Trh s kancelářskými prostory v Miláně a Římě: Rostoucí význam kvalitní nabídky

Podle analytických údajů společnosti JLL zahájil italský trh s pronájmem kancelářských prostor rok 2026 s odlišnými trendy ve dvou klíčových městech: Miláně a Římě. V prvním čtvrtletí celkový objem pronájmu mírně překročil 100 000 m², z čehož přibližně 65 000 m² připadlo na Milán a 36 000 m² na Řím. m - do Říma.

Celkově data naznačují, že trh se stále více orientuje na kvalitu: poptávka dozrává a je selektivní, zatímco nabídka vysoce kvalitních nemovitostí zůstává omezená, zejména v centrálních oblastech.

Milán: Odolná poptávka, zatímco prostor se zmenšuje

V Miláně dosáhl objem absorpcí přibližně 65 000 m², k nimž přibylo dalších 4 000 m² podnájmu. Toto číslo potvrzuje vysokou úroveň aktivity, srovnatelnou se stejným obdobím roku 2025 a překračující průměrné hodnoty za posledních pět let. Ve srovnání s loňským rokem, kdy se objem blížil 100 000 m², však... m, dochází k mírnému zpomalení.

Hlavním důvodem byl nedostatek velkých transakcí a také výrazný pokles průměrné plochy pronajatých kanceláří – z přibližně 1 200 m² na 750 m². To odráží opatrnější strategie společností a snahu optimalizovat využívaný prostor.

Poptávka se stále více soustředí na vysoce kvalitní nemovitosti: přibližně 65 % absorbované plochy je v budovách třídy A. Tento trend je podporován přísnějšími kritérii výběru, včetně kvality výstavby, udržitelnosti a prvotřídní lokality.

Omezená nabídka prémiových nemovitostí i nadále vyvíjí tlak na trh: průměrná míra neobsazenosti je 9,4 %, ale u luxusních nemovitostí klesá na 3,6 %. V důsledku toho ceny nájemného nadále rostou a dosahují 820 eur za m² ročně v historickém centru a 780 eur v moderních obchodních čtvrtích. Podíl transakcí s nájemným nad 600 eur/m² ročně se také zvyšuje a již nyní tvoří přibližně 30 % celkového objemu.

Z geografického hlediska se přibližně 40 % poptávky soustředí v centrálních oblastech, především v historickém centru. Zároveň posilují svou roli poloperiferní oblasti, které akumulují více než čtvrtinu všech transakcí, zejména oblasti jako Farini-Isola a Porta Romana.

Hlavními tahouny poptávky jsou profesionální služby, včetně advokátních kanceláří, finančních institucí a technologických společností.

Řím: růst díky velkým transakcím

V Římě je situace jiná: trh s kancelářskými nemovitostmi vykázal znatelné zrychlení. Objem absorpcí dosáhl přibližně 36 000 m², což je více než dvojnásobek oproti prvnímu čtvrtletí roku 2025. Růst byl tažen především čtyřmi velkými transakcemi o rozloze přes 5 000 m², včetně významné transakce s veřejným sektorem.

Stejně jako v Miláně i v hlavním městě panuje silná poptávka po kvalitních nemovitostech, přičemž budovy třídy A tvoří 57 % celkové poptávky. To potvrzuje rostoucí selektivnost nájemníků uprostřed omezené nabídky prémiových kanceláří.

Centrální obchodní čtvrť zůstává klíčovým segmentem trhu a představuje přibližně 40 % transakcí, zatímco čtvrť EUR vyniká největším počtem transakcí s předpronájmem v daném čtvrtletí.

Co se týče sektorů, vede sektor služeb, zejména právnické firmy, stejně jako veřejné instituce, které i nadále hrají významnou roli na římském kancelářském trhu.

Míra neobsazenosti zůstává nízká, celkově pod 7 % a u luxusních nemovitostí pouze kolem 1,5 %. Prémiové nájemné se drží na úrovni 610 EUR za metr čtvereční ročně s potenciálem růstu v krátkodobém horizontu.