Prodej nemovitostí s nesrovnalostmi: Kdy je transakce neplatná a jak legitimizovat porušení

Jak vyřešit nesrovnalosti v urbanistickém plánování a katastru nemovitostí před podpisem notářského zápisu a vyhnout se prohlášení transakce za neplatnou.

Prodej nemovitostí s porušeními nebo nesrovnalostmi, ať už urbanistickými nebo katastrálními, je možný, ale vyžaduje dodržení určitých postupů. V mnoha případech lze transakci dokončit po předběžné legitimizaci porušení (pokud podléhají legalizaci z pohledu legislativy urbanistického plánování) nebo za předpokladu úplného zveřejnění informací o nich ve smlouvě a souhlasu kupujícího. Výjimky se vztahují na nejzávažnější porušení, která fakticky znemožňují občanský provoz nemovitosti.

Je možné prodat nemovitost, která nesplňuje regulační požadavky?

Ano, takový prodej je možný, postup a související rizika se však výrazně liší v závislosti na povaze porušení: urbanistické, katastrální nebo související s inženýrskými sítěmi. Pro bezpečnou účast na transakci je nutné nemovitost správně posoudit a rozlišit mezi uvedenými typy neshod.

Neshody urbanistického plánování (nepovolená výstavba)

Soulad s urbanistickým plánováním potvrzuje, že skutečný stav nemovitosti odpovídá údajům obsaženým v dokumentaci k povolení registrované u obce. Pokud se zjistí jakékoli nesrovnalosti, důsledky závisí na závažnosti porušení.

Porušení podléhající legalizaci

Pokud provedené změny splňují platné předpisy, může prodávající dokončit administrativní legalizační řízení před podpisem notářského zápisu. V tomto případě zůstává nemovitost zcizitelná, ačkoli ještě nesplňuje požadavky ve fázi jednání, a v době transakce bude plně uvedena do řádného stavu.

Prodej nemovitosti s nenapravitelným stavebním porušením

Pokud zjištěné porušení odporuje předpisům územního plánování a nelze jej legalizovat, tržní hodnota nemovitosti se výrazně snižuje. Nelze počítat s uplynutím promlčecí lhůty, protože v Itálii se územní plánovací porušení ve smyslu správního práva považuje za probíhající. Obec má právo kdykoli vydat příkaz k demolici nelegálně postavených staveb. Prodej nemovitostí s neoprávněným a nenapravitelným porušením je proto spojen s vysokým rizikem a vyžaduje výslovný souhlas kupujícího s akceptací takové vady.

Riziko nepravdivých prohlášení

Uvedení neúplných nebo zkreslených informací ve smlouvě za účelem zatajení existence porušení se považuje za poskytnutí nepravdivých informací pro prodej nemovitosti. To může mít za následek neplatnost transakce a trestní odpovědnost za uvedení nepravdivých informací do notářského zápisu.

Nesrovnalosti v katastru nemovitostí

Katastr nemovitostí plní především fiskální funkci. Italské právo stanoví, že prodej nemovitostí s významnými katastrálními nesrovnalostmi může zrušit platnost transakce, pokud porušení nebudou opravena před podpisem notářského zápisu.

Pokud je prodána nemovitost, jejíž dispoziční řešení neodpovídá katastrálním dokumentům (například bylo změněno umístění příček nebo místností), je prodávající povinen pověřit specialistu aktualizací katastrální dokumentace prostřednictvím postupu DOCFA.

Inženýrské systémy, které nesplňují normy

Na rozdíl od porušení urbanistických předpisů nebrání absence certifikátů shody inženýrských systémů prodeji nemovitosti. Zákon nezavazuje vlastníka k modernizaci těchto systémů, ale vyžaduje úplné zveřejnění informací. Proto je nutné ve smlouvě výslovně uvést, že inženýrské sítě nemají příslušnou certifikaci.

Ověřuje notář soulad nemovitosti s urbanistickým plánem?

Notář neprovádí skutečnou kontrolu urbanistického ani technického stavu nemovitosti. Nejvyšší kasační soud Itálie v rozsudku č. 8230 ze dne 22. března 2019 (Spojené komory) objasnil, že povinnosti notáře se omezují výhradně na formální a dokumentární ověření.

Transakci prodeje objektu s porušením předpisů proto může ověřit notář, protože jeho úkolem je zajistit právní platnost aktu, a nikoli ověřovat skutečný stav nemovitosti.

Pravomoci a omezení notáře

Podle stanoviska soudu notář:

• kontroluje dostupnost povinné dokumentace;
• ověří, zda smlouva obsahuje údaje o povoleních (licence, stavební povolení, amnestie nebo legalizace);
• kontroluje přítomnost prohlášení soulad s katastrálními předpisy;
• neprovádí technické průzkumy a neprovádí inspekci nemovitosti;
• nezjišťuje soulad skutečného stavu nemovitosti s projektovou dokumentací;
• přijímá a osvědčuje prohlášení stran, čímž zajišťuje právní správnost transakce, ale nezaručuje přesnost technických informací poskytnutých prodávajícím.

Kdo je odpovědný?

Vzhledem k tomu, že notář je omezen na ověřování listin, občanskoprávní a trestní odpovědnost za nepravdivé informace nese výhradně prodávající.

Pokud se po transakci zjistí částečně skryté nebo nenahlášené porušení stavebních předpisů, notářský zápis si zachovává právní sílu, ale kupující má právo obrátit se na soud s požadavkem:

• o náhradu škody za náhradu škody;
• snížení kupní ceny;
• ukončení smlouvy.

V tomto případě nelze uplatnit nárok vůči notáři, pokud jednal v mezích své zákonné pravomoci.

Jak se chránit před podpisem notářského zápisu

Aby se předešlo soudním sporům po prodeji, strany si obvykle najmou licencovaného specialistu (geodeta, architekta nebo inženýra), aby vypracoval zprávu o urbanistickém plánování a řádnosti výstavby (RRE - Relazione di Regolarità Edilizia) nebo závěr o shodě objektu.

Pouze takový dokument, vypracovaný na základě studia městských archivů a skutečné prohlídky nemovitosti, nám umožňuje porovnat skutečný stav nemovitosti s oficiální dokumentací a poskytnout kupujícímu maximální ochrana před uzavřením transakce.

Je možné prodat nemovitost s katastrálními nesrovnalostmi?

Ano, zákon však vyžaduje buď řádné zveřejnění informací, nebo předběžnou nápravu porušení před podpisem notářského zápisu. V závislosti na povaze problému jsou možné následující možnosti:

Předběžná aktualizace katastrálních dat (preferovaná možnost)

Pokud se nesrovnalost týká vnitřních změn nemovitosti, které nejsou zaznamenány v katastrálním registru, musí prodávající pověřit specialistu aktualizací dispozice prostřednictvím postupu DOCFA před dokončením transakce.

Uplatnění povolených odchylek

Pokud jsou nesrovnalosti drobné (např. historické grafické chyby nebo rozměrové odchylky menší než 2 %), může specialista potvrdit, že tyto odchylky jsou v rámci zákonem povolených limitů a neovlivňují soulad s katastrálními údaji.

Předběžná legalizace urbanistického plánování

V mnoha případech katastrální nesrovnalost naznačuje existenci stavebního porušení registrovaného na úrovni obce. V takové situaci není možné aktualizovat katastrální informace, dokud není vyřešen aspekt urbanistického plánování a nejsou uhrazeny stanovené správní pokuty.

Problém hypotečních úvěrů

Pokud kupující plánuje koupit nemovitost s využitím hypotečního úvěru, mohou se nesrovnalosti stát vážnou překážkou. Bankovní znalec, který zjistí nesrovnalosti mezi skutečným stavem nemovitosti a katastrálním plánem, obvykle pozastaví projednávání žádosti.

Banky obvykle nefinancují nabytí nemovitostí s nevyřešenými porušeními katastrálních nebo urbanistických předpisů.

Může přítomnost porušení vést k uznání transakce za neplatnou?

Závažná porušení mohou vést k úplné nebo částečné neplatnosti transakce, ale zákon rozlišuje mezi závažností zjištěných vad.

Kdy je transakce neplatná

Kupní smlouva se považuje za neplatnou a nezakládá právní následky v následujících případech:

• objekt je kompletně postaven bez potřebných povolení (například po roce 1967, postaven bez licence nebo stavebního povolení) a ve smlouvě chybí informace o příslušných povolení;
• notářský zápis postrádá povinné prohlášení o souladu katastrálního plánu se skutečným stavem nemovitosti.

Když transakce zůstává platná, ale lze ji ukončit

Pokud prodávající uvede skutečná povolení, ale zatají částečné porušení (například nelegální verandu nebo neoprávněnou úpravu vnitřních příček), transakce zůstává právně platná, ale kupující má právo na soudní ochranu.

V tomto případě může kupující požadovat:

• ukončení smlouvy z důvodu nesprávného plnění povinností. Na základě rozhodnutí soudu je nemovitost vrácena prodávajícímu, který je povinen vrátit přijaté finanční prostředky a nahradit případnou způsobenou škodu;
• snížení ceny (nárok na snížení hodnoty). Kupující si ponechává vlastnictví nemovitosti, ale obdrží kompenzaci ve výši nákladů na legalizaci porušení nebo rozdílu mezi zaplacenou cenou a skutečnou hodnotou nemovitosti.