2026年意大利租赁市场展望

意大利租赁市场：租金增长放缓，但供应依然短缺

2025年下半年，意大利住宅房地产长期租赁市场依然是最活跃的市场之一，尽管在经历了数年的快速增长后，租金增长速度已开始逐渐放缓。根据Tecnocasa集团分析中心的一项研究，与上半年相比，意大利各大城市的平均租金上涨了2.2%（单间公寓）、2.3%（两室公寓）和2.2%（三室公寓）。因此，市场仍在增长，但增长势头已不如以往强劲。

需求依然旺盛，但供应依然有限

持续旺盛的需求是由几类租户共同造成的。首先，这些租户由于难以获得抵押贷款而无法购房。

此外，越来越多的人选择租房而非买房。相当一部分需求也源于公民因工作或求学而迁往其他城市。选择意大利大学的国际学生人数不断增加，这一趋势尤为显著。越来越多的外国年轻人进入租赁市场，进一步推高了意大利主要教育中心地区的住房需求。

然而，供应仍然无法跟上不断增长的市场需求。主要原因之一仍然是房主的谨慎态度，许多房主担心租户拖欠租金，因此不愿出租自己的公寓。结果，相当一部分住房仍然空置。

短期租赁市场也加剧了这一压力。尽管旅游业对主要城市的影响有所减弱，但在热门旅游目的地，短期租赁市场依然快速增长，导致长期租房者的房源减少。

租金上涨最快的地区

不同城市的租金涨幅差异显著。

巴勒莫的涨幅最为显著。该市单间公寓租金上涨了8.7%，两室公寓上涨了4.9%，三室公寓上涨了4.8%。

热那亚的租金涨幅也很高，单间公寓租金上涨了6.6%，两室公寓上涨了4.8%，三室公寓上涨了3.9%。

都灵的市场也呈现积极态势：单间公寓租金上涨了1.9%，两室公寓上涨了4.3%，三室公寓上涨了3.5%。

米兰和博洛尼亚的情况则截然不同。

2025年下半年，预计租金将停滞或略有下降。在博洛尼亚，所有类型住房的租金均有所下降：

• 单间公寓 - 下降1.5%；
• 两室公寓 - 下降0.6%；
• 三室公寓 - 下降1.1%。

在米兰，单间公寓的租金几乎没有变化，两室公寓的租金下降了0.7%，三室公寓的租金仅上涨了0.2%。

与此同时，分析师强调，租金放缓的原因并非需求疲软，而是价格水平过高。目前，米兰的平均租金约为：单间公寓每月840欧元，两室公寓每月1130欧元，三室公寓每月1525欧元。

据Tecnocasa称，这样的价格已经接近大多数租户的经济承受能力极限。罗马、佛罗伦萨和那不勒斯的租金继续温和增长

在罗马，租金继续相对均衡地增长：

• 单间公寓 - 2%；
• 两室公寓 - 1.9%；
• 三室公寓 - 2.2%。

这里的平均租金分别为每月725欧元、950欧元和1210欧元。

佛罗伦萨的情况类似：增长率在1.6%至2.6%之间，平均租金分别为单间公寓700欧元、两室公寓880欧元和三室公寓1060欧元。

那不勒斯的情况则不太均衡。

涨幅最大的是单间公寓（+2.4%）和三室公寓（+2.1%）的租金价格，而两室公寓的价格仅上涨了 1.2%。这里的平均租金从单间公寓的 530 欧元到三居室公寓的 910 欧元不等。维罗纳和巴里的市场也保持着积极的增长势头，尽管增长率仍然温和，并且因房屋类型而异。

区域行政中心与全国趋势一致

各省行政中心的市场发展情况与大城市类似，尽管增长速度略慢。

2025 年下半年，这些地区的租金上涨了：

• 单间公寓上涨了 1.9%；
• 两居室公寓上涨了 2.7%；
• 三居室公寓上涨了 2.4%。

与此同时，涨幅也低于上半年，这表明市场正在逐步趋于稳定。

学生对市场结构的影响日益增强。

租赁协议的结构也发生了明显变化。

大部分交易（59.3%）仍然是租户以居住为目的的租赁。然而，一年前这一比例为 60.2%，略有下降。

学生租赁市场增长最快。

学生签订的合同比例从 11.1% 增至 14.1%，证实了来意大利留学的国际学生人数不断增长的趋势。与此同时，灵活租金支付合同的比例从 38.9% 增至 39.5%，而短期（过渡性）合同的数量基本保持不变，为 33.4%。

寻找租户所需的时间正在逐渐增加。

市场变化的另一个指标是平均租赁期限的延长。

一年前，平均需要 31 天才能找到公寓租户，而现在这一数字已上升至 34 天。

尽管差异看似不大，但在持续供应短缺的情况下，这表明潜在租户在选择住房时变得更加谨慎。

专家指出，高昂的租金是造成这种选择性的主要原因之一，这迫使居民更加仔细地评估现有房产的价格质量比。