出售存在差异的房地产

存在瑕疵的房产出售：交易无效及如何使瑕疵合法化

如何在签署公证契约前解决城市规划和地籍方面的瑕疵，避免交易被宣告无效。

出售存在城市规划或地籍瑕疵的房产是可能的，但需要遵守一定的程序。在许多情况下，如果从城市规划立法的角度来看，这些瑕疵可以合法化，或者在合同中充分披露相关信息并获得买方同意，则可以完成交易。

对于最严重的违规行为，例如导致房产实际上不适宜民用交通的违规行为，会有例外情况。可以出售不符合监管要求的房产吗？

是的，可以出售此类房产，但是，根据违规行为的性质（例如城市规划、地籍或公用设施系统相关违规），程序和相关风险差异很大。为了安全地参与交易，必须正确评估房产并区分特定类型的违规行为。

城市规划违规（未经授权的建设）

城市规划合规性确认房产的实际情况与市政当局登记的许可文件中包含的数据相符。

如果发现任何不符之处，后果取决于违规的严重程度。需合法化的违规行为

如果所做的更改符合现行法规，卖方可以在签署公证契约之前完成行政合法化程序。在这种情况下，尽管房产在谈判阶段尚未满足所有要求，但仍可转让，并且在交易时将完全符合规定。

出售存在无法修复的建筑违规行为的房产

如果发现的违规行为违反了城市规划法规且无法合法化，则房产的市场价值将大幅降低。由于在意大利，城市规划违规行为在行政法意义上被视为持续性行为，因此无法指望诉讼时效届满。

市政当局有权随时下令拆除非法建造的建筑物。因此，出售存在未经授权且无法修复的违规行为的房产风险很高，需要买方明确同意接受此类缺陷。虚假陈述的风险

在合同中提供不完整或歪曲的信息以掩盖违规行为的存在，将被视为在房产销售中提供虚假信息。这可能导致交易无效，并可能因在公证契约中提供虚假信息而承担刑事责任。

地籍差异

地籍主要履行财政职能。

意大利法律规定，如果房产买卖中存在重大地籍差异，且在签署公证契约前未纠正这些差异，则该交易可能无效。如果出售的房产布局与地籍文件不符（例如，隔断或房间的位置已更改），卖方有义务委托专家通过DOCFA程序更新地籍文件。

不符合标准的工程系统

与城市规划违规不同，工程系统缺少合格证书并不妨碍房产出售。法律不强制业主对这些系统进行现代化改造，但要求充分披露相关信息。

因此，必须在合同中明确说明公用设施网络没有相应的认证。公证人是否检查房产的城市规划合规性？

公证人不对房产的城市规划或技术状况进行实际检查。

意大利最高法院在2019年3月22日第8230号判决（联合法庭）中明确指出，公证人的职责仅限于形式和文件核实。因此，即使出售存在瑕疵的房产，公证人也可以进行公证，因为其职责是确保行为的法律效力，而非核实房产的实际状况。根据法院的立场，公证人：核查必要文件的完整性；核实合同是否包含许可证（执照、建筑许可证、特赦令或合法化文件）的详细信息；

检查地籍合规声明是否存在；

不进行技术勘测，也不检查房产；

不确认房产的实际状况与设计文件是否相符；

接受并认证双方的声明，确保交易的合法性，但不保证卖方提供的技术信息的准确性。

谁负责？

由于公证人仅限于文件核实，因此，因提供虚假信息而承担的民事和刑事责任完全由卖方承担。

如果在交易后发现部分隐藏或未报告的施工违规行为，公证行为仍然有效，但买方有权……

• 向法院提出以下要求：损害赔偿；
• 降低购买价格；
• 解除合同。

在这种情况下，如果公证人在其法定权限范围内行事，则无法对其提出索赔。

签署公证契约前如何保护自己

为避免买卖后发生诉讼，双方通常会聘请有资质的专家（测量师、建筑师或工程师）出具城市规划和建筑规范报告（RRE - Relazione di Regolarità Edilizia）或关于标的物符合性的结论。

只有这样一份文件才能确保交易顺利进行。

基于对市政档案的研究和对房产的实地考察，我们可以将房产的实际情况与官方文件进行比较，并在交易完成前为买方提供最大程度的保障。可以出售存在地籍差异的房产吗？

可以，但是法律要求在签署公证契约之前，必须妥善披露信息或预先纠正违规行为。

根据问题的性质，可采取以下措施：初步地籍数据更新（首选）

如果差异与房产内部未反映在地籍登记册中的变更有关，卖方必须在交易完成前指示专家通过DOCFA程序更新布局。

应用允许的偏差

如果差异较小（例如，历史图形错误或小于2%的尺寸偏差），专家可以确认此类偏差在法律允许的范围内，并且不影响地籍合规性。

初步城市规划合法化

在许多情况下，地籍差异表明存在市政层面登记的建筑违规行为。在这种情况下，在城市规划问题得到解决且规定的行政罚款缴纳完毕之前，无法更新地籍信息。

抵押贷款问题

如果买方计划使用抵押贷款购买房产，差异可能会成为严重的障碍。

银行评估师一旦发现房产实际情况与地籍图存在差异，通常会暂停对申请的审核。银行通常不会为存在未解决的地籍或城市规划违规问题的房产提供融资。

违规行为的存在是否会导致交易被认定为无效？

严重的违规行为可能导致交易全部或部分无效，但法律会根据已发现缺陷的严重程度进行区分。

交易无效的情况

在以下情况下，买卖协议被视为无效，不产生任何法律后果：

• 建筑物在未获得必要许可的情况下完全建成（例如，在……之后1967 年建造，未取得许可证或建筑许可），且合同缺少有关相关许可证的信息；
• 公证契约缺少地籍图与房产实际情况相符的强制性声明。

交易仍然有效，但可以终止时

如果卖方提供了实际的许可证，但隐瞒了部分违规行为（例如，非法建造的阳台或未经授权的内部隔断改造），则交易在法律上仍然有效，但买方有权寻求司法保护。

在这种情况下，买方可以要求：

• 因卖方未履行义务而终止合同。

法院判决后，房产归还给卖方，卖方有义务退还已收到的款项并赔偿造成的任何损失；

价格降低（价值降低索赔）。买方保留房产所有权，但可获得赔偿，金额为合法化违规行为的费用或已付价格与房产实际价值之间的差额。