Jak obtížné je koupit si dům v Itálii: situace podle regionů

První čtvrtletí roku 2026 bylo pro italský trh s rezidenčními nemovitostmi historické. Poprvé za celou dobu sledování portálem Idealista se poptávka po koupi domů bez výjimky zvýšila ve všech 107 provinciích země. Nárůst počtu lidí, kteří si chtějí koupit nemovitosti, však nevedl k rychlejším transakcím. Naopak pokles nabídky a delší prodejní období vytvářejí na trhu rostoucí napětí. V důsledku toho je koupě domu stále populárnější, ale také obtížnější.

Podle Idealisty se průměrný počet poptávek na každý inzerát zvýšil z 1,22 na 1,5 (+22,5 %). Zároveň se objem dostupné nabídky snížil z 2,6 % na 2,5 % (-4,9 %) a průměrná doba prodeje nemovitosti se zvýšila ze 160 na 169 dní (+6,1 %). Ze 107 provincií zaznamenalo 87 pokles počtu nemovitostí na trhu, zatímco 73 zaznamenalo prodloužení doby potřebné k prodeji.

Podle Vincenza De Tommasa, zástupce výzkumného oddělení Idealista, se vysoká a rozšířená poptávka rychle neprojevuje ve skutečných transakcích. Důvod spočívá ve strukturálním nesouladu mezi nabídkou a potřebami kupujících. Významnou část dostupného bydlení tvoří velké byty určené pro velké rodiny a nacházející se v oblastech s nízkou poptávkou. Zároveň kupující hledají především dvoupokojové a třípokojové byty v dobře rozvinutých oblastech se snadnou dopravní dostupností. V nejatraktivnějších městech situaci dále komplikují vysoké ceny a stále drahé hypotéky, což kupujícím dělá delší rozhodování.

Situace podle makroregionů

Severozápad

Zde byl zaznamenán nejvýraznější nárůst poptávky – o 27,4 %. Nabídka se však snížila o 6,7 % a doba prodeje se zvýšila o 7,3 %.

Severovýchod

Tento region zůstává nejlikvidnějším v Itálii. Průměrná doba prodeje je 141 dní, a to i přes 18,5% nárůst poptávky. To naznačuje, že trh již v předchozích obdobích zažil nedostatek nabídky.

Střední Itálie

Region si udržuje nejvyrovnanější situaci. Poptávka se zvýšila o 26,5 %, ale doba prodeje zůstala prakticky nezměněna (+0,7 %). Tomu napomáhá nejvyšší úroveň nabídky v zemi – 3,81 % bytového fondu.

Jižní Itálie

Zde je pozorována nejobtížnější situace. Nabídka je v zemi nejnižší, poptávka se zvýšila o více než čtvrtinu a průměrná doba prodeje se ve srovnání s loňským rokem zvýšila o 17,2 %. Čeština: Zájem kupujících je vysoký, ale transakce se uzavírají výrazně pomaleji.

Ostrovy

Sardinie a Sicílie vykazují větší odolnost: navzdory výraznému nárůstu poptávky se doba prodeje zvýšila pouze o 0,9 %.

Největší města

Boloňa

Toto je v současné době nejdynamičtější trh s bydlením v Itálii. Počet dostupných nemovitostí se zvýšil o 22 %, zatímco průměrná doba prodeje se zkrátila o 31 % na pouhých 50 dní. Mezi velkými městy je to jediný trh, který vykazuje znatelné zlepšení.

Milán a Florencie

V těchto městech se objevily první známky ochlazování trhu. Nabídka roste a poptávka klesá – což je pro tradičně přehřáté trhy vzácný jev. V Miláně se počet poptávek snížil o 7 % a průměrná doba prodeje se zvýšila z 58 na 61 dní.

Turín, Bari a Catania

Zde přetrvává vysoká poptávka (z 20 % na 32 %), která se úspěšně mění ve skutečné transakce. Doby prodeje zůstávají stabilní nebo se dokonce zkracují.

Neapol, Palermo, Janov a Řím

Tato města jsou klasifikována jako „zablokované napětí“. V Palermu se poptávka zvýšila o rekordních 50,5 %, ale doby prodeje se zvýšily o 30 %. Neapol zaznamenala nejvyšší nárůst doby prodeje – o 36,5 %. Zájem kupujících je, ale transakce se uzavírají výrazně pomaleji. Řím vykazuje podobnou situaci, i když v menší míře.

Rekordy mezi provinciemi a administrativními centry

V provinciích na severovýchodním pobřeží Jaderského moře – Terstu, Udine a Gorizii – nabídka klesá obzvláště rychle: o 15–17 % ročně.

Mezi administrativními centry je situace nejpatrnější v Chieti, kde se počet nemovitostí na trhu snížil přibližně o třetinu, zatímco počet poptávek se více než zdvojnásobil (+105,3 %). Nedostatek nabídky zvyšuje konkurenci mezi kupujícími.

Největší nárůst prodejních období je pozorován v Potenze (+72 %), Barlettě a Cosenze (téměř +70 %). Naproti tomu Enna zkrátila dobu prodeje o polovinu a Carbonia přibližně o 40 %.

Pouze v pěti administrativních centrech země došlo ke snížení poptávky: Frosinone, Cremona, Milán, Florencie a Isernia. Obzvláště pozoruhodná je přítomnost Milána a Florencie na tomto seznamu. Odborníci to připisují vysokým cenám a nesouladu mezi některými nabídkami a očekáváními kupujících.

Metodika výzkumu

Studie se zabývá trhem s rezidenčními nemovitostmi v prvním čtvrtletí roku 2026 ve srovnání se stejným obdobím roku 2025. Data jsou získána z databáze portálu Idealista a zahrnují 107 provincií a 110 administrativních center.

Klíčové ukazatele:

• Relativita nemovitostí – poměr aktivních nabídek k celkovému bytovému fondu.
• Průměrný počet kontaktů – počet kontaktů obdržených jedním inzerátem.
• Doba na trhu (TOM) – průměrný počet dní od zveřejnění inzerátu do jeho odstranění.