米兰的办公房地产市场

米兰办公楼市场：质量依然是关键因素

2026年初，米兰办公楼市场在经历了异常活跃的上一年后，进入了自然企稳阶段。根据IPI的最新研究，第一季度办公空间吸纳量约为7.24万平方米。尽管这一数字低于2025年的历史最高水平，但完全符合市场的长期历史趋势。

报告期内共完成98笔交易，这表明市场活动并未减少，而是租户采取了更加平衡和谨慎的策略。市场基本面保持稳定：整体空置率约为9.15%，可用空间总量约为118万平方米。

质量正成为关键的选择标准。第一季度的主要特点是高端写字楼需求高度集中。在总吸纳面积中，甲级和甲+级写字楼约占5.41万平方米，即75%。甲+级写字楼的需求最为旺盛，占所有交易量的40%。甲级写字楼占35%，而乙级写字楼仅占25%。这种需求结构反映了企业对符合高技术要求、节能标准并配备高质量基础设施的现代化建筑的持续需求。值得注意的是，高端市场的空置率仅为3.2%，远低于市场平均水平，这证实了市场对高品质房产的旺盛需求。需求地域分布：中央商务区 (CBD) 保持领先地位

就房产位置而言，最活跃的区域仍然集中在中央商务区 (CBD)，占总吸纳量的一半。

其次是周边地区，占比27%，紧随其后的是：

• 半周边地区 - 11%；
• 郊区 - 8%；
• 历史中心 - 4%。

这种分布情况表明，企业持续……优先选择交通便利、城市环境发达的地区，并将这些因素视为其企业办公地点选址策略中最重要的要素。

最具吸引力地段的租金增长

租赁市场持续呈现高端地段租金上涨的趋势。中央商务区 (CBD) 的最高租金已达到每平方米每年 800 欧元，优质房产的净收益率约为 4.15%。

2025 年第一季度和 2026 年第一季度的数据对比显示，几乎所有细分市场均有所增长：

• 杜奥莫区：从每平方米 750 欧元涨至 780 欧元。米/年；
• Porta Nuova：720 至 770 欧元；
• 中心城区：600 至 620 欧元；
• 半边缘地区：460 至 480 欧元。

边缘地区也呈现积极趋势：

• Bicocca — 320 至 360 欧元；
• CityLife — 480 至 500 欧元；
• Porta Romana — 380 至 400 欧元。

例外 MIND 区域仍然存在，价格仍为每年每平方米 300 欧元。郊区租金从240欧元上涨至260欧元。

交易结构及最热门区域

市场吸收的主要形式仍然是传统的租赁（出租），面积近6.39万平方米。

其他类型的交易分布如下：

• 自用房屋购买（业主自住）——1.02万平方米；
• 现有房屋扩建（扩建）——3100平方米；
• 转租——约4000平方米；
• 预租—— 2500平方米；
• 现有租赁协议修订——2500平方米。

最受欢迎的办公空间面积为500至999平方米和1000至2999平方米，这两个类别分别占总交易量的43%。面积为3000至4999平方米的办公空间占12%，而面积不超过499平方米的小型办公室仅占市场份额的2%。

二手办公楼及现代化改造需求

尽管高端办公楼市场表现良好，但现有办公楼存量中仍有相当一部分面临过时问题。

技术设备不足、能源效率低下以及需要进行大规模现代化改造，降低了此类物业的吸引力，并增加了其市场风险。与此同时，预计2026-2028年期间的新增供应量仍然有限。因此，高品质办公楼市场的租金压力可能会持续存在。

在这种情况下，现有建筑的翻新和重建将成为未来几年市场的关键任务之一。翻新计划的成功实施不仅对业主个人至关重要，而且对米兰办公楼供应的整体质量也至关重要。

投资市场：关注质量和ESG

投资市场仍然高度挑剔。

投资者对现代化的高品质物业以及位于城市成熟商业区的翻新项目最为感兴趣。ESG（环境、社会和治理）标准继续发挥着特殊作用，并日益成为投资决策的决定性因素。

中期内，由于现代化办公空间供应有限，以及专注于高品质办公空间的公司需求强劲，高端市场预计将保持稳定。