Italský trh s nemovitostmi: prodeje i ceny v roce 2025 rostou

Italský trh s nemovitostmi zakončil rok 2025 s jistě pozitivními výsledky, což potvrdilo fázi stabilizace po nejistotě posledních let. Podle analýzy společnosti Gruppo Tecnocasa vykazuje rezidenční sektor znatelný nárůst počtu transakcí, rostoucí ceny a stále aktivní trh s pronájmy, ačkoli tempo jeho růstu se začíná zpomalovat.

Italský trh s nemovitostmi tak vstupuje do roku 2026 s poměrně solidním základem, a to i přes přetrvávající nerovnováhu mezi vysokou poptávkou a omezenou nabídkou.

Více než 766 tisíc transakcí: malá města jsou hnací silou růstu

Během roku 2025 bylo v Itálii zaznamenáno 766 756 transakcí s nákupem a prodejem rezidenčních nemovitostí, což představuje nárůst o 6,4 % oproti předchozímu roku.

Nejvýraznější růst byl zaznamenán v malých městech a obcích mimo administrativní centra (+6,9 %), zatímco velká města také vykázala sebevědomý výsledek - +5,4 %.

Obzvláště pozoruhodná je struktura trhu: objem prodeje novostaveb klesl o 21 %, zatímco sekundární trh vzrostl o 9,1 %. To naznačuje, že nedostatek nových bytů a vysoké náklady na výstavbu stále více přesouvají poptávku směrem k existujícímu bytovému fondu.

Růst cen: Bari vede, Milán a Řím stabilně rostou

Ve druhé polovině roku 2025 činil průměrný růst cen bydlení ve velkých městech 2,6 % – jedná se o nejvyšší číslo od období po pandemii.

Nejdynamičtější růst byl zaznamenán v Bari (+6,3 %).

Pozitivní dynamiku vykazují také:

• Milán – +2,2 %;
• Řím – +2,2 %.

Je důležité poznamenat, že ani jedno velké město neprokázalo pokles cen, což potvrzuje stabilitu trhu.

Pozitivní dynamika je pozorována také v provinčních centrech (+1,7 %) a také v příměstských oblastech (+2,2 %). Mezi provinčními městy vynikají:

• Florencie (+4,0 %);
• Boloňa (+2,8 %).

Navzdory snížení objemu výstavby se cena novostaveb zvýšila o 2,5 %.

Prodejní lhůty jsou stabilní, ale rozdíly mezi městy přetrvávají

K lednu 2026 je průměrná doba prodeje nemovitostí ve velkých městech 108 dní – prakticky beze změny ve srovnání s předchozím rokem.

Nejdynamičtějšími trhy zůstávají:

• Milán – 88 dní;
• Boloňa – 91 dní.

Nejdelší prodejní lhůty byly zaznamenány v:

• Janov – 133 dní;
• Bari – 126 dní.

Situace se postupně zlepšuje v periferních oblastech: Anglie: průměrná doba se snížila ze 142 na 136 dny.

Nabídka a poptávka: třípokojové byty zůstávají nejoblíbenější

Nejoblíbenějším formátem bydlení ve velkých městech zůstávají třípokojové byty (trilocale), které představují 41,2 % poptávky.

Následují:

• dvoupokojové byty (bilocale) - 24,9 %;
• čtyřpokojové byty (quadrilocale) - 22,3 %.

Struktura poptávky se však liší podle města:

• v Miláně vedou dvoupokojové byty (45,1 %);
• v Janově převažují čtyřpokojové byty (43,6 %), což je usnadněno dostupnější cenovou hladinou.

Nabídka zůstává omezená, zejména v segmentu kvalitního bydlení v dobrém stavu.

Kdo kupuje nemovitosti nemovitost?

Podle studie:

• 75,2 % nákupů se uskutečňuje pro osobní bydlení;
• podíl investičních nákupů se snížil na 17,9 %.

Průměrný věk kupujících je 43,3 let. Zároveň roste aktivita jak mladých kupujících ve věku 18–34 let, tak i ve věkové skupině 55–64 let. Stále více lidí si kupuje bydlení mimo město svého bydliště.

Trh s pronájmy: růst se zpomaluje, ale poptávka zůstává vysoká

Trh s pronájmy nadále pociťuje nedostatek nabídky, ačkoli tempo růstu nájemného postupně klesá.

Ve druhé polovině roku 2025:

• nájemné garsonek a třípokojových bytů vzrostlo o 2,2 %;
• dvoupokojových bytů - o 2,3 %.

Milán a Bologna zaznamenávají po několika letech rychlého růstu mírné ochlazení trhu, zatímco Janov a Palermo vykazují nejvyšší růst nájemného.

Nejvyšší nájemné jsou stále zaznamenávány v Miláně:

• 837 € - garsonka;
• 1 128 € - dvoupokojový byt;
• 1 525 € - třípokojový byt.

Zajímavým trendem je návrat některých nemovitostí, které byly dříve používá se pro krátkodobé pronájmy, což mírně zvýšilo nabídku.

Podíl nájemních smluv pro studenty také roste – až na 14,1 % a smlouvy za volné tržní sazby již tvoří 39,5 % trhu.

Průměrný hrubý výnos z pronájmu dvoupokojového bytu dosahuje 5,7 % ročně.

Prognóza pro rok 2026: Mírný růst s přetrvávající nejistotou

Očekávání pro rok 2026 zůstávají pozitivní. Analytici předpovídají:

• od 780 do 790 tisíc kupních a prodejních transakcí;
• nárůst cen bydlení v rozmezí 1–3 %;
• nárůst nájemného o 3–5 %.

Trh je však i nadále závislý na mezinárodní geopolitické situaci, která může ovlivnit důvěru rodin, investorů a celkovou úroveň poptávky.