购买第一套房子可享受 4% 的增值税：什么是增值税以及什么时候可以享受优惠？

对于某些类别的房地产，购买首套住房可征收 4% 的增值税。这些都是需要满足的主观和客观要求。

购买第一套住房时，什么时候可以享受 4% 的增值税？必须满足哪些要求才能享受这项优惠？那些计划为其主要住所购买房产的人经常会问这些问题，特别是如果交易是与缴纳增值税的组织（例如建筑公司）达成的。

通常，当从受增值税覆盖的公司（而不是直接从个人）购买房产时，您还需要缴纳增值税 (VAT)，通常为房产价值的 10% 至 22%。然而，如果满足某些条件 - 例如购买不属于豪华房地产的住房并搬到新公寓 - 您可以享受增值税税率降至 4% 的优惠。这项福利是对其他已经提供的首次购房福利（例如降低注册费）的补充。如果满足某些条件，这些福利可以多次使用。

首套住房 4% 的增值税适用于什么？

正如已经提到的，购买第一套住房并不总是在私人之间进行。通常，房产是从需缴纳增值税的公司购买的，例如直接从开发商购买新房时。在这种情况下，买方除了传统的注册费、地籍费和抵押费外，还有义务支付增值税。如果没有激励措施，该税额可能为财产价值的 10% 至 22%。

正如税务局 (Agenzia delle Entrate) 发布的购买首套房指南中所述，如果满足某些条件，则可以享受首套房免税，其中包括 4% 的增值税减免。该措施首次由 1991 年《金融法》引入，并包含在单一增值税文本中。后经多次确认，至今仍然有效。降低的税率也适用于现有建筑的扩建或新项目的竣工。但要获得这项福利必须满足什么条件呢？

首套住房征收 4% 增值税的主观要求

要享受 4% 的增值税优惠，必须满足有关买方的一些主观要求。特别是，有必要：

• 是个人，因为该福利不适用于法人实体，例如公司；
• 是房产所在城市的居民，或者自购买之日起 18 个月内已在那里登记居住地；
• 不拥有已用作第一套住房的另一处房产；
• 不拥有或拥有已使用国税局激励措施用作第一套住房的其他房产的权利。然而，也有例外，例如，如果第一套住房在购买新房产的合同后 12 个月内出售，或者现有房产不适合居住。

还值得注意的是，如果满足法律要求，对于 36 岁以下的人征收 4% 的增值税，可以获得相当于购买房产时支付的增值税税率的税收抵免。

首套住房征收 4% 增值税的客观要求

购买首套住房征收4%增值税除了主观要求外，还有客观条件。在这种情况下，我们讨论的是利益必须满足的财产特征才能有效。这些条件中：

• 必须在地籍中登记为住宅房产的财产类型；
• 该房产的用途必须仅限于住宅而非商业。这不包括用作办公室、商店、仓库等的财产；
• 房产特征：不应该是精英房（别墅、城堡），即不应该属于A/1、A/8、A/9类。

当然，该房产必须位于意大利，并符合国家和当地有关宜居性、安全性和可用性的法规。

有资格缴纳 4% 增值税的房地产类别

为方便起见，在列出不享受福利的房地产类型后，我们还列出了允许征收 4% 增值税的住宅类别：

• A/2：符合住宅市场需求特点的标准型住宅；
• A/3：具有基本公用设施的经济适用房；
• A/4：采用落后标准建造的人民住房；
• A/5：极受欢迎的住房，公用事业和卫生设施最少；
• A/6：用于农业活动的农村房屋；
• A/7：邻近外部区域供个人使用的小别墅；
• A/11：某些地区典型的住宅建筑。

建筑业何时适用 4% 增值税？

值得注意的是，4%的增值税优惠不仅适用于购买房地产，也适用于建造新建筑或扩建现有房屋。因此，在建筑行业中，您可以使用：

• 装修工程征收 4% 的增值税，例如购买装修第一套房子的材料；
• 如果符合地籍要求且不属于 A/1、A/8 和 A/9 类别，则建造新的第一栋房屋时征收 4% 的增值税；
• 购买用于翻新首套房的重要部件（例如外窗、电梯和其他类似部件）可征收 4% 的增值税。

如何退还第一套住房的 4% 增值税？

为了享受您的第一套住房的 4% 增值税豁免，除了检查上述要求外，您还必须准备相关文件。降低的增值税税率并非自动适用，必须提出申请。为此，您必须提供：

• 买方身份证明文件和税码的副本；
• 已完成的模块可享受新建筑 4% 的增值税减免税率，并将其转让给将开展该工作的公司；
• 建筑许可证副本，或者，如果是新建筑或翻修建筑，则需要适当的开工通知（SCIA 或 DIA）。

附上公证书副本、购买或装修工程付款收据以及确认符合主观和客观要求的声明也很有用。收集的文件必须转移给进行交易或开展工作的房地产中介机构或公司。

4% 增值税的好处

使用 4% 增值税的主要优点是在购买第一套房子时可以节省大量费用。