意大利房地产市场：价格上涨与需求变化
房地产数据中心的研究表明，意大利房地产市场正进入一个更加成熟的发展阶段。主要增长因素包括房屋的能源效率提高、意大利南部地区吸引力的增强，以及购房者对更宽敞的房屋和公寓日益增长的兴趣。
尽管许多欧洲国家在投资方面仍然保持谨慎，并更加关注资产质量，但意大利在2025年底取得了令人瞩目的成绩：住宅房地产市场的交易量增长了9.5%，价格较上年上涨了3.5%，房产平均销售时间约为150天。
这些数据来自由RE/MAX Italia、RYZE和24MAX分析部门联合编制的第十三版《房地产数据中心》报告。2026年预测
专家预计，2026年市场将继续增长，但增速将有所放缓。稳定的基本面因素将为其提供支撑。对于购房者而言，房屋质量、能源效率以及长期保值能力至关重要。
RE/MAX Italia首席执行官Dario Castiglia表示，意大利房地产市场正变得更加成熟和理性。
尽管对房产的要求不断提高，但需求依然旺盛，因为房地产仍然被视为可靠且具有重要战略意义的资产。节能住宅价格上涨，销售速度加快
节能不再仅仅是一种环保趋势，而已成为重要的经济因素。到2025年，A级和B级能效住宅的销量比两年前增长了25%以上。
此类住宅的价格平均比低能效住宅高出约40%。然而，它们的销售速度更快：上市时间比平均水平缩短约8%。
“绿色”抵押贷款的利润越来越高
银行业提供了额外的激励措施。
2025年下半年，用于购买节能住宅的所谓“绿色”抵押贷款的固定利率降至约2.19%。此类贷款的月供平均比标准抵押贷款低15%。加上较低的房屋维护成本，这使得节能住宅不仅在环境方面，而且在经济方面也极具吸引力。此外，欧洲的能源效率要求已经对购房者的行为产生了显著影响。
意大利南部正在成为新的增长中心
2025年最显著的发展之一是意大利南部地区和岛屿地位的加强。
尽管该国北部和中部地区的增长率趋于稳定，但南部地区在整个观察期内表现最佳。促成这一现象的因素有很多：相对较低的房价、远程办公和混合办公模式的日益普及，以及未来房价上涨的良好前景。
专家认为，这并非短期波动，而是市场趋势的长期转变。与中部和北部地区相比，南部地区的税收优惠、高品质的生活以及更实惠的价格，正在吸引那些看到这些地区巨大潜力的年轻购房者。
购房者倾向于选择更宽敞的住房。
三居室公寓仍然是该国最受欢迎的住房类型，占总需求的37.35%。
然而，购房者的偏好正逐渐转向更宽敞的房产。如今，四居室公寓和五居室或以上的住宅或公寓合计占总需求的近38%。这反映了人们对住房观念的转变：家应该同时具备休闲、工作、运动、学习和社交的功能。
这一趋势在中部和南部地区尤为明显。在意大利中部，四居室房产约占交易量的20%，而在南部，这一比例为27%。五居室或以上的住宅在中部地区的占比达到22%，在南部地区则达到30%。这主要是因为在这些地区，扩大居住空间仍然更加经济实惠。
商业地产：聚焦城市更新
商业地产板块在2025年底创下了历史新高。
然而，主要特征不仅在于投资动态，还在于市场的质变。办公地产、零售物业、物流综合体和酒店业正日益被视为经济发展和城市改造的工具。
零售
零售地产行业预计到2024年将增长46%，达到历史最高水平。大部分投资流向了市中心以外的物业，约占所有交易的80%。
集购物、娱乐和美食于一体的“体验中心”概念正日益流行。
投资者最感兴趣的是奥特莱斯、高档购物街和现代化购物中心。酒店业务
酒店业是增长速度第二快的行业，增长了20%。增值项目，即对旧办公楼和历史建筑进行改造，并将其改建为高档酒店，尤其受欢迎。
这一策略使我们能够同时解决物业效率低下的问题，并满足日益增长的高品质旅游产品需求。相当一部分投资流向了高端和豪华市场。
罗马缩小了与米兰的差距
物流地产吸引了约20亿欧元的投资，比上年增长了30%。
几乎全部融资额（98%）均来自外国投资者。能源效率、环境友好性和高资产质量仍然是选择物业的主要标准。与此同时，物流市场正逐渐摆脱米兰的传统主导地位：罗马地区的租金水平正日益接近米兰的水平。数据中心作为一个独立且快速增长的细分市场，也为市场发展提供了额外的动力。
办公楼市场：成交量下降，需求上升
办公楼房地产投资下降了14%，约18亿欧元。然而，成交量的下降并不能反映市场的全部情况。
“避险至上”的趋势在市场中愈演愈烈——市场需求集中在位于中央商务区、拥有ESG认证的A级优质物业上。
此类房产的空置率仍然极低：米兰约为3%，罗马仅为1.6%。因此，拥有现代化可持续房产的业主享有稳定的需求，并可获得溢价，而低质量房产的竞争力则逐渐下降。RYZE机构关系主管劳拉·皮安塔尼达表示，市场正变得越来越挑剔。投资者和租户更倾向于那些兼具高质量、可持续性、创新解决方案和灵活用途的房产。现有建筑的翻新和改造项目目前是价值创造的主要来源，这进一步拉大了最具吸引力的资产与那些无法适应新市场需求的房产之间的差距。
