Milánský kancelářský trh: Kvalita je stále klíčovým faktorem

Na začátku roku 2026 vstoupil milánský kancelářský trh po mimořádně aktivním předchozím roce do fáze přirozené stabilizace. Podle nejnovějšího výzkumu společnosti IPI dosáhl objem absorpce kancelářských prostor v prvním čtvrtletí přibližně 72,4 tisíce m². Ačkoli je toto číslo pod rekordními úrovněmi roku 2025, plně je v souladu s dlouhodobými historickými trendy trhu.

Během sledovaného období bylo uzavřeno 98 transakcí, což neznamená pokles obchodní aktivity, ale spíše vyváženější a selektivnější přístup nájemců. Fundamentální ukazatele trhu zůstávají stabilní: celková míra neobsazenosti se pohybuje kolem 9,15 % a objem dostupných prostor dosahuje přibližně 1,18 milionu m². m.

Kvalita se stává klíčovým kritériem výběru

Hlavním rysem prvního čtvrtletí byla vysoká koncentrace poptávky po prémiových kancelářích. Z celkového objemu absorbovaných prostor tvořily přibližně 54,1 tisíce m², tj. 75 %, nemovitosti třídy A a třídy A+.

Segment třídy A+ se ukázal jako nejžádanější a představoval 40 % všech transakcí. Dalších 35 % tvořily nemovitosti třídy A, zatímco podíl kanceláří třídy B činil pouze 25 %.

Taková struktura poptávky odráží stálou touhu společností po moderních budovách, které splňují vysoké technické požadavky, standardy energetické účinnosti a jsou vybaveny vysoce kvalitní infrastrukturou. Je významné, že míra neobsazenosti v prémiovém segmentu je pouze 3,2 %, což je výrazně méně než průměr trhu a potvrzuje vysokou poptávku po kvalitních nemovitostech.

Geografie poptávky: CBD si udržuje vedoucí postavení

Co se týče lokality nemovitostí, největší aktivita je stále soustředěna v centrální obchodní čtvrti (CBD), která představuje polovinu celkového objemu absorpcí.

Druhé místo zaujímá periferní zóna s podílem 27 %, následovaná:

poloperiferními oblastmi - 11 %;
příměstskými oblastmi - 8 %;
historickým centrem - 4 %.

Toto rozložení potvrzuje, že společnosti i nadále upřednostňují oblasti s dobrá dopravní dostupnost a rozvinuté městské prostředí, přičemž tyto faktory považují za nejdůležitější prvky strategie umístění svých firemních kanceláří.

Růst nájemného v nejatraktivnějších lokalitách

Trh s pronájmy nadále vykazuje trend směrem ke zvyšování sazeb v nejprestižnějších oblastech. Maximální nájemné v centrální obchodní čtvrti dosáhlo 800 eur za m² ročně a čistý výnos z nejlepších nemovitostí se pohybuje kolem 4,15 %.

Srovnání údajů za první čtvrtletí let 2025 a 2026 ukazuje růst téměř ve všech segmentech:

Duomo: ze 750 na 780 eur/m² m ročně;
Porta Nuova: ze 720 na 770 eur;
Centrální čtvrti: ze 600 na 620 eur;
Poloperiferie: ze 460 na 480 eur.

Pozitivní dynamika je pozorována i na periferii:

Bicocca — z 320 na 360 eur;
CityLife — ze 480 na 500 eur;
Porta Romana — z 380 na 400 eur.

Výjimkou zůstává oblast MIND, kde sazba zůstala za 300 eur za metr čtvereční ročně. V příměstské oblasti se nájemné zvýšilo z 240 na 260 eur.

Struktura transakcí a nejžádanější oblasti

Hlavní formou absorpce trhu zůstává klasický pronájem (letting), který představoval téměř 63,9 tisíce m2.

Ostatní typy transakcí byly rozděleny následovně:

koupě prostor pro vlastní potřebu (owner-over-understanding) - 10,2 tisíce m2;
rozšíření stávajících prostor (expansion) - 3,1 tisíce m2;
podnájem — cca 4 tisíce m2;
předběžný pronájem (pre-let) — 2,5 tisíce m2 m;
revize stávajících nájemních smluv – 2,5 tisíce m2.

Nejoblíbenějšími kancelářemi byly ty s plochou od 500 do 999 m2 a od 1 000 do 2 999 m2 – každá z těchto kategorií představovala 43 % celkového objemu transakcí. Prostory s plochou od 3 000 do 4 999 m2 tvořily 12 %, zatímco malé kanceláře do 499 m2 tvořily pouze 2 % trhu.

Sekundární nabídka a potřeba modernizace

Navzdory dobré výkonnosti prémiového segmentu se značná část stávající kancelářské nabídky potýká s problémem zastaralosti. Nedostatečné technické vybavení, nízká energetická účinnost a potřeba zásadní modernizace snižují atraktivitu těchto nemovitostí a zvyšují jejich vystavení trhu.

Zároveň objem nové nabídky očekávaný v období 2026–2028 zůstává omezený. V důsledku toho pravděpodobně přetrvá tlak na nájemné v segmentu vysoce kvalitních kancelářských prostor.

Za těchto podmínek se renovace a rekonstrukce stávajících budov stává jedním z klíčových úkolů trhu pro nadcházející roky. Úspěšná realizace renovačních programů bude důležitá nejen pro individuální majitele, ale také pro celkovou kvalitu nabídky kancelářských prostor v Miláně.

Investiční trh: Zaměření na kvalitu a ESG

Investiční trh zůstává vysoce selektivní. Investoři mají největší zájem o moderní, vysoce kvalitní nemovitosti a také o renovační projekty v zavedených obchodních čtvrtích města.

Kritéria ESG i nadále hrají zvláštní roli a stávají se stále více určujícím faktorem při investičních rozhodnutích.

Ve střednědobém horizontu se očekává, že prémiový segment zůstane stabilní díky omezené nabídce moderních kanceláří a silné poptávce ze strany společností zaměřených na vysoce kvalitní pracovní prostory.