Trh s luxusními nemovitostmi zpomaluje, ale nezastavuje se: Itálie v centru pozornosti investorů

Souhrnná analýza nejnovějších zpráv Knight Frank potvrzuje pokračující zájem ultrabohatých investorů o Řím a Milán

Po dlouhém období aktivního růstu ceny luxusních rezidenčních nemovitostí nadále rostou, ale mírnějším tempem. Situace se však značně liší v závislosti na regionu, segmentu a konkrétním městě. Dokládají to data ze série zpráv společnosti Knight Frank za první polovinu roku 2026 (Global House Price Index, Prime Global Cities Index, Global Super-Prime Intelligence a European Residential Signals), které poskytují ucelený obraz o globálních, evropských a italských trzích s nemovitostmi.

Ceny rostou, ale po očištění o inflaci je dynamika negativní

Globální index cen nemovitostí, který sleduje 55 hlavních trhů po celém světě, zaznamenal v prvním čtvrtletí roku 2026 průměrný meziroční nárůst nominálních cen o 1,4 %. Jedná se o nejslabší výkon od třetího čtvrtletí roku 2024. 91 % sledovaných trhů však stále vykazovalo kladný nominální růst.

Hlavním problémem je inflace. Po očištění o inflaci reálné ceny meziročně klesly v průměru o 1,8 %. Inflace nadále narušuje nominální růst a udržitelné oživení bude vyžadovat další snižování úrokových sazeb a zmírnění inflačních tlaků.

Kdo vede a kdo klesá:

Turecko vede v nominálním růstu (+26,2 %), ale kvůli vysoké inflaci je reálný růst záporný (-3,5 %).
Na vrcholu nominálního růstu jsou také Maďarsko (+21,4 %), Severní Makedonie (+16,7 %), Portugalsko (+16,5 %) a Chorvatsko (+16,1 %).
Španělsko se umístilo na 7. místě s růstem +13,9 %, což představuje reálný nárůst o 10,1 %.
Na konci seznamu je pevninská Čína (-6,3 %) a Kanada. (-5,0 %).

Asie dominuje globálnímu trhu s prvotřídním bydlením (Prime)

Index prvotřídních globálních měst (47 měst po celém světě) vykázal průměrný nárůst cen prvotřídních nemovitostí o 2,0 % za 12 měsíců. Trh se stal selektivnějším: investoři se dívají na fundamentální ukazatele konkrétních měst, spíše než na obecný globální trend.

Klíčová města:

Tokio vykázalo neuvěřitelný roční růst o +44,4 % (absolutní lídr), ale za poslední čtvrtletí kleslo o -8,6 %, což naznačuje konec fáze rychlé akcelerace. Za 5 let vzrostl tokijský trh o 126,4 %.
Největšími asijskými trhy jsou: Manila (+19,9 %), Dubaj (+13,0 %), Soul (+11,3 %), Singapur (+9,8 %), Bombaj (+8,2 %).
Za 5 let se Dubaj stala lídrem v růstu – kosmických +180,7 %.
Outsideři: Vancouver (-10,4 %), Toronto (-9,5 %), Kanton (-8,9 %), Peking (-7,3 %), Šanghaj (-7,2 %). Londýn také zůstává ve ztrátě (-4,0 % za rok a -5,1 % za 5 let).

Segment ultraluxusních nemovitostí (Super-Prime): Dubaj na vrcholu, New York a Hongkong zrychlují

V segmentu ultraluxusních nemovitostí (transakce od 10 milionů dolarů) bylo v prvním čtvrtletí roku 2026 zaznamenáno 636 transakcí ve 12 klíčových městech v celkové hodnotě 11,4 miliardy dolarů (průměrná cena nemovitosti byla 18,6 milionu dolarů).

Dubaj si udržela absolutní vedení: 193 transakcí za 3,43 miliardy dolarů (+35 % za čtvrtletí). Společnost Knight Frank však poznamenává, že k tomuto vrcholu došlo v lednu až únoru, před eskalací regionálního konfliktu koncem února 2026.
Hongkong se umístil na druhém místě (94 transakcí za 1,84 miliardy dolarů).
New York je na třetím místě (90 transakcí za 1,67 miliardy dolarů, což představuje nárůst o 58 % za čtvrtletí).
Tato tři města dohromady tvořila téměř 60 % všech transakcí s ultra-prime nemovitostmi po celém světě. Londýn vzrostl na 45 transakcí (836 milionů dolarů), ale stále je velmi daleko od svých čísel z roku 2022.

Evropa: Letoviska vzrostla za 5 let o 60 %

Profil kupujících na evropském trhu s luxusními nemovitostmi se mění. Podíl Evropanů (bez Britů) klesl na 40 %, zatímco Britové a Američané se stali aktivnějšími.

Britové tvoří zhruba třetinu mezinárodní poptávky: kromě Monaka a Azurového pobřeží aktivně nakupují nemovitosti v Madridu, na Ibize a v Toskánsku.
Američané aktivně investují v Miláně, na Ibize a v Algarve.
Růst cen za 5 let: V rekreačních oblastech („sluncem zalitých“) ceny kolosálně vzrostly – Algarve (+60 % od roku 2020), následované Provensálskem, Marbellou, Mallorcou, Ibizou a Saint-Tropez. Mezi městy vykazují Curych a Milán nejlepší pětiletou dynamiku.

Je důležité vzít v úvahu měnový efekt: pro Američana nebo Švýcara bude nyní nákup v eurozóně z hlediska vnímání ceny „levnější“ kvůli kurzovému rozdílu.

Itálie: Masový trh roste, Milán se přizpůsobuje a Řím září

V globálním kontextu vykazuje Itálie různé výsledky v závislosti na městě a segmentu:

Mainstream: Itálie se umístila na 27. místě na světě s ročním nominálním růstem +5,2 % (reálný růst +2,8 %). To je více než údaje pro Německo, Francii a Spojené království.
Milán (prvotřídní segment): Umístil se na 32. místě ze 46 s -0,9 % za rok. Nejedná se o pokles, ale o normalizaci po silném pětiletém růstu, během kterého ceny v Miláně vzrostly o +36 % (7. nejlepší výsledek na světě). Mezinárodní poptávka po Miláně ze strany Američanů a Britů zůstává silná.

Řím je hvězdou evropského trhu

Římu je věnována samostatná zpráva společností Knight Frank a agentury ReLiving. Podle indexu PIRI 100 vzrostl trh s luxusními nemovitostmi v Římě v roce 2025 o 5,5 %, čímž se italské hlavní město posunulo na 23. místo na světě – nad Madrid, Paříž a New York.

Co láká investory do Říma:

Cizinci: Hlavní poptávka pochází od kupujících z Velké Británie, USA, Francie, Polska a severní Evropy. Britové často přenášejí své daňové bydliště do Říma, zatímco Američané si kupují prestižní druhé domy. Důležitou roli hraje italská „rovná daň“ (fixní daň pro bohaté obyvatele).
Hotelové značky: Do města vstupují největší světové luxusní značky. Po hotelech W Rome a The Rome EDITION se otevírají Rosewood, Four Seasons, Mandarin Oriental, Bulgari a Six Senses.
Oblíbené oblasti: Lokalita Via Veneto - Via Biccolati, Trieste-Pinciano, Parioli, oblasti EUR a Appia Antica (druhá jmenovaná přitahuje ty, kteří si cení soukromí a historických vil).

Ceny v Římě: Luxusně zrekonstruované nemovitosti se prodávají za 10 000 až 15 000 eur za metr čtvereční (v oblasti „Zlatého trojúhelníku“ / Tridente - ještě dražší). Díky tomu je Řím extrémně konkurenceschopný ve srovnání s Londýnem, Paříží nebo Ženevou. Nejoblíbenějším formátem je bydlení „na klíč“ s vysokou energetickou účinností, funkcemi chytré domácnosti, concierge a parkováním. Akutní nedostatek takových nemovitostí na klíč zvyšuje ceny v Římě.