Podbalkonová deska: kdo ji vlastní a kdo je zodpovědný za její opravy

Údržba balkonu se často stává zdrojem sporů mezi sousedy. Pro určení, kdo by měl platit za opravy podbalkonové plochy, je nutné zvážit konstrukci balkonu a platné právní předpisy.

Podbalkonová plocha, neboli tzv. „strop balkonu“ (cielino), je spodní část železobetonové desky, která je viditelná pro majitele bytu pod ní. Tento prvek nejen slouží dekorativní funkci, ale hraje také zásadní roli při udržování pevnosti konstrukce. Chrání výztuž před vlhkostí a atmosférickými vlivy, přispívá k vzhledu fasády a slouží jako základ pro upevnění různých prvků, jako jsou markýzy a slunečníky. Jeho správný stav navíc pomáhá předcházet zatékání a odlupování omítky.

Co je to strop balkonu?

Podbalkonová část je spodní povrch balkonové desky, který je viditelný při pohledu nahoru na balkon o patro níže. V podstatě funguje jako strop pro otevřený prostor.

Přestože tento prvek patří k designu horního balkonu, přímo ovlivňuje jak vzhled budovy, tak i pohodlí obyvatel spodního patra.

Hlavní konstrukční prvky

Pro pochopení významu stropu balkonu je důležité zvážit jeho hlavní funkce:

• Umístění. Nachází se na opačné straně od podlahy balkonu. Nahoře jsou dlaždice a hydroizolace a dole je ochranná vrstva, která utěsňuje železobetonovou desku před vnějším prostředím.
• Materiály. Ve většině případů je povrch pokryt cementovou nebo vápennou omítkou, poté vyrovnán a natřen speciálními fasádními barvami, které jsou odolné vůči změnám teploty a vlhkosti.
• Ochranná funkce. Podbalkonová úprava zabraňuje pronikání vlhkosti do kovové výztuže. Když se objeví trhliny, voda začne ničit beton a způsobuje korozi kovu, což vede k bobtnání a rozpadu omítky.
• Estetická role. Stav podbalkonové části přímo ovlivňuje vzhled fasády. Vlhké skvrny, praskliny a olupující se povrchy vytvářejí dojem, že celá budova je špatně udržovaná.

Kdo platí za opravu prostoru pod balkonem?

Odpověď závisí na typu balkonu. Soudní praxe, zejména rozhodnutí italského kasačního soudu č. 14576/2004 a č. 7042/2020, stanoví odlišná pravidla pro vyčnívající a integrované balkony.

Vyčnívající balkon

Balkón se považuje za vyčnívající, pokud přesahuje fasádu a skutečně převisuje nad prostorem ze tří stran.

V tomto případě:

• veškeré náklady na opravu stropu balkonu hradí majitel bytu nad ním;
• balkon je považován za součást jeho výhradního vlastnictví;
• majitel bytu pod ním není povinen se na nákladech podílet, protože konstrukce neslouží jako nosný prvek pro jeho dům.

Výjimka

Pokud plocha podbalkonu obsahuje dekorativní prvky - štuk, římsy nebo jiné architektonické detaily, které jsou součástí celkového designu fasády, mohou náklady na jejich restaurování souviset se společnými náklady domu.

Vestavěný balkon

Vestavěné balkony se nacházejí v obrysech budovy a nepřesahují nosné zdi.

Pro takové stavby platí článek 1125 italského občanského zákoníku, podle kterého se náklady rozdělují mezi vlastníky horního a spodního patra.

Rozdělení nákladů je následující:

• majitel horního bytu hradí podlahovou krytinu a hydroizolaci;
• nosná deska se opravuje na náklady obou vlastníků;
• Vlastník spodního bytu hradí omítání, vyrovnání a natření stropní plochy, protože slouží jako strop jeho prostoru.

Pokud jsou přítomny dekorativní prvky

V mnoha budovách je prostor podbalkonu zdoben dekorativními římsami, štukem, mramorovými vložkami nebo jinými architektonickými ozdobami.

Pokud jsou tyto prvky důležitou součástí vnějšího vzhledu budovy, náklady na jejich restaurování se rozdělují mezi všechny vlastníky bytů v poměru k jejich podílům v bytovém domě.

Je to dáno tím, že fasáda je považována za společný majetek a její estetický stav je v zájmu všech obyvatel.

Komu patří podbalkon plocha

Vlastnictví je také určeno typem konstrukce.

U vyčnívajících balkonů

Plocha pod balkonem patří výhradně vlastníkovi horního bytu. Je zodpovědný za jeho technický stav a bezpečnost. Vlastník spodního bytu k němu nemá žádná vlastnická práva, ačkoliv je pod ním každý den.

U vestavěných balkonů

Vlastnictví je smíšené. Stavba se považuje za společnou pro dva sousedy umístěné nad sebou. V tomto případě úprava spodní plochy ve skutečnosti patří majiteli spodní místnosti, protože funguje jako strop jejího prostoru.

Dokončovací materiály

Pokud byl obklad stanoven projektem budovy za účelem vytvoření jednotného architektonického vzhledu, může být odpovědnost za jeho údržbu přidělena vlastníkovi bytu, i když samotná stavba zůstává v soukromém vlastnictví.

Jak postupovat v závislosti na typu balkonu

Pokud jsou nutné opravy, je důležité správně určit typ stavby a zorganizovat práci, aby se předešlo konfliktům a soudním sporům.

Jak určit typ balkonu

Prvním krokem je vizuální kontrola.

• Pokud balkon přesahuje fasádu a pod ním nejsou žádné zdi, my Mluvíme o vyčnívající konstrukci.
• Pokud se balkon jeví jako výklenek v budově a je obklopen zdmi, považuje se za vestavěný balkon.

Postup u vyčnívajícího balkonu

V takové situaci správce bytového domu zpravidla nemůže vlastníka zavázat k provedení oprav, protože se jedná o soukromý majetek, pokud neexistuje bezpečnostní hrozba.

Pokud si obyvatelé všimnou odlupující se omítky nebo jiného poškození, měli by kontaktovat majitele bytu nad ním. Problém je často způsoben prasklinami v podlaze balkonu, kterými proniká voda. Bez odstranění zdroje vlhkosti bude oprava spodní části dočasným opatřením.

Vlastník horního balkonu je povinen neprodleně zorganizovat sanační práce. Zákon ho činí odpovědným za jakékoli škody na osobách nebo majetku způsobené pádem konstrukčních prvků.

Pro provedení oprav má právo požádat o přístup na spodní balkon, pokud je to nezbytné pro instalaci lešení nebo pomocného zařízení.

Postup u vestavěného balkonu

V případě vestavěné konstrukce se doporučuje, aby problém řešili společně oba vlastníci.

Je vhodné zapojit správce bytového domu do oficiálního zaznamenání dosažených dohod.

Při objednávání prací musí být v rozpočtu jasně odděleny náklady:

• náklady na omítání a malování se připisují vlastníkovi spodního bytu;
• náklady na hydroizolaci a vrchní nátěr nese vlastník horní místnosti náklady;
• Opravu nosné desky hradí strany společně v podílech stanovených zákonem.

Tento přístup pomáhá předcházet sporům a zajišťuje správné rozdělení odpovědnosti mezi sousedy.