Nejoblíbenější oblasti Itálie se ukázaly jako lídry, co se týče obtížnosti prodeje domu

Dokazují to data společnosti Homepanda Horizon, prvního analytického centra, které vyhodnocuje reálnou likviditu italského trhu s nemovitostmi. Mezi lokality s nejhoršími prodejními výsledky patřilo Navigli v Miláně, historické centrum Říma, Posillipo v Neapoli a San Salvario v Turíně.

Zatímco dříve se považovalo za axiom, že prestižní adresa automaticky zaručuje rychlou transakci, dnešní statistiky tuto domněnku zcela vyvracejí. Ve skutečnosti je situace v mnoha případech přesně opačná. Výzkumné centrum Homepanda Horizon, vytvořené realitní kanceláří stejného jména, provedlo rozsáhlý monitoring 243 266 nabídek na prodej bytů během 12 měsíců nepřetržitého pozorování v Miláně, Římě, Neapoli a Turíně. Konečné výsledky boří nejzakořeněnější stereotypy v tomto odvětví.

Index likvidity Homepanda

Tento paradox byl odhalen pomocí dvou vlastních analytických nástrojů:

Index likvidity Homepanda (IVH): vyhodnocuje skutečnou pravděpodobnost úspěšného prodeje objektu na stupnici od 0 do 10.
Teploměr slev: zaznamenává frekvenci a velikost úprav počáteční ceny pozemku po celou dobu, kdy je online.

Slavné čtvrti, kde se „potívají“ nemovitosti

Navigli v Miláně

V milánském žebříčku umístil index IVH slavnou čtvrť Navigli na třetí místo od konce mezi 32 městskými zónami a přidělil jí pouze 1,8 bodu z 10. K outsiderům seznamu patřily ještě Quadrono - Palestro - Guastalla (2,0), Solari - Washington (2,2), Arco della Pace - Sempione (3,4), Garibaldi - Porta Nuova (3,7) a Historic Center (3,8). Těchto šest nejlepších lokalit spojených s konceptem „milánského luxusu“ v současnosti vykazuje mnohem nižší likviditu, než se běžně předpokládá.

Naopak lídrem Milána byla studentská čtvrť Città Studi - Susa (7,0 bodů) - oblast pro běžné pohodlné bydlení, která je v kontextu elitářství zmiňována jen zřídka.

Historické centrum Říma

V hlavním městě je tento paradox ještě výraznější. V historickém centru Říma byla frekvence poklesů cen o 183 % vyšší než v čtvrti Appio Latino - Colli Albani, která je považována za nejstabilnější oblast města. V celkovém žebříčku likvidity se centrum Říma umístilo na samém konci s 3,05 bodu. Nejlepší ukazatel IVH byl zaznamenán v lokalitě Mezzocammino - Spinaceto - Tor de' Cenci (7,5 bodu) - dobře vybaveném předměstí, které se nikdy neobjevuje na obálkách lesklých brožur.

Posillipo v Neapoli

Podobný scénář se opakuje i na jihu. V Neapoli nutí luxusní čtvrť Posillipo, slavný kopec s panoramatickým výhledem na záliv, který se stal vizitkou města pro cizince, prodávající revidovat své ceny o 140 % častěji než stabilnější dělnická čtvrť San Carlo all'Arena - Sanità.

San Salvario v Turíně

V Turíně byla čtvrť San Salvario, kdysi po olympiádě prosperující centrum nočního života (dlouho se jí říkalo „severní Trastevere“), známá průměrnou dobou prodeje 169 dní. Toto je jedna z nejvyšších a nejproblematičtějších hodnot ve městě. Čtyři různé metropolitní oblasti a čtyři nezávislé databáze potvrzují stejný jev.

Infrastruktura trumfuje status

Společné vysvětlení pro všechny čtyři trhy je jednoduché: Skutečná likvidita sleduje rozvoj městského prostředí, nikoli historickou prestiž.

V Miláně spuštění nové linky metra M4 zcela překresluje mapu poptávky: oblast Ponte Lambro - Santa Giulia, která získala přístup k lince M4, se stala nejdynamičtější v zemi - spousta se zde v průměru prodají za pouhých 19 dní.
V Turíně zvyšuje rozsáhlá rekonstrukce zóny Lingotto (technohub OGR, stanice metra M1, post-olympijský bytový fond) ukazatele lokality až na 100 dní expozice, což je pro pomalu rostoucí turínský trh vzácná pozitivní výjimka.
V Římě vysoce kvalitní okrajové oblasti s rozvinutou dopravou soustavně překonávají starý fond.

V žádném ze zkoumaných měst nebyla historicky elitní čtvrť lídrem v likviditě – ve všech případech se na prvních místech umístila území, která prošla nedávnou modernizací měst.

Čtyři charaktery italského trhu

Analytici popisují trhy čtyř megaměst jako čtyři zcela odlišné modely chování:

Milán – racionální a likvidní. Zde rekordních 84 % nabídek se uzavře bez jakéhokoli snížení vyvolávací cena. Tato přesnost však není zásluhou samotných majitelů, ale rozvinutého ekosystému zkušených realitních kanceláří a vysokého obratu kapitálu. Průměrná doba expozice nemovitosti je rekordních 27 dní.
Řím je polarizovaný. Mezi „nejrychlejšími“ oblastmi (80 dní na transakci) a „nejlepšími“ (152 dní) je obrovský rozdíl 91 %. Dynamika se radikálně mění čtvrtletí od čtvrtletí.
Neapol je emotivní. Zde jsou zaznamenány nejostřejší kontrasty: od minima 65 dní v oblasti Materdei - Museo až po vrchol 138 dní v zóně Colli Aminei - Capodimonte - Ponti Rossi.
Turín je trpělivý (nebo stagnuje). Průměrná doba prodeje se zde prodlužuje na 131 dnía v oblasti Santa Rita - Mirafiori Nord toto číslo dosahuje absolutního antirekordu studie - 170 dní online.

Penthouse: sen, který se těžko prodává

Pokud elitní lokality zažívají potíže, pak nejprestižnější formát bydlení - penthousy (s otevřenými terasami a panoramatickým výhledem) - vykazuje ještě slabší výsledky. Jsou tváří drahých reklamních kampaní, ale v praxi vyžadují nejvíce času a největší cenové ústupky.

V Miláně je index IVH pro penthousy 4,08 oproti 4,57 pro standardní byty (rozdíl je stabilní, i když malý). V Římě je tento rozdíl maximální: 3,26 u penthousů oproti 4,46 u standardního bydlení – rozdíl více než jeden bod.

Nejvíce vypovídající statistika pro Neapol: pouze 51 % neapolských penthousů se prodává bez úpravy vyvolávací ceny (v Miláně je toto číslo 81 %). Ještě horší je, že 12 % prvotřídních nemovitostí v Neapoli vyžaduje pět nebo více po sobě jdoucích snížení ceny, než se objeví kupec. V Miláně se to děje pouze v 1,9 % případů – rozdíl je téměř šestinásobný.

Soukromý prodejce vs. agentura: stereotyp se potvrzuje (téměř všude)

Dlouholetý spor, že soukromí vlastníci bez pomoci profesionálních makléřů častěji chybují při posuzování bydlení na začátku, potvrzují čísla téměř ve všech regionech.

V Miláně jsou soukromí prodejci nuceni uchylovat se k vícenásobným slevám (od 5 a více krát) o 58 % častěji než profesionální agentury.
V Římě je tento rozdíl 38 % ve prospěch makléřů.
V Neapoli je rozdíl mezi nezávislým a profesionálním prodejem menší, ale stále znatelný.

Anomálií byl Turín, kde 78,2 % soukromých vlastníků nikdy nemění cenu své nemovitosti, zatímco u agentur je toto číslo 74,1 %. Na první pohled se to může zdát jako známka vysoké přesnosti nezávislého ocenění, ale kontext mění závěr. Turín je nejpomalejším trhem z hlediska obratu (131 dní). Odmítání snižovat ceny, když je aktivita kupujících zpočátku nízká, není finanční gramotností, ale klíčovým faktorem brzdícím prodej.

Tento turínský paradox je nejdůležitějším závěrem zprávy: identické chování (držení ceny) v podmínkách vysoké likvidity (Milán) naznačuje správný výpočet, zatímco v podmínkách stagnace (Turín) naznačuje systémovou chybu. Pouze porovnáním cen s dobou, po kterou je nemovitost na trhu, můžeme pochopit skutečný stav věcí.