سقف الشرفة؟

الجزء السفلي من الشرفة هو السطح السفلي لبلاطة الشرفة، والذي يمكن رؤيته عند الوقوف على الشرفة في الطابق السفلي والنظر إلى الأعلى. وهو في الأساس بمثابة سقف للمساحة المفتوحة.

على الرغم من أن هذا العنصر ينتمي إلى تصميم الشرفة العلوية، إلا أنه يؤثر بشكل مباشر على كل من مظهر المبنى وراحة سكان الطابق السفلي.

السمات التصميمية الرئيسية

لفهم أهمية سقف الشرفة، من المهم مراعاة وظائفه الرئيسية:

• الموقع. يقع على الجانب المقابل لأرضية الشرفة. يُغطى السطح العلوي بالبلاط والعزل المائي، بينما تُغطى الطبقة السفلية بطبقة واقية تُعزل بلاطة الخرسانة المسلحة عن البيئة الخارجية.
• المواد. في معظم الحالات، يُغطى السطح بالأسمنت أو الجص الجيري، ثم يُسوّى ويُطلى بدهانات واجهات خاصة مقاومة لتغيرات درجة الحرارة والرطوبة.
• الوظيفة الوقائية. تمنع طبقة التشطيب أسفل الشرفة تسرب الرطوبة إلى حديد التسليح. فعند ظهور الشقوق، يبدأ الماء في إتلاف الخرسانة ويتسبب في تآكل المعدن، مما يؤدي إلى انتفاخ الجص وتفتته.
• الدور الجمالي. تؤثر حالة الجزء أسفل الشرفة بشكل مباشر على مظهر الواجهة. تُعطي البقع الرطبة والشقوق والتشطيبات المتقشرة انطباعًا بأن المبنى بأكمله يُعاني من سوء الصيانة.

من يدفع تكاليف إصلاح المنطقة أسفل الشرفة؟

يعتمد الجواب على نوع الشرفة.

يعتمد الجواب على نوع الشرفة.

تُرسّخ الممارسة القضائية، ولا سيما قرارات محكمة النقض الإيطالية رقم 14576/2004 ورقم 7042/2020، قواعد مختلفة للشرفات البارزة والمدمجة.

الشرفة البارزة

تُعتبر الشرفة بارزة إذا امتدت خارج الواجهة وتدلت فوق المساحة من ثلاث جهات.

في هذه الحالة:

• يتحمل مالك الشقة العلوية جميع تكاليف إصلاح سقف الشرفة؛
• تُعتبر الشرفة جزءًا من ملكيته الخاصة؛
• لا يُلزم مالك الشقة السفلية بالمشاركة في التكاليف، لأن الهيكل لا يُستخدم كحامل للأحمال.
• عنصر لمنزله.

استثناء

إذا كانت منطقة الشرفة الفرعية تحتوي على عناصر زخرفية - جص، أو كورنيش، أو تفاصيل معمارية أخرى تُعد جزءًا من التصميم العام للواجهة، فقد تُضاف تكاليف ترميمها إلى تكاليف المنزل العامة.

شرفة مدمجة

تقع الشرفات المدمجة داخل حدود المبنى ولا تبرز خارج الجدران الحاملة.

بالنسبة لهذه الهياكل، تُطبق المادة 1125 من القانون المدني الإيطالي، والتي بموجبها تُوزع التكاليف بين مالكي الطوابق العلوية والسفلية.

يكون تقسيم التكاليف كما يلي:

من يملك المساحة أسفل الشرفة؟

• تتحدد الملكية أيضًا بنوع البناء.

بالنسبة للشرفات البارزة

• تعود ملكية المساحة أسفل الشرفة بالكامل إلى مالك الشقة العلوية. وهو المسؤول عن حالتها الفنية وسلامتها. لا يملك مالك الشقة السفلية أي حقوق ملكية عليها، على الرغم من أنه يمر أسفلها يوميًا.

بالنسبة للشرفات المدمجة

• تكون الملكية مختلطة. يُعتبر الهيكل مشتركًا بين جارين يقع أحدهما فوق الآخر.

في هذه الحالة، تقع مسؤولية تشطيب السطح السفلي على عاتق مالك الغرفة السفلية، لأنه يعمل كسقف لمساحتها.

مواد التشطيب

• إذا كان تصميم المبنى يتضمن الكسوة لخلق مظهر معماري موحد، فقد تُسند مسؤولية صيانتها إلى إدارة المبنى، حتى لو ظل الهيكل نفسه ملكية خاصة.

كيفية التصرف حسب نوع الشرفة

• إذا كانت الإصلاحات ضرورية، فمن المهم تحديد نوع الهيكل بشكل صحيح وتنظيم العمل لتجنب النزاعات والتقاضي.

كيفية تحديد نوع الشرفة

• الخطوة الأولى هي الفحص البصري.
• إذا إذا كانت الشرفة بارزة عن واجهة المبنى ولا توجد جدران أسفلها، فإننا نتحدث عن هيكل بارز.
• إذا ظهرت الشرفة كجوف داخل المبنى ومحاطة بجدران، فإنها تُعتبر شرفة مدمجة.

إجراءات التعامل مع الشرفة البارزة

• في مثل هذه الحالة، لا يستطيع مدير المبنى، كقاعدة عامة، إجبار المالك على إجراء الإصلاحات، لأن المسألة تتعلق بالملكية الخاصة، إلا إذا كان هناك تهديد للسلامة.
• إذا لاحظ السكان تقشرًا في الجص أو أي تلف آخر، فعليهم الاتصال بمالك الشقة التي تعلوها. غالبًا ما تكون المشكلة ناتجة عن تشققات في أرضية الشرفة، والتي يتسرب الماء من خلالها.
• بدون إزالة مصدر الرطوبة، سيكون إصلاح الجزء السفلي إجراءً مؤقتًا.
• يلتزم مالك الشرفة العلوية بتنظيم أعمال الترميم على الفور.
• يُحمّله القانون مسؤولية أي ضرر يلحق بالأشخاص أو الممتلكات نتيجة سقوط العناصر الإنشائية.
• لإجراء الإصلاحات، يحق له طلب الوصول إلى الشرفة السفلية إذا لزم الأمر لتركيب السقالات أو المعدات المساعدة.

إجراءات الشرفة المدمجة

• في حالة وجود هيكل مدمج، يُنصح بحل المشكلة بشكل مشترك بين المالكين.
• يُستحسن إشراك مدير المجمع السكني لتسجيل الاتفاقات المبرمة رسميًا.
• عند طلب العمل، يجب أن يفصل التقدير التكاليف بوضوح:
• تُنسب تكاليف التجصيص والطلاء إلى مالك الشقة السفلية؛
• يتم دفع تكاليف إصلاح البلاطة الداعمة بشكل مشترك بين الطرفين وفقًا للحصص المنصوص عليها في القانون.
• يساعد هذا النهج على تجنب النزاعات وضمان التوزيع العادل للمسؤوليات بين الجيران.