تبين أن أكثر المناطق شعبية في إيطاليا تتصدر قائمة المناطق الأصعب في بيع المنازل

يؤكد ذلك بيانات من هومباندا هورايزون، أول مركز تحليلي يُقيّم السيولة الحقيقية لسوق العقارات الإيطالي. وشملت قائمة المناطق ذات أسوأ أداء في المبيعات نافيلي في ميلانو، والمركز التاريخي لروما، وبوسيلبو في نابولي، وسان سالفاريو في تورينو.

بينما كان يُعتقد سابقًا أن العنوان المرموق يضمن تلقائيًا إتمام الصفقة بسرعة، فإن إحصائيات اليوم تُفنّد هذا الاعتقاد تمامًا. في الواقع، في كثير من الحالات يكون الوضع عكس ذلك تمامًا.

أجرى مركز أبحاث Homepanda Horizon، الذي أنشأته وكالة العقارات التي تحمل الاسم نفسه، مراقبة واسعة النطاق لـ 243,266 قائمة لبيع المساكن على مدار 12 شهرًا من المراقبة المستمرة في ميلانو وروما ونابولي وتورينو. تُحطّم النتائج النهائية أكثر الصور النمطية رسوخًا في هذا القطاع.

مؤشر سيولة هومباندا

تم الكشف عن هذه المفارقة باستخدام أداتين تحليليتين خاصتين:

مؤشر سيولة هومباندا (IVH): يُقيّم الاحتمالية الحقيقية لنجاح بيع سلعة ما على مقياس من 0 إلى 10.
مقياس الحرارة الخصومات: يسجل هذا المؤشر عدد مرات وحجم التعديلات على السعر الأولي للقطعة طوال فترة عرضها على الإنترنت. وشمل الأجانب في القائمة أيضًا كوادرونو - باليسترو - جواستالا (2.0)، سولاري - واشنطن (2.2)، أركو ديلا بيس - سيمبيوني (3.4)، غاريبالدي - بورتا نوفا (3.7) والمركز التاريخي (3.8). تُظهر هذه المواقع الستة الرئيسية المرتبطة بمفهوم "الرفاهية الميلانية" حاليًا سيولة أقل بكثير مما هو شائع.

على النقيض من ذلك، كان حي الطلاب Città Studi - Susa (7.0 نقاط) هو الرائد في ميلانو - وهي منطقة للعيش المريح العادي، والتي نادرًا ما تُذكر في سياق النخبوية.

المركز التاريخي لروما

في العاصمة، تكون هذه المفارقة أكثر وضوحًا.
في مركز روما التاريخي، كان معدل انخفاض الأسعار أعلى بنسبة 183% مقارنةً بحي أبيو لاتينو - كولي ألباني، المعروف بأنه أكثر مناطق المدينة استقرارًا. وفي تصنيف السيولة العام، يحتل مركز مدينة روما المرتبة الأخيرة برصيد 3.05 نقطة. وسُجّل أفضل مؤشر لسيولة العقارات في منطقة ميزوكامينو - سبيناتشيتو - تور دي تشينشي (7.5 نقطة) - وهي ضاحية راقية لا تظهر عادةً على أغلفة الكتيبات الإعلانية. ويتكرر سيناريو مشابه في الجنوب. في نابولي، يُجبر حي بوسيلبو الراقي، وهو تل شهير بإطلالاته البانورامية على الخليج والذي أصبح بمثابة بطاقة تعريف للمدينة بالنسبة للأجانب، البائعين على مراجعة أسعارهم بنسبة 140% أكثر من حي سان كارلو ألا أرينا - سانيتا الأكثر استقرارًا والذي يقطنه أبناء الطبقة العاملة. وفي تورينو، اشتهر حي سان سالفاريو، الذي كان في يوم من الأيام مركزًا مزدهرًا للحياة الليلية بعد دورة الألعاب الأولمبية (وكان يُطلق عليه لفترة طويلة اسم "تراستيفيري الشمالية")، بمتوسط مدة عرض العقارات فيه. 0, 0);">169 يومًا. هذه واحدة من أعلى القيم وأكثرها إشكالية في المدينة. تؤكد أربع مناطق حضرية مختلفة وأربع قواعد بيانات مستقلة الظاهرة نفسها.

البنية التحتية تتفوق على المكانة

التفسير المشترك للأسواق الأربعة بسيط: السيولة الحقيقية تتبع تطور البيئة الحضرية، وليس المكانة التاريخية.
في ميلانو، أدى إطلاق خط مترو الأنفاق M4 الجديد إلى إعادة رسم خريطة الطلب بالكامل: منطقة بونتي لامبرو - سانتا جوليا، التي اكتسبت أصبح الوصول إلى خط مترو الأنفاق M4 الأكثر ديناميكية في البلاد - حيث تُباع قطع الأراضي هنا في المتوسط في غضون 19 يومًا فقط. في تورينو، أدى مشروع إعادة الإعمار واسع النطاق لمنطقة لينغوتو (مركز OGR التكنولوجي، ومحطة مترو M1، ومخزون الإسكان ما بعد الأولمبياد) إلى رفع مؤشرات الموقع إلى 100 يوم من التعرض، وهو استثناء إيجابي نادر لسوق تورينو البطيء. في روما، تتفوق الضواحي عالية الجودة ذات المواصلات المتطورة باستمرار على الصناديق القديمة.
لم تكن أي من المدن التي شملتها الدراسة رائدة في السيولة من الأحياء النخبوية تاريخيًا - في جميع الحالات، احتلت المراكز الأولى المناطق التي شهدت تحديثًا حضريًا حديثًا.

أربع سمات للسوق الإيطالية

يصف المحللون أسواق أربع مدن كبرى بأنها أربعة نماذج سلوكية مختلفة تمامًا:

ميلانو - عقلانية وسيولة. هنا،
نابولي مدينة عاطفية. تُسجل هنا أشد التباينات: من حد أدنى قدره 65 يومًا في منطقة ماتيردي - موسيو إلى ذروة قدرها 138 يومًا في منطقة كولي أميني - كابوديمونتي - بونتي روسي.
تورينو مدينة صبورة (أو راكدة). يمتد متوسط فترة البيع هنا إلى 131 يومًا، وفي منطقة سانتا ريتا - ميرافيوري نورد، يصل هذا الرقم إلى أدنى مستوى له في الدراسة - 170 يومًا متصل بالإنترنت.

البنتهاوس: حلم يصعب بيعه

إذا كانت المواقع الراقية تواجه صعوبات، فإن أكثر أنواع المساكن فخامة - البنتهاوس (مع تراسات مفتوحة وإطلالات بانورامية) - تُظهر نتائج أضعف.
إذا كانت المواقع المتميزة تواجه صعوبات، فإن أكثر أنواع المساكن فخامة - البنتهاوس (مع تراسات مفتوحة وإطلالات بانورامية) - تُظهر نتائج أضعف.
في ميلانو، يبلغ مؤشر IVH للشقق البنتهاوس 4.08 مقابل 4.57 للشقق العادية (الفرق ثابت، وإن كان طفيفًا). في روما، تبلغ هذه الفجوة أقصى حد لها: 3.26 للشقق الفاخرة مقابل 4.46 للمساكن العادية - أي بفارق يزيد عن نقطة واحدة.
أما الإحصائيات الأكثر دلالة في نابولي، فهي تشير إلى أن 51% فقط من الشقق الفاخرة في نابولي تُباع دون تعديل سعرها المبدئي (بينما تبلغ هذه النسبة 81% في ميلانو).
أما الإحصائيات الأكثر دلالة في نابولي، فهي تشير إلى أن 51% فقط من الشقق الفاخرة في نابولي تُباع دون تعديل سعرها المبدئي (بينما تبلغ هذه النسبة 81% في ميلانو).
والأسوأ من ذلك، أن 12% من العقارات الرئيسية في نابولي تتطلب خمسة تخفيضات متتالية أو أكثر في السعر قبل ظهور مشترٍ. في ميلانو، يحدث هذا في 1.9% فقط من الحالات - أي بفارق يقارب ستة أضعاف.

البائع الخاص مقابل الوكالة: الصورة النمطية مؤكدة (في كل مكان تقريبًا)

إن الجدل القائم منذ فترة طويلة حول أن الملاك الخصوصيين، دون مساعدة سماسرة محترفين، يرتكبون أخطاءً في تقييم المساكن في البداية، تؤكده الأرقام في جميع المناطق تقريبًا.
في ميلانو، يضطر البائعون الخصوصيون إلى اللجوء إلى وسائل متعددة خصومات (من 5 مرات أو أكثر) 58% أكثر من الوكالات المحترفة.
في روما تبلغ هذه الفجوة 38% لصالح الوسطاء.
في نابولي يكون الفرق بين المبيعات المستقلة والمحترفة أقل، ولكنه لا يزال ملحوظًا.
الـ كانت تورينو حالة شاذة، حيث لم يغيّر 78.2% من الملاك الخصوصيين أسعار عقاراتهم المعروضة للبيع، بينما بلغت هذه النسبة 74.1% بين الوكالات العقارية. قد يبدو هذا للوهلة الأولى مؤشراً على دقة عالية للتقييم المستقل، لكن السياق يُغيّر هذه النتيجة. تُعدّ تورينو أبطأ سوق عقاري من حيث سرعة التداول (131 يوماً). إن رفض خفض الأسعار عندما يكون نشاط المشترين منخفضًا في البداية ليس دليلًا على المعرفة المالية، بل هو عامل رئيسي يعيق المبيعات.
تُعدّ مفارقة تورينو أهم استنتاجات التقرير: فالسلوك المتطابق (الحفاظ على السعر) في ظل ظروف السيولة العالية (ميلانو) يدل على صحة الحساب، بينما في ظل ظروف الركود (تورينو) يدل على وجود خطأ منهجي. ولا يمكننا فهم الوضع الحقيقي إلا بمقارنة الأسعار بالمدة التي قضاها العقار في السوق.