意大利房地产市场

意大利房地产市场：2025年销售额和价格上涨

意大利房地产市场在2025年取得了令人鼓舞的积极成果，证实了在经历了近年来的不确定性之后，市场已进入稳定阶段。根据Gruppo Tecnocasa的分析，住宅市场交易量显著增加，价格上涨，租赁市场依然活跃，尽管其增长速度开始放缓。

因此，尽管高需求与有限供应之间持续存在不平衡，意大利房地产市场在进入2026年时仍拥有相当稳固的基础。

超过76.6万笔交易：小城镇推动增长

2025年，意大利共登记了766,756笔住宅物业买卖交易，比上年增长6.4%。

增长最显著的是行政中心以外的小城镇和市镇（+6.9%），而大城市也表现良好（+5.4%）。

市场结构尤其值得注意的是：新房销售量下降了 21%，而二手房市场增长了 9.1%。这表明，新建住房短缺和高昂的建筑成本正日益促使需求转向现有住房。

价格增长：巴里领先，米兰和罗马稳步增长

2025年下半年，大城市房价平均增长2.6%，这是疫情后以来的最高水平。

巴里的增长最为强劲（+6.3%）。

其他呈现积极态势的城市包括：

• 米兰 - +2.2%；
• 罗马 - +2.2%。

值得注意的是，没有一个大城市的价格出现下跌，这证实了市场的稳定性。

省会城市（+1.7%）和郊区（+2.2%）也呈现积极态势。

• 在各省会城市中，以下城市表现突出：佛罗伦萨 (+4.0%)；
• 博洛尼亚 (+2.8%)。

尽管建筑量有所下降，但新建筑的价格上涨了 2.5%。

销售周期保持稳定，但城市间仍存在差异。

截至 2026 年 1 月，大城市房地产销售的平均周期为 108 天，与上年相比几乎没有变化。

最具活力的市场仍然是：

• 米兰 - 88 天；
• 博洛尼亚 - 91 天。

销售周期最长的城市是：

• 热那亚 - 133 天；
• 巴里 - 126 天。

周边地区的情况正在逐步改善：平均周期从 142 天降至 136 天。

天。供需关系：三室公寓依然最受欢迎

在大城市中，最受欢迎的住房类型仍然是三室公寓（trilocale），占需求的 41.2%。

其次是：

• 两室公寓（bilocale）- 24.9%；
• 四室公寓（quadrilocale）- 22.3%。

然而，不同城市的需求结构有所不同：

• 在米兰，两室公寓领先（45.1%）；
• 在热那亚，四室公寓占主导地位（43.6%），这得益于其更实惠的价格水平。

供应仍然有限，尤其是在优质、状况良好的住房领域。

谁会购买真正的房产？

根据研究：

• 75.2%的购房用于自住；
• 投资性购房的比例下降至17.9%。

购房者的平均年龄为43.3岁。同时，18-34岁和55-64岁年龄段的年轻购房者活跃度都在增长。

越来越多的人选择在居住城市以外的地方购房。租赁市场：增长放缓，但需求依然旺盛

尽管租金增长率逐渐下降，但租赁市场仍然面临供应短缺的问题。

2025年下半年：

• 单间公寓和三居室公寓的租金上涨了2.2%；
• 两居室公寓的租金上涨了2.3%。

米兰和博洛尼亚在经历了数年的快速增长后，市场略有降温，而热那亚和巴勒莫的租金涨幅最高。

米兰的租金仍然最高：

• 单间公寓837欧元；
• 两居室公寓1128欧元；
• 三居室公寓1525欧元。

一个有趣的趋势是人们重新开始……部分此前用于短期租赁的房产转为长期租赁，略微增加了供应量。

学生租赁协议的份额也在增长，达到14.1%，而按市场价格签订的协议已占市场份额的39.5%。

两室公寓的平均年毛租金收益率达到5.7%。

2026年预测：温和增长，但仍存在不确定性

对2026年的预期依然乐观。

• 分析师预测：房屋买卖交易量将达到78万至79万笔；
• 房价将上涨1%至3%；
• 租金将上涨3%至5%。

然而，市场仍然受国际地缘政治局势的影响，这可能会影响家庭、投资者的信心以及整体需求水平。