Sådan køber du sikkert en lejlighed med et realkreditlån og undgår at gå konkurs: risici og rådgivning fra en notar

Sådan køber du ejendom med et realkreditlån: Undgå risici og beskyt transaktionen

Planlægger du at købe ejendom med en heftelse?

Nedenfor beskriver vi de juridiske skridt, du kan tage for at beskytte din indbetaling, tilbagebetale gælden fuldt ud og fjerne realkredithæftelsen.

Køb og salg af en ejendom, der er behæftet med et realkreditlån, er fuldt ud lovligt. Det kræver dog den største forsigtighed: realkreditlånet forbliver hos ejendommen, selv efter et ejerskifte på grund af den såkaldte "videresalgsret" (diritto di sequela). For sikkert at købe en lejlighed med en pantehæftelse anvendes normalt en af tre hovedmetoder:

1. Tidlig tilbagebetaling af gælden af sælgeren før indgåelse af hovedkontrakten;
2. Tilbagebetaling af gælden direkte ved transaktionen (hos notaren), når køberen overfører det nødvendige beløb direkte til långiveren og modtager officielt samtykke til at fjerne hæftelsen;
3. Formel overførsel af restbeløbet på det nuværende realkreditlån til køberen (accollo del mutuo).

Hvad er et realkreditlån, hvordan fungerer det, og hvilke typer findes der?

Et realkreditlån er en reel sikkerhedsret, der giver kreditoren (normalt en bank) ret til at tvangsbeslaglægge den behæftede ejendom for at betale sit lån af og modtage fyldestgørelse fra provenuet fra salget, fortrinsvis før andre kreditorer.

Et realkreditlån opstår og får først retskraft fra det øjeblik, der foretages registrering i den faste ejendom. registre (Conservatoria). Denne formalitet er af en ejendomsretslig karakter: uden registrering eksisterer pantet ikke juridisk. Fra registreringsøjeblikket giver det långiveren to nøgleprivilegier:

• Forsørgelsesret (diritto di seguito): heftelsen forbliver knyttet til ejendommen uanset ejerskifte. Ejendommen kan sælges, men långiveren bevarer retten til at genbesidde den, selv fra den nye køber.
• Prioritetsret (diritto di prelazione): i tilfælde af tvangsinddrivelse opfyldes panthavers krav med provenuet før usikrede kreditorers krav.

I det italienske retssystem er der tre former for pant:

1. Frivillig (ipoteca volontaria): opstår på grundlag af en aftale eller en ensidig erklæring. Det mest almindelige eksempel er køb af en bolig med et realkreditlån til fordel for den bank, der udstedte realkreditlånet.
2. Retligt (ipoteca giudiziale): det udstedes på grundlag af en domstolsafgørelse om betaling af en gæld, en tvangsfuldbyrdelsesordre eller andre retslige handlinger.
3. Retligt (ipoteca legale): retten til at tinglyse et realkreditlån gives til visse kreditorer direkte ved lov uden debitors samtykke (for eksempel til fordel for sælgeren som garanti for betaling af ejendommens fulde pris).

Varighed af et realkreditlån i fast ejendom

I henhold til artikel 2847 i den italienske civilret forbliver realkreditlånet gældende i 20 år fra tinglysningsdatoen. Den efterfølgende status for heftelsen afhænger af gældsforvaltningen og kreditors handlinger:

• Tilbagebetaling af gælden før 20 år: Når lånet er fuldt tilbagebetalt, ophører panteretten. For banklån gælder automatisk opsigelse (ex Legge Bersani) uden behov for en separat notarialhandling.
• Lån med en løbetid på mere end 20 år (f.eks. 25 eller 30 år): For at forhindre, at pantet udløber midtvejs, er kreditor forpligtet til at forlænge (rinnovazione) pantet inden udgangen af 20-årsperioden. Dette forlænger dets gyldighed i yderligere 20 år, samtidig med at pantets oprindelige rangorden opretholdes.
• Ingen forlængelse: Hvis 20-årsperioden udløber uden forlængelse, ophører pantet automatisk. Selve den finansielle gæld forbliver gyldig, men långiver mister retten til reel sikkerhed i ejendommen.

Kan jeg sælge en lejlighed, hvis den er pantsat?

Loven tillader salg af fast ejendom med pant i fast ejendom. Tilstedeværelsen af en pant blokerer ikke transaktionen og kræver ikke forudgående tilladelse fra långiver. Da pantet følger ejendommen, gælder der dog tre sikre scenarier på markedet:

1. Gældssanering og annullering af pantet ved transaktionen (rogito): en del af købsprisen anvendes direkte til at lukke sælgers resterende gæld samtidig med underskrivelsen af kontrakten.
2. Kreditoverførsel (accollo): køberen indgår sælgers eksisterende låneaftale og påtager sig ansvaret for at betale de resterende betalinger. Pantet forbliver aktivt på ejendommen.
3. Forudbetaling før transaktionen: sælgeren lukker selvstændigt sin gæld, inden hovedkontrakten underskrives, og overdrager dermed ejendommen helt fri for hæftelser.

Hvad sker der, hvis jeg køber en lejlighed med et realkreditlån uden at betale det af?

Køb af en ejendom uden formelt og aftalt fjernelse af pantehæftelsen indebærer direkte risici:

• Risiko for beslaglæggelse og salg på auktion (pignoramento): hvis den oprindelige debitor ophører med at betale, har kreditor ret til at beslaglægge ejendommen og sætte den på auktion, selvom ejendommen allerede ejes af en tredjepart, der ikke er relateret til gælden.
• Nægtelse af at udstede et realkreditlån til køberen: hvis du planlægger at købe en behæftet lejlighed med involvering af et nyt realkreditlån, vil banken nægte finansiering, hvis ejendommen har aktive panterettigheder, der ikke er lukkede. under transaktionen. Banken kræver førsteprioritet for sikkerheden, fri for tidligere hæftelser.
• Procedure for realkreditclearing (purgazione): Køberen kan ty til den retslige clearingprocedure (ved at tilbyde kreditorerne en aftalt pris eller en vurderet værdi af ejendommen), men dette er en kompleks og dyr proces.

De mest almindelige fejl ved køb

Salg og køb af en behæftet ejendom kræver den største omhu. Her er de vigtigste fejl:

• Overførsel af depositum direkte til sælger: Overførsel af penge til en sælger, der oplever økonomiske vanskeligheder, skaber risiko for at miste dem i tilfælde af hans insolvens.
• Mangel på beskyttelsesklausuler i den indledende aftale: Underskrift af dokumenter uden særlige betingelser efterlader køberen ubeskyttet mod risikoen for at modtage en ejendom med et ikke-annulleret realkreditlån.
• Manglende inddragelse af långivende bank: at stole på sælgers mundtlige løfter om at tilbagebetale gælden efter at modtage pengene i stedet for at arrangere, at en bankrepræsentant er til stede ved transaktionen.
• Undervurdering af realkreditlånets karakter: når du køber en ejendom med et rets eller skatte-/opkrævnings realkreditlån, skal du tage højde for, at procedurerne og vilkårene for deres fjernelse er meget mere komplicerede end for standard banklån.
• Ignorering af fristerne for opdatering af registre: ikke Det tages i betragtning at den formelle registrering af annulleringsregistreringen i ejendomsregistret kræver teknisk tid, selv efter den faktiske tilbagebetaling af gælden.

Sådan beskytter du dig selv i den indledende kontraktfase (preliminare)

Den indledende kontrakt er det vigtigste instrument til at skabe juridiske garantier for køberen.

Lov nr. 124/2017 tillader brug af mekanismen til deponering af midler hos en notar. I stedet for at overføre et depositum til sælgeren kan køberen anmode om overførsel af midler til en særlig sikker konto hos notaren. Notaren beholder beløbet og overfører det først til sælgeren efter officielt at have verificeret fjernelsen af pantet eller modtaget et samtykke til dets annullering.

I komplekse tilfælde anbefales det at foretage en transskription (officiel registrering) af den indledende kontrakt. Dette skaber prioritet over tredjeparter og forhindrer en situation, hvor nye posteringer og hæftelser, der opstår senere, kan forstyrre transaktionen.

Obligatoriske klausuler og bestemmelser i kontrakten

Den foreløbige kontrakt skal indeholde følgende vigtige vilkår:

• Garanti for frihed fra hæftelser: en officiel erklæring fra sælgeren med en forpligtelse til at overdrage ejendommen fri for pant og arrest for egen regning og ved egen indsats.
• Tilbagebetalingsklausul i transaktionen: en klar angivelse af, at en del af midlerne overføres direkte til långivende bank på tidspunktet for underskrivelsen af hovedkontrakten.
• Væsentligt vilkår (termine essenziale): fastsættelse af en streng frist for transaktionen, hvis opfyldelse er knyttet til samtidig levering af et certifikat for fuld tilbagebetaling af gælden og samtykke til tilbagetrækningen realkreditlån.

Notarens rolle: tilbagebetaling af gæld i transaktionen

Notaren garanterer lovligheden og sikkerheden af overdragelsen af rettigheder til fast ejendom. I forberedelsesfasen udfører han kontroller i registrene (visure ipotecarie) for at fastslå hæftelsernes art og anmoder banken om en nøjagtig beregning af den resterende gæld (conteggio estintivo) på transaktionsdatoen.

Under underskrivelsen af hovedaftalen:

1. Den aftalte pris for ejendommen bruges først til at lukke den resterende gæld fuldt ud;
2. Køberen indsender et sporbart betalingsdokument (bankcheck eller overførsel) i kreditorbankens navn for gældsbeløbet;
3. Bankens repræsentant udsteder en kvittering for modtagelsen af midler og formelt samtykke til at annullere pantet;
4. Det resterende beløb (hvis relevant) overføres til sælgeren.

Når gælden er betalt, iværksættes den formelle afregistreringsproces:

• Frivilligt pant (banker): en forenklet elektronisk procedure anvendes. Banken sender en meddelelse om gældsafvikling til registreringskontoret, som automatisk annullerer pantet uden yderligere notargebyrer.
• Retslig eller skattemæssig pant: Der kræves et offentligt annulleringsdokument fra en notar eller en retsafgørelse. I dette tilfælde er sælgeren ansvarlig for omkostningerne ved tinglysning og skatter.