Klassificering af ejerlejligheder i Italien: Fra rækkehuse til superejerlejligheder

De forskellige arkitektoniske former og formater for boliger i Italien er reguleret af den italienske civillovbog. Grundlaget for enhver ejerlejlighed er artikel 1117 i den italienske civillovbog (Codice Civile), som definerer fælles ejerskab af de bærende strukturer, forsyningsvirksomheder og fællesarealer, når bygningen har mindst to forskellige ejere.

Hvert format har sine egne karakteristika med hensyn til omkostningsfordeling, administration og skatteforpligtelser.

Hovedtyper af ejerlejligheder i Italien

Vertikal ejerlejlighed (Condominioverticale): en klassisk bygning i flere etager, hvor lejligheder eller kontorer er placeret oven på hinanden. Ejere deler fundament, bærende vægge, tag, trapper og elevatorer.

Horisontal ejerlejlighed (Condominio orizzontale): Et kompleks af selvstændige, tilstødende bygninger (f.eks. rækkehuse - villette a schiera). Husene er strukturelt uafhængige, men har fælles ydre elementer: indgangsporte, indkørsler, belysning og kloakering (artikel 1117-bis i den italienske civillovbog).

Minimal ejerlejlighed (Condominio minimo): en situation, hvor et hus kun består af to lejligheder, der tilhører forskellige ejere (for eksempel en duplex), men har fælles bærende elementer eller en gårdhave.

Delvis ejerlejlighed (Condominio parziale): en juridisk struktur inden for en større bygning, hvor et bestemt element (for eksempel en separat indgang, en elevator eller taget på en af sektionerne) kun bruges af en del af beboerne. Omkostningerne til vedligeholdelsen er i overensstemmelse med art. I henhold til artikel 1123 i den italienske civillovbog er kun de, der rent faktisk bruger den, ansvarlige.

Supercondominio: Et kompleks af flere uafhængige bygninger, der er forenet af store fællesfaciliteter: et parkområde, en swimmingpool, et fyrrum eller et fælles sikkerhedssystem.

Hvordan opstår en lejlighedsbygning juridisk set?

En ejerlejlighed oprettes automatisk "de facto" (di fatto) uden behov for en notarialbekræftelse. Kassationsrettens lov nr. 21077/2022 bekræftede, at den juridiske status aktiveres, når tre betingelser er opfyldt:

Tilstedeværelsen af flere ejendomme ejet af forskellige personer;

Den fysiske udelelighed af de fælles strukturer eller systemer;

Fælles brug af fællesarealer.

Skattekrav: Det italienske skattevæsen (Agenzia delle Entrate) kræver, at ejere anmoder om skattekoden (Codice Fiscale) for bygningen første gang sameje finder sted. Uden dette er det umuligt lovligt at betale forsyningsomkostninger og engagere entreprenører.

Hvad er forskellen på en ejerlejlighed og en bolig?

Hovedforskellen mellem en ejerlejlighed og en erhvervsbolig er ejerstrukturen og forvaltningsformatet.

I en typisk ejerlejlighed ejes fællesarealerne i fællesskab af de enkelte lejlighedsejere. Alle vigtige beslutninger vedrørende reparationer, vedligeholdelse og budgetfordeling træffes af beboerne på en generalforsamling (forsamling). Boligformatet kan være et hvilket som helst: permanent ejerskab eller langtidsleje.

I en bolig ejes hele komplekset udelukkende af en enkelt juridisk enhed (kommerciel virksomhed). Beboerne ejer ikke fast ejendom - de indgår lejeaftaler. I dette tilfælde inkluderer omkostningerne til indkvartering normalt kommercielle hoteltjenester: receptionsservice, regelmæssig rengøring af værelser og sikkerhed på området.

Hvornår er en administrator påkrævet?

I henhold til artikel 1129 i den italienske civillovbog bliver udnævnelsen af en professionel bestyrer kun obligatorisk, hvis antallet af ejere overstiger 8 personer.

Hvis huset har 4 lejligheder eller er en ejerlejlighed for mindst 2 familier, kan beboerne selv administrere det (autogestione) ved at udpege en ansvarlig repræsentant. Forpligtelsen til at have en codice fiscale derhjemme, opbevare kvitteringer og foretage betalinger via bankoverførsel gælder dog fortsat, selv i lokale myndigheder.