如何将公寓卖给租客

如何将公寓卖给租客并避免错误

出售已出租的公寓有多种方式。业主可以直接向租客出售房产，也可以将其出售给第三方。重要的是要考虑优先购买权的相关规定、租赁协议的有效性以及可能的税务影响。

如何将公寓卖给租客

在许多情况下，将房产卖给现有租客是最便捷的选择。

这种方法可以避免多次带陌生人看房，降低房地产中介服务费用，并显著简化整个交易流程。但是，意大利法律规定了一些保护租户权益的程序。

销售的主要阶段

1.正式购买要约

如果业主打算在租赁期满后（例如，4+4 租赁合同的前四年结束后）出售公寓，租户可能享有优先购买权（第一优先权）。

在这种情况下，业主有义务通过挂号信或认证电子邮件 (PEC) 发送正式通知，其中应包含：

• 售价；
• 交易条款；
• 做出决定的截止日期。

2.回复期限

收到通知后，租户有60天的时间通知是否行使购买权。

如果答案是肯定的，交易公证通常会在接下来的30天内进行。

3. 自由出售

如果合同的第一期限已届满或租户已正式拒绝购买，业主有权将公寓自由出售给任何买家。

但是，双方随时可以以互惠互利的条件约定将公寓出售给租户。

4.租赁终止

如果租户购买公寓作为其主要住所，他们可以享受首次购房的税收优惠。

一旦签署购房协议，租赁合同将自动终止，因为租户和业主成为同一人。

公寓出售后租赁合同如何处理？

如果公寓出售给第三方，现有的租赁合同不会终止。

根据《意大利民法典》第1599条，新业主将自动成为合同的当事人，取代原业主。

这意味着：

• 租户保留居住权直至租赁期满。

租赁；

租金保持不变；

新业主不得单方面更改协议条款；

新业主有权在租赁期满时收取租金并退还押金。

租赁协议何时不得续签

业主仅在法律规定的情况下有权拒绝自动续签协议。

例如，如果他：

• 打算将公寓用作自己或近亲的住所；
• 除自住房外，没有其他住宅房产，并且打算出售该公寓。

在这种情况下，必须至少在合同终止前六个月通知租户。正是在这种情况下，租户拥有优先购买权。

未登记的租赁协议

如果租赁协议未在意大利税务局登记，或者租赁行为违法，则该协议对第三方不具有法律效力。

出售后，新业主有权要求租户腾空公寓，而居住在公寓内的人将无法享受法律规定的通常保障。

租户是否始终拥有优先购买权？

人们普遍认为，租户始终拥有优先购买权。

实际上，情况并非如此。根据第431/1998号法律，优先购买权只有在满足特定条件时才会产生。

在以下情况下，不存在优先购买权：

• 租赁协议期间出售公寓；
• 协议已过第一次续期；
• 业主拥有其他住宅房产；
• 公寓转让给配偶或二代以内亲属；
• 整栋房屋被赠与、继承或出售。

在上述所有情况下，业主均可自由选择是否继续租赁。

将房产出售给任何买家。将公寓出售给第三方

出售带租约的公寓有其自身的特点。

市场价值下降

有人居住的公寓通常比空置的公寓便宜。

平均折扣为15%至30%。

折扣幅度主要取决于剩余租期：

• 如果租约即将到期，折扣相对较小；
• 如果租约还有几年才到期，买家通常会要求大幅降低价格。

资本利得税

税额取决于公寓购买至今的时间长短。

如果业主拥有该公寓超过五年

出售所得免征资本利得税。

如果拥有该公寓不足五年

如果售价高于购买价，则需就所得利润缴纳26%的税款。

出售给现有租户

优势

• 您可以获得几乎全部的市场价值
• 房产；
• 无需支付房地产中介服务费；
• 无需多次带人看房；
• 买家充分了解房产状况，因此后续索赔的风险极低。

潜在困难

租户可以利用自身地位进行谈判，以降低价格，理由是带租客的公寓更难出售。

此外，交易通常取决于能否获得抵押贷款。

如果银行拒绝贷款，交易可能会在等待数月后失败。出售给第三方（已有租赁合同）

在这种情况下，潜在买家主要是投资者。

优势

• 房产已产生稳定的收入；
• 在签署公证协议之前，卖方将继续收取租金。

劣势

投资者通常会要求大幅折扣。

此外，租户可能会阻挠潜在买家看房。

在某些情况下，租金支付会出现问题，这会使房屋出售变得复杂。提前搬离租户的补偿金

有时，最有利的解决方案是与租户达成提前终止合同的协议。

此类协议的实质是，业主向租户支付一定金额，以换取其自愿搬离公寓。

这并非法律强制要求，而是双方自愿达成的协议。

如果空置公寓的价格远高于现有租赁合同下的住房成本，则此方案尤其合理。

例如，如果出售一套有人居住的公寓导致价格下降25,000欧元，那么支付补偿金就显得尤为重要。5000-7000欧元的补偿金，可以最大程度地保留房产的市场价值。

此外，这种方式有助于避免漫长的租约到期等待期或法律驱逐程序，从而更快地完成交易。