2026年意大利房地产市场

2026年房地产市场：第二季度价格增长放缓，销售疲软

意大利银行住房市场调查数据显示，市场正处于降温阶段，但尚未发展成深度衰退。就长期前景而言，房地产经纪人的信心正在谨慎增强。

意大利银行2026年第二季度调查显示，住宅房地产价格增速放缓。通过中介机构完成的交易量也较去年同期略有下降。

经纪人特别指出，价格走势较为温和，而议价折扣和平均销售周期仍处于历史低位。

买家需求持续疲软，导致市场上可供出售的房屋数量进一步减少。

房价动态正在放缓

2026年第二季度，报告房价上涨的房地产经纪人比例与报告房价下跌的房地产经纪人比例之间的差距（平衡）降至7个百分点（上一季度为12个百分点）。

尽管增速放缓，但这一数字仍高于2025年同期水平。区域细分：

• 西北地区：增长率下降最为显著——平衡值从11降至仅1个百分点。
• 东北地区和中部地区：增速放缓较为温和（平衡值分别为13和11）。
• 南部和岛屿地区：平衡值为6个百分点。
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折扣和销售条款仍然很低

从起始价格讨价还价的平均折扣为7%，略低于上一季度的数据，接近历史最低水平。

折扣范围区域：

• 东北地区：平均折扣仅为5%；
• 西北部和中部地区：平均值；
• 南部和岛屿地区：平均折扣为9%。

房屋销售速度依然非常快，平均只需5个月。这表明待售房产能够相对快速地找到买家。

约86%的房地产中介机构每个季度至少记录到一笔交易（该指标保持稳定）。大部分交易发生在二手房市场，占所有销售额的81%。

销售量略有下降

通过中介机构进行的交易动态不太乐观。

按销售量计算的响应平衡为-13 个百分点（但好于年初的-19 个百分点）。与 2025 年第二季度相比，该指标恶化（从 -17 个百分点到 -20 个百分点）。活动下降最明显的地区是西北部和东北部，而中部、南部和岛屿地区的下降幅度较小。

供需持续下降

• 需求：房地产经纪人对买家数量动态的评估为-15 个百分点。与上一季度相比保持稳定，好于 2025 年第二季度（-19 个百分点）。需求依然疲软，但已显现出同比复苏的微弱迹象。
• 供应： 新销售订单量持续下降——报告供应下降的代理商比例高达26个百分点。当前未售库存余额也仍为负值（-26个百分点）。

因此，市场呈现供需平衡下降的局面：需求疲软的同时，供应也在下降。

抵押贷款和信贷可用性

抵押贷款条件依然相对有利，几乎不会导致交易中断：

• 2026年第二季度，63%的房屋购买是通过抵押贷款完成的（较上一季度的65%略有下降）。
• 平均贷款价值比（LTV）达到78%，仍处于高位。
• 只有18%的机构将获得抵押贷款困难作为取消销售的原因。
• 这是有记录以来的最低数字之一。

租金上涨，供应减少

租赁市场对业主而言呈现强劲的积极趋势：

• 83%的中介机构在一个季度内至少签署了一份租赁协议（此前为79%）。
• 租金增长预期平衡值为+32个百分点。

各地区情况：

• 在中部（+41个百分点）和南部/岛屿（+49个百分点），租金增长显著加速。
• 在西北部，租金增长急剧放缓：平衡值从30降至17个百分点。

房地产经纪人预计下一季度将出现新一轮增长。+23 个百分点）。与此同时，可供出租的公寓数量却越来越少（预期值为-26 个百分点）。

短期（日租）租赁是一个重要因素。54%的中介机构认为它对其当地市场的影响显著。

在中部地区以及南部和岛屿地区，这一比例高达65%，直接将房产从长期租赁市场中剔除。2026-2028年房地产市场预测

运营商的预测仍然较为谨慎，但呈现出积极的趋势：

• 各机构对其自身市场的短期预期为-14个百分点（好于一年前的-18个百分点）。
• 全国市场预期：
• 本季度：-15个百分点（较-17个百分点有所改善）；
• 未来两年：-10个百分点（显著改善）。与去年同期相比，这一数字大幅上升（-22个百分点）。

这表明市场参与者对意大利房地产市场未来两年的前景持谨慎而坚定的信心。