米兰的房价越来越高，难以负担：住房成本上涨速度超过收入增长速度

米兰的住房市场持续呈现出住房成本与收入水平之间日益加剧的不平衡。根据经济适用房观察站 (OCA) 于 2026 年 4 月发布的第三份报告，住房支付困难不再是暂时现象，而已成为一个持续存在的结构性问题。

研究表明，仅靠劳动收入在米兰生活变得越来越困难：住房和交通成本可能高达月收入的 60%。此外，这个问题早已超出米兰市的行政边界，影响到整个米兰都市区。

米兰仍然是工作和学习的理想之地，但与此同时，对于普通居民来说，这里的房价也越来越难以负担。

专家警告说，如果没有长期战略，这可能会严重影响城市的社会和经济平衡。物价增长超过工资增长

2024年，住房成本持续上涨：

• 房地产购买价格上涨8.5%；
• 租金上涨6.8%；
• 平均工资仅增长4.2%，低于通货膨胀率。

对于中低收入工人来说，情况更加糟糕：

• 工人的收入仅增长了3.7%；
• 办公室工作人员的工资增长了2.6%。

生活成本与收入之间的差距日益影响着人们租房或购房的能力。家庭储蓄、亲戚的帮助或外部经济支持变得越来越重要。

租赁市场变得越来越不稳定。

米兰的平均租金价格达到每年每平方米201欧元。与此同时，长期合同的数量正在减少，而短期和灵活租赁形式的数量正在增加。

即使是以前被认为更经济实惠的所谓“约定租金”住房，现在的价格也越来越接近市场报价。

因此，这一工具实际上失去了其社会功能。人口收入两极分化，住房面积不断缩小

米兰的收入结构呈现出明显的社会分层：

• 超过一半的纳税人年收入低于26,000欧元；
• 近三分之一的纳税人年收入低于15,000欧元。

在此背景下，普通居民只能负担得起越来越小的居住空间。

在许多情况下，可用的房屋面积已经低于市场上的最低住房标准。住房问题不仅变得棘手，对许多人来说，它实际上已经变成了一个无法解决的问题。

米兰的实际人口比官方统计的要多。

这项研究最有趣的发现之一是官方居民人数与城市实际人口之间的差异。

根据手机数据，分析师得出结论，虽然米兰官方统计的居民人数为140万，但实际居住在该市的人口超过160万。

该数字包括学生、临时工和未正式登记的人员。这给租赁市场、交通和市政服务带来了额外的压力。

短期租赁加剧了危机

疫情后，短期租赁市场开始快速增长。

越来越多的公寓被改造成旅游公寓，这减少了城市居民的长期住房供应。过去五年：

• 长期租赁的份额从 66% 下降到 51%；
• 临时和短期合同几乎占据了市场的一半。

一方面，这反映了米兰日益增长的旅游吸引力；另一方面，这加剧了那些寻求长期居住和工作住房的人们的不稳定性。

酒店基础设施发展不足进一步加重了私人住房的负担。

住房危机正在蔓延到米兰以外的地方。

住房负担能力问题不仅影响了米兰本身，也影响了大都会区的邻近城市。

即使在与米兰交通便利的市镇，租金价格也在迅速上涨。

许多居民为了降低开支而搬到离市中心更远的地方，但由于交通成本，节省的金额并不显著。根据研究：

• 住房和公共交通支出可能占收入的 50-60%；
• 如果使用私家车，这一比例有时甚至高达 80%。

除了经济负担外，这还会造成额外的环境和基础设施问题。

需要采取综合措施

报告作者强调，住房问题与社会政策、城市规划和劳动力市场密切相关。

• 加强市政当局之间的协调；
• 联合管理城市群；
• 将住房政策与社会保障体系相结合。

尤其关注住房与就业之间的联系。高昂的生活成本已经影响到企业吸引和留住员工的能力。

因此，与就业相关的临时住房解决方案正日益受到关注。需要一项长期战略

报告的最后一部分将住房视为城市经济竞争力和社会稳定所必需的战略基础设施。

专家认为，可负担租金不应超过每平方米每年100-110欧元。一旦超过这个限度，即使是城市运转所必需的关键职业从业人员也会被迫退出住房市场。

该研究的主要结论是，仅仅分析问题已经不够了。米兰需要一项长期、全面的政策，将住房、交通和就业问题在整个城市群层面结合起来。