Hvad skal man gøre, hvis en lejer ikke betaler husleje

Lejeren betaler ikke husleje og sælger dine møbler: hvad skal man gøre, og hvordan skal man fortsætte

Hvis en lejer misligholder lejekontrakten, skal du straks søge hjælp via en advokat. Når en lejer ikke blot har huslejerester, men også sælger ejerens møbler, står ejeren over for dobbelt erstatning. I en sådan situation er det nødvendigt at indlede to processer på én gang: en civil (for udsættelse og inkasso) og en strafferetlig (for tilegnelse af en andens ejendom).

Vigtigt! Forsøg ikke at udøve retfærdighed på egen hånd. Uautoriseret udskiftning af låse, afbrydelse af forsyningsledninger eller uautoriseret beslaglæggelse af lejers ejendele betragtes som en strafbar handling i Italien (artikel 392 og 393 i den italienske straffelov).

1. Strafferetligt ansvar: tyveri og salg af ejerens møbler

Møbler og apparater, der er anført i den tilhørende fortegnelse, forbliver ejerens ejendom. Lejeren modtager dem kun til midlertidig brug. Hvis han sælger dem, eksporterer dem eller giver dem til tredjeparter, begår han en forbrydelse.

Hvordan klassificeres sådanne handlinger:

• Tilegnelse af en andens ejendom (Appropriazione indebita - Art. 646 i den italienske straffelov): Hovedartikel. Gælder, når en lejer midlertidigt tilegner sig en ejendom, der er betroet ham, med henblik på uærlig vinding. Straffes med fængsel og bøde.
• Grovt tyveri (Furto aggravato - Art. 624-625 i den italienske straffelov): Hvis en lejer har ødelagt døre, beskadiget vægge eller forsyningsledninger for at afmontere eller fjerne møbler (f.eks. et indbygget køkken, VVS eller klimaanlæg), klassificeres dette som tyveri med beskadigelse, hvilket medfører en betydeligt strengere straf.

Sådan indgiver du en politianmeldelse (Denuncia-querela):

1. Frist: Anmeldelsen skal indgives til politiet eller carabinieri inden for 3 måneder fra det øjeblik, du opdagede tabet.
2. Bevis: Vedhæft en tinglyst lejekontrakt, underskrevet opgørelse over ejendommen og fotografier af lejligheden.
3. Registrering af salget: Angiv skærmbilleder af annoncer for salg af dine varer på internettet, korrespondance og udtalelser fra naboer.

2. Civilretlige foranstaltninger: Ejendomsbeskyttelse og erstatning

Salg af møbler er et groft kontraktbrud, der giver ret til øjeblikkelig ophævelse og erstatning for skader.

• Indefrysning af aktiver (Sequestro conservativo/giudiziario - Art. 670-671 i den italienske civilretsplejelov): Hvis der er risiko for, at lejeren vil sælge resten af sine ting eller hæve penge fra sine konti, kan en advokat anmode dommeren om øjeblikkeligt at indefryse hans konti eller ejendom.
• Erstatningserstatning: Gennem retten kan du kræve erstatning for markedsværdien af de solgte møbler, betaling for reparationer af beskadigede vægge/kommunikation og erstatning for manglende evne til at udleje lejligheden umøbleret.

3. Udsættelsesprocedure (Sfratto) og inkasso

For beboelsesejendomme er grundlaget for at indlede udsættelsesproceduren forsinket betaling af husleje, selv på en måned (20 dage efter den sidste betalingsdato) eller restancer i forsyningsregninger, der overstiger to måneders husleje.

De vigtigste faser af udsættelse:

1. Krav (Messa in mora): Afsendelse af et officielt brev (via PEC eller anbefalet post A/R) med krav om betaling af gælden inden for 10-15 dage.
2. Udsættelsesmeddelelse (Intimazione di sfratto): Indgivelse af krav til retten og stævning til lejeren via advokat.
3. Retsmøde: Hvis skyldneren ikke møder op eller ikke betaler (selv efter den 90-dages henstandsperiode, som dommeren måtte give), bekræftes udsættelsen officielt (convalida di sfratto).
4. Tvangsudsættelse: Hvis lejeren ikke flytter frivilligt ud, tilkaldes en foged (Ufficiale Giudiziario), som har ret til at tilkalde politiet og en låsesmed.

4. Hvad skal du gøre, hvis lejeren er løbet væk uden at give dig nøglerne?

• Nøglerne er officielt overdraget: En overtagelsesbevis (verbale di riconsegna) underskrives, kontrakten annulleres, og udlejeren overtager straks lejligheden.
• Nøglerne er IKKE overdraget (lejeren er forsvundet): Udlejeren har ikke ret til at komme ind i lejligheden på egen hånd - dette kan resultere i sigtelser for krænkelse af boligens ukrænkelighed (artikel 614 i den italienske straffelov). En foged skal anerkende, at lejligheden er blevet forladt, og officielt returnere nøglerne til dig.

5. Opkrævning af penge og skattefordele for udlejeren

Udsættelsesbeslutningen afskriver ikke lejerens økonomiske gæld. På advokatens anmodning udsteder dommeren en **inkassoordre (decreto ingiuntivo)** samtidig med udsættelsen. Hvis skyldneren ikke betaler, kan hans bankkonti indefryses, eller op til 1/5 af hans officielle løn kan tilbageholdes.

Skal jeg betale skat af ikke-opkrævet husleje?

I henhold til art. I henhold til artikel 26 i den italienske skattelov (TUIR) er ubetalte lejebeløb **IKKE inkluderet i din skattepligtige indkomst** fra det øjeblik, lejeren modtager en officiel udsættelsesmeddelelse eller en retskendelse om betaling.

• Skattefradrag (Credito d'imposta): Hvis du allerede har betalt skat for tidligere perioder af de penge, som lejeren aldrig har betalt dig, giver staten dig et skattefradrag for dette beløb.
• Du kan bruge dette fradrag på din næste selvangivelse (Modell 730 eller Redditi PF) eller anmode om refusion ved at vedlægge dokumenter, der beviser starten på udsættelsesproceduren.