研究
维修缺陷：如何合法地迫使承包商返工并赔偿损失
装修期间的损坏：谁来赔偿以及如何保护您的权益
房屋出现裂缝或漏水？责任归属——承包商还是业主？如何快速获得赔偿
施工过程中出现的缺陷责任并非仅由一人承担。业主、承包商和工程经理（direttore dei lavori）共同承担责任。装修期间对第三方或建筑物公共财产造成的任何损失均需强制赔偿。在此情况下，根据《意大利民法典》，业主作为财产的保管人（custode del bene）负有主要责任，而建筑公司则对材料错误或工人施工不当造成的损失承担责任。
设计师和施工经理则需对监管不力或设计错误承担责任。
翻新工程中的损坏类型
建筑物或公寓内部的施工始终伴随着技术风险。维修造成的损坏形式多样，主要分为三大类：
- 结构和墙体损坏： 几乎总是由严重的机械冲击、不当的挖掘、拆除隔墙或长时间使用高振动设备（例如，风镐）造成的。此类工作会导致承重墙或天花板出现微裂缝、深裂缝和缝隙。在最严重的情况下，可能会发生地基或支撑结构下沉，威胁整个建筑物的稳定性，并可能导致灰泥、建筑垃圾或外墙覆层突然坍塌。
- 水力及电气系统故障：这些故障表现为由于现有管道意外损坏或新公用设施和防水膜安装缺陷（在浴室和露台尤其常见）而导致的泄漏和渗水。排水沟坡度不当或接缝密封不良会导致水分滞留，进而滋生顽固霉菌。至于电气系统，在未查看公用设施图纸的情况下错误地钻孔或凿墙通常会导致电缆损坏和电表故障。
- 外观损坏和表面缺陷：这些会影响房屋的视觉效果和装修效果。这些包括因重型工具掉落而造成的贵重地板（镶木地板、大理石、彩釉陶）或石质门槛的损坏，以及因未用厚纸板或薄膜妥善遮盖而导致窗户、门和家具沾染油渍或溅洒不褪色油漆。
谁负责对邻居造成的损害？
如果公寓的装修工程导致相邻或地势较低的房屋受损，意大利法律适用业主（委托装修的业主）和承包商（建筑公司）之间的连带责任原则。
这保障了受害第三方有权向上述双方中的任何一方要求全额赔偿，而无需等待双方确定过错程度。自身。法律责任分配如下：
业主/客户的责任
业主保留其财产保管人的身份，并根据《意大利民法典》（Codice Civile）第2051条的规定，对其保管的财产造成的损害承担责任。最高法院的判例（2022年6月30日第20943号裁决）确立，将工作转移给承包商并不免除业主的此项责任。他只能通过证明存在不可抗力（caso fortuito）——即特殊且完全无法预见的事件——才能免除责任。
此外，如果业主明知承包商不称职却仍然聘用，则业主可能被追究选择承包商的过错（culpa in eligendo）；如果业主干预工程进度并向工人发出错误指示，则业主可能被追究监管不力的过错（culpa in vigilando）。
建筑公司/承包商的责任
承包商是工程的直接执行者，根据《民法典》第2043条的规定，承担非合同责任。
由于公司直接管理工地，因此需对其工人的任何疏忽、技术经验不足或错误（例如，不当使用拆除设备或意外损坏主管道）负责。从财务角度来看，建筑工人造成的损失通常由第三方责任险 (RCT) 承保，这是每家专业公司都必须购买的保险。如果业主为了维护良好的邻里关系并加快进度而决定直接向邻居支付赔偿金，则业主保留向承包商追偿已支付款项的全部权利（前提是损失是由施工缺陷造成的）。
因此，在合同中明确规定财产或第三方可能遭受的损害的解决程序至关重要。
如何对施工质量差的建筑工程提出质疑？
对存在缺陷、不足或违反专业标准（regole dell'arte）的工程提出质疑，必须严格遵守《民法典》规定的诉讼时效。
未采取行动或未在规定期限内提出质疑，将导致永久丧失要求纠正缺陷或获得赔偿的权利。
- 法定期限因合同类型和问题严重程度而异：合同中的普通缺陷和偏差（意大利民法典第1667条）： 这些涉及装修缺陷、瓷砖铺贴不当或窗户安装不当。必须在发现缺陷后60天内向承包商报告。向法院提起诉讼的时效期限为自财产交付之日起2。
- 私人工匠完成的工作（《意大利民法典》第2226条）： 如果聘用不具备法人资格的个体工匠（例如，一名油漆工或电工），则必须在发现缺陷后8天内提交缺陷声明，并在1年内向法院提起诉讼。
- 严重的结构或施工缺陷（《意大利民法典》第1669条）： 指影响建筑物强度和耐久性的大规模问题（例如，大面积漏水、承重墙开裂）。保修期为自工程竣工之日起10。1年内提交，诉讼必须在提交申请之日起1年内提起。
重要提示：如果缺陷在验收房产时显而易见，且验收时未提出正式保留意见，则日后将无法提出索赔。
如何正式提出索赔
为了正确处理索赔事宜，必须对所有发现的缺陷进行详细的拍照和录像记录，并务必聘请合格的专家（工程师、建筑师或测量师）出具技术报告。
之后，客户需通过电子邮件或挂号信（Raccomandata A/R）向PEC发送正式索赔。索赔必须详细描述已发现的每项缺陷，指出违反合同的条款，并设定一个严格的期限（通常为14-15天），在此期限内，公司有义务自费纠正缺陷。
根据《意大利民法典》第1668条，客户有权要求：
- 公司承担缺陷纠正费用；
- 按比例降低合同价格；
- 在最严重的情况下解除合同；
- 对所有相关损失进行全额赔偿（对于例如，英语维修期间的酒店住宿费用）。
如何获得损害赔偿
因施工质量差或对第三方造成损害而获得赔偿的过程需要遵循系统的四步方法：
- 记录证据和评估损害： 在开始任何维修工作之前，必须记录当前状况，并且不得对现场进行任何更改。独立专家必须准备一份技术报告（Perizia Tecnica di Parte — PTP），其中包含对损坏原因的分析以及修复成本的估算。
- 正式索赔（Messa in mora）： 索赔应通过电子邮箱或挂号信发送给公司，并（作为通知）发送给项目经理。索赔信中包含要求纠正缺陷、支付金钱赔偿或从合同规定的最终付款中扣除损失金额的要求。
- 与保险公司协商： 如果承包商拥有民事责任保险（RC），他将通知其保险公司。保险专家将与客户的专家一起勘察现场，商定赔偿金额。
- 法律和保护措施： 如果保险公司拒绝承认过错，且提供的赔偿金额不足，您应该联系律师。根据法律规定，第一步是进行民事调解（Mediazione Civile），以尝试和平解决纠纷。在紧急情况下（例如，如果持续漏水导致房屋无法居住），律师会根据《意大利民事诉讼法》第696条之二的规定，申请进行审前技术评估（Accertamento Tecnico Preventivo — A.T.P.）。法院将指定一名独立专家（CTU）正式确定损失的原因和程度。他/她的意见将作为在法庭上获得赔偿或达成和解协议的约束性依据。
