Nemovitosti 2026: Zpomalující růst cen a slabé prodeje ve 2. čtvrtletí

Data z průzkumu trhu s bydlením Bank of Italy poukazují na fázi ochlazování na trhu, která se však nerozvíjí v hlubokou recesi. Pokud jde o dlouhodobý výhled, realitní makléři vykazují opatrný nárůst důvěry.

Průzkum Bank of Italy za druhé čtvrtletí roku 2026 zaznamenal zpomalení tempa růstu cen rezidenčních nemovitostí. Transakce uskutečněné prostřednictvím agentur také vykázaly mírný pokles ve srovnání se stejným obdobím loňského roku.

Zejména makléři zaznamenávají mírnou cenovou dynamiku, zatímco slevy při smlouvání a průměrné doby prodeje zůstávají na historicky nízkých úrovních. Poptávka kupujících je i nadále slabá, což je doprovázeno dalším poklesem objemu bytů dostupných na trhu.

Dynamika cen bydlení se zpomaluje

Ve druhém čtvrtletí roku 2026 klesl rozdíl (vyrovnání) mezi podílem realitních makléřů, kteří hlásili nárůst cen, a podílem těch, kteří zaznamenali pokles, na 7 procentních bodů (oproti 12 procentním bodům v předchozím čtvrtletí). Navzdory zpomalení je toto číslo stále vyšší než ve stejném období roku 2025.

Regionální rozdělení:

Severozápad: nejvýraznější pokles tempa růstu - saldo kleslo z 11 na pouhý 1 p.b.
Severovýchod a Střed: mírnější zpomalení (salda 13 a 11 p.b.).
Jih a ostrovy: saldo bylo 6 p.b.

Slevy a prodejní podmínky zůstávají minimální

Průměrná sleva při smlouvání od vyvolávací ceny byla 7%, což je o něco méně než v předchozím čtvrtletí a blíží se historickému minimu.

Rozpětí slev podle region:

Severovýchod: průměrná sleva pouze 5%;
Severozápad a střed: průměrné hodnoty;
Jih a ostrovy: průměrná sleva 9%.

Doba prodeje nemovitostí zůstává velmi rychlá – v průměru 5 měsíců. To naznačuje, že nemovitosti nabízené k prodeji nacházejí svého kupce relativně rychle.

Přibližně 86% realitních kanceláří zaznamenalo alespoň jednu transakci za čtvrtletí (ukazatel je stabilní). Většina transakcí proběhla na sekundárním trhu, kde se podílelo na 81% všech prodejů.

Objemy prodejů mírně klesají

Transakce uskutečněné prostřednictvím agentur vykazovaly méně pozitivní dynamiku. Bilance odpovědí podle objemu prodejů byla -13 p.b. (to je však lepší než -19 p.b. na začátku roku).

Ve srovnání s druhým čtvrtletím roku 2025 se ukazatel zhoršil (z -17 na -20 p.b.). Nejvýraznější pokles aktivity byl zaznamenán na severozápadě a severovýchodě, zatímco střední, jih a ostrovy zaznamenaly mírnější pokles.

Nabídka a poptávka nadále klesají

Poptávka: Hodnocení dynamiky počtu kupujících realitními makléři bylo -15 p.b.. To je ve srovnání s předchozím čtvrtletím stabilní a lepší než ve 2. čtvrtletí roku 2025 (-19 p.b.). Poptávka zůstává slabá, ale vykazuje slabé známky meziročního oživení.
Nabídka: Objem nových prodejních objednávek nadále klesá – převaha agentů hlásících pokles nabídky činila 26 p.b. Zůstatek aktuálních neprodaných zásob také zůstává záporný (-26 p.b.).

V důsledku toho trh zaznamenává bilanci poklesu: zatímco poptávka je slabá, klesá i nabídka.

Hypotéky a dostupnost úvěrů

Podmínky hypotečních úvěrů zůstávají relativně příznivé a prakticky nevedou k narušení transakcí:

63 % nákupů domů ve druhém čtvrtletí roku 2026 bylo uskutečněno s využitím hypotéky (mírný pokles z 65 % v předchozím čtvrtletí).
Průměrný poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) činil na 78 %, což zůstává na vysoké úrovni.
Pouze 18 % agentur uvedlo potíže se získáním hypotéky jako důvod zrušení prodeje. Toto je jedno z nejnižších zaznamenaných čísel.

Nájemné roste, zatímco nabídka se zmenšuje

Trh s pronájmy vykazuje silný pozitivní trend pro majitele:

83 % agentur podepsalo alespoň jednu nájemní smlouvu za čtvrtletí (oproti 79 % dříve).
Saldo odhadů růstu nájemného bylo +32 p.b.

Situace podle regionů:

Ve středu (+41 p.b.) a na jihu/ostrovech (+49 p.b.) se růst sazeb nájemného výrazně zrychlil.
Na severozápadě dochází k prudkému zpomalení: saldo kleslo z 30 na 17 p.b.

V příštím čtvrtletí realitní makléři očekávají nový kolo růstu cen nájemného (saldo očekávání vzrostlo na +23 p.b.). Zároveň je k dispozici stále méně bytů k pronájmu (saldo je -26 p.b.).

Důležitým faktorem jsou krátkodobé (denní) pronájmy. 54 % agentur považuje jejich dopad za významný na svém místním trhu. Ve střední Anglii, stejně jako na jihu a ostrovech, tento podíl dosahuje 65 %, což přímo vylučuje nemovitosti z dlouhodobého segmentu.

Prognózy trhu s nemovitostmi na období 2026–2028

Odhady provozovatelů zůstávají zdrženlivé, ale ukazují pozitivní dynamiku:

Krátkodobá očekávání agentur pro jejich vlastní trhy činila -14 p.b. (lepší než -18 p.b. o rok dříve).
Očekávání pro národní trh:
Pro aktuální čtvrtletí: -15 p.b. (zlepšení z -17 p.b.);
Pro 2 roky dopředu: -10 p.b. (významný skok nahoru ve srovnání s -22 p.b. v loňském roce).

To naznačuje opatrný, ale jistý růst důvěry účastníků trhu ve vyhlídky italských nemovitostí v horizontu dvou let.