Jak prodat byt nájemci a vyhnout se chybám

Prodej bytu, který je již pronajatý, lze provést několika způsoby. Majitel může nabídnout koupi nemovitosti přímo nájemci nebo ji prodat třetí straně. Je důležité zvážit pravidla upravující předkupní právo, platnost nájemní smlouvy a možné daňové dopady.

Jak prodat byt nájemci

V mnoha případech je nejpohodlnější možností prodej nemovitosti současnému nájemci. Tato metoda vám umožňuje vyhnout se opakovaným prohlídkám bytu cizím osobám, snížit náklady na služby realitní kanceláře a výrazně zjednodušit celý proces transakce.

Italské právo však stanoví určité postupy, které chrání práva nájemce.

Hlavní fáze prodeje

1. Formální nabídka ke koupi

Pokud má vlastník v úmyslu prodat byt na konci prvního období nájmu (například po prvních čtyřech letech nájmu 4+4), může mít nájemce předkupní právo ke koupi (právo první priority).

V tomto případě je vlastník povinen zaslat doporučeně nebo doporučenou elektronickou poštou (PEC) formální oznámení s uvedením:

• prodejní ceny;
• podmínek transakce;
• lhůty pro rozhodnutí.

2. Lhůta pro odpověď

Po obdržení oznámení má nájemce 60 dní na to, aby oznámil, zda uplatní své právo na koupi.

Pokud je odpověď ano, notářské ověření transakce obvykle proběhne do následujících 30 dnů.

3. Volný prodej

Pokud první doba trvání smlouvy již uplynula nebo nájemce oficiálně odmítl koupi, má vlastník právo volně prodat byt kterémukoli kupujícímu.

Nic však nebrání stranám v tom, aby se kdykoli dohodly na prodeji nájemci za vzájemně výhodných podmínek.

4. Ukončení nájemní smlouvy

Pokud si nájemník koupí byt jako své hlavní bydliště, může na svou první nemovitost využít daňových výhod.

Po podpisu kupní smlouvy nájemní smlouva automaticky zaniká, protože nájemník a vlastník se stávají stejnou osobou.

Co se stane s nájemní smlouvou po prodeji bytu

Pokud je byt prodán třetí straně, stávající nájemní smlouva není ukončena.

Podle článku 1599 italského občanského zákoníku se nový vlastník automaticky stává stranou smlouvy namísto předchozího vlastníka.

To znamená, že:

• nájemník si ponechává právo užívat byt až do konce nájemní smlouvy;
• nájemné zůstává stejné;
• podmínky smlouvy nemůže nový vlastník jednostranně změnit;
• nový vlastník má právo na nájemné a na konci nájmu vrátí kauci.

Kdy nelze nájemní smlouvu obnovit

Vlastník má právo odmítnout automatické obnovení smlouvy pouze v případech stanovených zákonem.

Například pokud:

• má v úmyslu byt užívat k vlastnímu bydlení nebo bydlení blízkých příbuzných;
• nevlastní jiné nemovitosti určené k bydlení (kromě vlastního domu) a má v úmyslu byt prodat.

V V tomto případě musí být nájemce informován nejméně šest měsíců před koncem smlouvy. V této situaci má předkupní právo na koupi.

Neregistrovaná nájemní smlouva

Pokud nájemní smlouva není registrována u italského daňového úřadu nebo je nájemní smlouva provedena nelegálně, nemá taková smlouva vůči třetím stranám právní sílu.

Po prodeji má nový majitel právo požadovat vyklizení bytu a osoba v něm žijící nebude moci využívat obvyklých zákonných záruk.

Má nájemce vždy předkupní právo na koupi?

Panuje všeobecná představa, že nájemce má vždy předkupní právo na koupi bytu. V praxi to tak není.

Podle zákona č. 431/1998 vzniká předkupní právo pouze za splnění určitých podmínek.

Předkupní právo neexistuje, pokud:

• byt je prodán během trvání nájemní smlouvy;
• smlouva již prošla prvním obnovením;
• vlastník má jiné nemovitosti určené k bydlení;
• byt je převeden na manžela/manželku nebo příbuzné do druhého stupně příbuzenství;
• dochází k darování, dědictví nebo prodeji celé budovy jako celku.

Ve všech výše uvedených případech může vlastník nemovitost prodat komukoli, komu kupující.

Prodej bytu třetí straně

Prodej bytu se stávajícím nájemníkem má svá specifika.

Snížení tržní hodnoty

Obydlený byt je obvykle levnější než prázdný.

Průměrná sleva je od 15 do 30 %.

Výše slevy závisí především na zbývající době nájmu:

• pokud smlouva brzy končí, je sleva relativně malá;
• pokud do konce nájmu zbývá několik let, kupující obvykle požaduje výrazně nižší cenu.

Kapitál Daň z kapitálových výnosů

Výše daně závisí na tom, kolik času uplynulo od koupě bytu.

Pokud vlastník vlastní byt déle než pět let

Příjem z prodeje je osvobozen od daně z kapitálových výnosů.

Pokud je byt vlastněn méně než pět let

Pokud prodáte za více, než je kupní cena, musíte zaplatit daň 26 % z přijatého zisku.

Prodej současnému nájemci

Výhody

• můžete získat téměř plnou tržní hodnotu nemovitosti;
• neexistují žádné náklady na služby realitní kanceláře;
• není třeba provádět více prohlídek bytu;
• kupující si je dobře vědom stavu nemovitosti, takže riziko následných reklamací je minimální.

Možné obtíže

Nájemník může využít svého postavení k vyjednávání a dosažení nižší ceny s argumentem, že je obtížnější prodat byt s nájemníkem.

Kromě toho transakce často závisí na získání hypotečního úvěru. Pokud banka odmítne financování, prodej může po několika měsících čekání ztroskotat.

Prodej třetí straně se stávající nájemní smlouvou

V tomto případě jsou potenciálními kupujícími především investoři.

Výhody

• nemovitost již generuje stabilní příjem;
• prodávající nadále dostává nájemné, dokud není podepsána notářsky ověřená smlouva.

Nevýhody

Investoři obvykle požadují značnou slevu.

Nájemce může dále potenciálním kupujícím ztížit prohlídku bytu. V některých případech vznikají problémy s placením nájemného, což může prodej zkomplikovat.

Výplata kompenzace nájemci za předčasný odchod

Někdy je nejvýhodnějším řešením dohoda s nájemcem o předčasném ukončení smlouvy.

Podstata takové dohody spočívá v tom, že majitel zaplatí nájemci určitou částku za dobrovolné vystěhování z bytu.

Nejedná se o zákonný požadavek, ale o dobrovolnou dohodu mezi stranami.

Tato možnost je obzvláště opodstatněná, pokud jsou náklady na uvolněný byt výrazně vyšší než náklady na bydlení se stávající nájemní smlouvou.

Například pokud prodej obsazeného bytu vede ke snížení ceny o 25 000 eur, pak je vyplacení kompenzace nájemci ve výši 5–7 tisíc eur vám umožňuje zachovat většinu tržní hodnoty nemovitosti.

Tento přístup navíc pomáhá vyhnout se dlouhému čekání na ukončení nájemní smlouvy nebo soudnímu vystěhování, což vám umožňuje dokončit transakci mnohem rychleji.