Chyba v nájemní smlouvě: jak ji opravit nebo zrušit

Postup opravy chyb v nájemní smlouvě (umístění) v Itálii přímo závisí na tom, zda jste dokument již zaregistrovali u daňového úřadu (Agenzia delle Entrate) či nikoli.

1. Čeština: Smlouva ještě NEBYLA zaregistrována (jednoduchý případ)

Pokud finanční úřad ještě neobdržel dokumenty, je velmi snadné nepřesnost opravit:

Pokud je smlouva v elektronické podobě: jednoduše upravte text v počítači, znovu ji vytiskněte a podepište.

Pokud je smlouva již vytištěna na papíře: chybu pečlivě přeškrtněte perem, vedle ní napište správné informace a obě strany (vlastník i nájemce) se musí podepsat (podepsat) na okrajích vedle opravy.

2. Smlouva JIŽ byla zaregistrována (tři scénáře)

Pokud byl dokument již odeslán na finanční úřad, nelze nic opravovat ručně. V závislosti na typu chyby je třeba jednat jedním ze tří způsobů:

A. Závažné chyby v textu (vyžaduje dodatečnou dohodu)

Pokud jste udělali chybu v důležitých podmínkách – například jste nesprávně uvedli roční nájemné, rozdělení nákladů na energie, zapomněli jste uvést garáž/sklep nebo jste si spletli osobní údaje stran – budete muset sepsat oficiální opravnou dohodu (scrittura privata di rettifica).

Musí obsahovat:

Úplné osobní údaje pronajímatele a nájemce.

Údaje o počáteční registraci dohody (datum, série, číslo protokolu a kód daňového úřadu).

Opravenou verzi ustanovení (jasné znění namísto chybného).

Lhůty a náklady:

Smlouva musí být zaregistrována do 30 dnů od podpisu.

Pokud dodatek nemění celkovou výši nájemného ani jeho dobu trvání, je státní poplatek (imposta di registro) fixní – 200 eur (platí se prostřednictvím formuláře F24 Elide, daňový kód 1500).

Daně: Pokud je smlouva v režimu Cedolare Secca (fixní daň), pak nemusíte platit kolkovné. Pokud se jedná o obvyklý režim (IRPEF), budete si muset zakoupit kolkové známky za 16 eur (jedna známka na každé 4 stránky nebo 100 řádků textu).

B. Chyby v katastrálních údajích (ve formuláři RLI)

Pokud je samotná papírová smlouva sepsána správně, ale při jejím online odesílání jste udělali chybu v katastrálních číslech nemovitosti (foglio, particella, subalterno), je postup jednodušší:

Jak opravit: Správné údaje můžete bez sankcí zadat do listu C (Quadro C) formuláře RLI při další následné registraci (například při placení daně za další rok pronájmu, prodloužení nebo předčasném ukončení).

Cena: Je to zcela zdarma.

B. Překlepy nebo chyby při výběru daňového režimu

Pokud jsou v online formuláři RLI zaměněna čísla v daňových kódech (Codice Fiscale) nebo jste omylem nezaškrtli režim Cedolare Secca (ačkoli je to jasně uvedeno v samotné papírové smlouvě):

Jak opravit: Musíte podat písemnou žádost o opravu chyby (istanza in autotutela). Přiložte kopii správné smlouvy, chybné potvrzení o registraci a cestovní pasy stran.

Jak odeslat: Prostřednictvím online služby Civis, e-mailem PEC na váš daňový úřad nebo osobně zaměstnanci na přepážce. Toto je také zdarma.

3. Kdy může být smlouva zcela neplatná z důvodu chyby?

Někdy chyba není jen překlep, ale závažný omyl, který ovlivnil rozhodnutí o podpisu dokumentu. Smlouvu lze u soudu neplatnou pouze tehdy, je-li chyba podstatná a zřejmá pro druhou stranu.

Chyba musí být podstatná.

To znamená, že kdybyste znali pravdu, nikdy byste smlouvu nepodepsali. Zákon rozlišuje 4 takové případy:

Podstata nebo předmět transakce: Mysleli jste si, že si pronajímáte byt, ale podle dokumentů jste podepsali koupi na splátky.

Vlastnosti objektu: Prostory jste si pronajali s jistotou, že se jedná o bydlení, ale podle katastrálního rejstříku se jedná o komerční nemovitost (kancelář nebo obchod), kde nemůžete bydlet.

Totožnost nájemce: Byt jste pronajali osobě v domnění, že je to vážený a bohatý specialista, ale ukázalo se, že je to úplně jiná osoba bez příjmu.

Právní chyba: Pronajali jste si pozemek za účelem výstavby skladu, aniž byste věděli, že místní zákon přísně zakazuje jakoukoli výstavbu na tomto místě.

Chyba musí být zřejmá (bezchybné)

Druhá strana si s běžnou péčí měla uvědomit, že jste se mýlili:

Pokud si chyby bylo možné všimnout: Smlouva se ruší na ochranu toho, kdo se chyby dopustil.

Pokud si chyby nebylo možné všimnout: Smlouva zůstává v platnosti na ochranu druhé strany, která jedná v dobré víře a není na svém místě.