سوق العقارات الإيطالي: نمو الأسعار وتغير الطلب

تشير أبحاث مركز بيانات العقارات إلى أن سوق العقارات الإيطالي يدخل مرحلة أكثر نضجًا من التطور. وتتمثل عوامل النمو الرئيسية في كفاءة الطاقة في المساكن، وتزايد جاذبية المناطق الجنوبية من البلاد، وتزايد اهتمام المشترين بالمنازل والشقق الأكثر اتساعًا.

في حين أن العديد من الدول الأوروبية لا تزال حذرة في استثماراتها وتولي اهتمامًا متزايدًا لجودة الأصول، فقد اختتمت إيطاليا عام 2025 بنتائج مبهرة: إذ ارتفع عدد المعاملات في سوق العقارات السكنية بنسبة 9.5%، وارتفعت الأسعار بنسبة 3.5% مقارنة بالعام السابق، وبلغ متوسط وقت بيع العقار حوالي 150 يومًا.

تُعرض هذه البيانات في الإصدار الثالث عشر من تقرير مركز بيانات العقارات، الذي أعدته الأقسام التحليلية لشركات ريماكس إيطاليا، ورايز، و24ماكس.توقعات عام 2026

يتوقع الخبراء استمرار نمو السوق في عام 2026، وإن كان بوتيرة أكثر اعتدالًا. وسيدعم هذا النمو عوامل أساسية مستقرة. بالنسبة للمشترين، تُعد جودة المساكن وكفاءتها في استهلاك الطاقة وقدرتها على الحفاظ على قيمتها على المدى الطويل من الأمور بالغة الأهمية.

ووفقًا لداريو كاستيليا، الرئيس التنفيذي لشركة ريماكس إيطاليا، فإن سوق الإسكان الإيطالي يزداد نضجًا ووعيًا.

على الرغم من تزايد الطلب على العقارات، إلا أنه لا يزال مرتفعًا، إذ لا تزال العقارات تُعتبر أصلًا موثوقًا وذا أهمية استراتيجية.

تشهد المساكن الموفرة للطاقة ارتفاعًا في الأسعار وسرعة في البيع

لم تعد كفاءة الطاقة مجرد اتجاه بيئي، بل أصبحت عاملًا اقتصاديًا هامًا. ففي عام 2025، ارتفعت مبيعات العقارات المصنفة ضمن فئتي الطاقة A وB بأكثر من 25% مقارنةً بالعامين الماضيين.

يبلغ متوسط سعر هذه العقارات حوالي 40% أعلى من سعر المساكن ذات الأداء المنخفض في استهلاك الطاقة. ومع ذلك، تُباع هذه العقارات بشكل أسرع، حيث تقل فترة عرضها في السوق بنحو 8% عن المتوسط.

تزداد قروض الرهن العقاري "الخضراء" ربحيةً

ويقدم القطاع المصرفي حافزًا إضافيًا.

في النصف الثاني من عام 2025، انخفضت أسعار الفائدة الثابتة على ما يُسمى بالقروض العقارية "الخضراء" المخصصة لشراء مساكن موفرة للطاقة إلى حوالي 2.19%.تُعدّ الأقساط الشهرية على هذه القروض أقل بنسبة 15% في المتوسط من برامج القروض العقارية التقليدية. وبالإضافة إلى انخفاض تكاليف صيانة العقارات، يجعل هذا المساكن الموفرة للطاقة جذابة ليس فقط من الناحية البيئية، بل ومن الناحية المالية أيضًا. علاوة على ذلك، بدأت متطلبات كفاءة الطاقة الأوروبية تُؤثر بشكل ملحوظ على سلوك المشترين.

يُصبح جنوب إيطاليا مركزًا جديدًا للنمو

كان من أبرز التطورات في عام 2025 تعزيز مكانة المناطق الجنوبية من إيطاليا والجزر.

بينما يشهد شمال ووسط البلاد استقرارًا في معدلات النمو، حقق الجنوب أفضل النتائج خلال فترة المراقبة بأكملها. وتساهم عدة عوامل في ذلك، منها: أسعار العقارات المعقولة نسبيًا، وتزايد شعبية العمل عن بُعد والعمل الهجين، والتوقعات الجيدة لارتفاع قيمة المساكن مستقبلًا. ويعتقد الخبراء أن هذا ليس مجرد تقلب مؤقت، بل تغيير طويل الأمد في اتجاهات السوق. فالحوافز الضريبية، ومستوى المعيشة المرتفع، والأسعار المعقولة مقارنةً بالمناطق الوسطى والشمالية، تجذب المشترين الشباب الذين يرون إمكانات كبيرة في هذه المناطق. ويختار المشترون مساكن أكثر اتساعًا. ولا تزال الشقق المكونة من ثلاث غرف نوم هي النوع الأكثر شيوعًا من المساكن في البلاد، حيث تمثل 37.35% من الطلب. مع ذلك، تتجه تفضيلات المشترين تدريجيًا نحو العقارات الأكثر اتساعًا. تشكل الشقق المكونة من أربع غرف والمنازل أو الشقق المكونة من خمس غرف أو أكثر مجتمعةً ما يقرب من 38% من الطلب. ويعكس هذا تغيرًا في مفهوم السكن: إذ ينبغي أن يكون المنزل مكانًا للاسترخاء والعمل والرياضة والدراسة والتواصل الاجتماعي في آن واحد. ويبرز هذا التوجه بشكل خاص في المناطق الوسطى والجنوبية. ففي وسط إيطاليا، تمثل العقارات المكونة من أربع غرف حوالي 20% من المعاملات، بينما تبلغ نسبتها 27% في الجنوب. أما المنازل المكونة من خمس غرف أو أكثر، فتصل نسبتها إلى 22% في وسط البلاد و30% في المناطق الجنوبية. يعود هذا إلى حد كبير إلى أن توسيع المساحات السكنية هنا لا يزال ميسور التكلفة.

العقارات التجارية: التركيز على التجديد الحضري

اختتم قطاع العقارات التجارية عام 2025 بأرقام قياسية. ومع ذلك، لم تكن السمة الرئيسية هي ديناميكيات الاستثمار فحسب، بل التغيير النوعي في السوق أيضًا.

تُعتبر العقارات المكتبية، وعقارات التجزئة، والمجمعات اللوجستية، وقطاع الفنادق بشكل متزايد أدوات للتنمية الاقتصادية والتجديد الحضري.

التجزئة

نما قطاع عقارات التجزئة بنسبة 46% مقارنة بعام 2024، ليصل إلى أعلى مستوى تاريخي له.

اتجه الجزء الأكبر من الاستثمار إلى العقارات خارج مراكز المدن، والتي شكلت حوالي 80% من إجمالي المعاملات.يكتسب مفهوم "مراكز التجارب"، التي تجمع بين التسوق والترفيه وفنون الطهي، شعبية متزايدة. ويبدي المستثمرون اهتمامًا كبيرًا بالمتاجر والأسواق الراقية ومراكز التسوق الحديثة.

قطاع الفنادق

كان قطاع الفنادق ثاني أسرع القطاعات نموًا، حيث ارتفع بنسبة 20%. وقد لاقت مشاريع القيمة المضافة، التي تشمل إعادة بناء المكاتب القديمة والمباني التاريخية وتحويلها إلى فنادق فاخرة، رواجًا كبيرًا.

تتيح لنا هذه الاستراتيجية معالجة مشكلة العقارات غير الفعالة وتلبية الطلب المتزايد على منتج سياحي عالي الجودة في آن واحد.

يُوجَّه جزء كبير من الاستثمار نحو قطاعات العقارات الفاخرة والمتميزة.

روما تُقلِّص الفجوة مع ميلانو

استقطبت العقارات اللوجستية استثمارات تُقدَّر بنحو ملياري يورو، بزيادة قدرها 30% عن العام السابق. وقد تم توفير كامل حجم التمويل تقريبًا - 98% - من قِبَل مستثمرين أجانب.

لا تزال كفاءة الطاقة، والمراعاة البيئية، وجودة الأصول العالية هي المعايير الرئيسية لاختيار العقارات. وفي الوقت نفسه، يتوسع سوق الخدمات اللوجستية تدريجيًا خارج نطاق هيمنة ميلانو التقليدية: إذ تقترب أسعار الإيجارات في منطقة روما بشكل متزايد من مستويات ميلانو.

تُساهم مراكز البيانات، التي تُشكّل قطاعًا منفصلاً وسريع النمو، في تعزيز النمو.

سوق المكاتب: انخفاض في الأحجام، ارتفاع في الطلب

انخفض الاستثمار في العقارات المكتبية بنسبة 14%، ليصل إلى حوالي 1.8 مليار يورو. ومع ذلك، فإن انخفاض الأحجام لا يعكس الصورة الكاملة للأحداث.

يتعزز اتجاه "التوجه نحو الجودة" في السوق، حيث يتركز الطلب على العقارات من الدرجة الأولى الأعلى جودةً والحاصلة على شهادة ESG، والواقعة في المناطق التجارية المركزية.

لا يزال معدل الشغور في هذه العقارات منخفضًا للغاية: حوالي 3% في ميلانو و1.6% فقط في روما.

ونتيجة لذلك، يتمتع مالكو العقارات الحديثة والمستدامة بطلب ثابت ويمكنهم الحصول على سعر أعلى، بينما تفقد العقارات الأقل جودة قدرتها التنافسية تدريجيًا.

ووفقًا للورا بيانتانيدا، رئيسة العلاقات المؤسسية في RYZE، أصبح السوق أكثر انتقائية. يفضل المستثمرون والمستأجرون العقارات التي تجمع بين الجودة العالية والاستدامة والحلول المبتكرة ومرونة الاستخدام. وتُعد مشاريع التجديد وإعادة تصميم المباني القائمة حاليًا المصدر الرئيسي لخلق القيمة، مما يوسع الفجوة بين الأصول الأكثر جاذبية والعقارات التي تفشل في التكيف مع متطلبات السوق الجديدة.