Zugang zu Dokumenten beim Immobilienverkauf in Italien: Kosten, Zeitrahmen und wer ihn beantragen kann

Der Verkauf von Immobilien in Italien ist heutzutage mehr als nur eine Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Preis. Moderne Gesetze und ein verstärktes Augenmerk auf den Schutz der Käuferrechte haben die technische und administrative Dokumentation zu einem Schlüsselelement der Transaktion gemacht.

Daher ist das Verfahren des Zugangs zu Immobiliendokumenten (accesso agli atti) zu einem obligatorischen Schritt für einen sicheren Hausverkauf geworden.

Es ermöglicht den Zugang zu den Stadtarchiven und die Überprüfung der Einhaltung aller im Laufe der Jahre für die Immobilie erteilten Genehmigungen.

Ohne eine solche Vorabprüfung riskiert der Verkäufer, Verstöße erst vor der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags (rogito) zu entdecken, was zu Verzögerungen bei der Transaktion, der Ablehnung eines Hypothekendarlehens durch die Bank oder sogar zu Rechtsstreitigkeiten führen kann.

Was ist Accesso agli atti und warum ist es notwendig?

Accesso agli atti ist das gesetzliche Recht eines Bürgers, Verwaltungsdokumente von Regierungsbehörden einzusehen.

Im Immobiliensektor betrifft dies vor allem Bau- und technische Dokumentationen:

• Erstbaugenehmigung;
• spätere Sanierung;
• CILA-, SCIA- und DIA-Dokumente;
• Bescheinigungen über die Eignung für Wohnzwecke (agibilità);
• Katasterpläne;
• Sanierungs- und Erweiterungsprojekte.

Um das Verfahren einzuleiten, müssen Sie einen offiziellen Antrag beim Stadtplanungsamt der Gemeinde (Sportello Unico per l’Edilizia — SUE) mit einem speziellen Formular einreichen.

Das Hauptziel ist die Wiederherstellung der gesamten Geschichte des Grundstücks und die Sicherstellung, dass alle Änderungen rechtmäßig durchgeführt wurden.

Warum? Der Zugriff auf Dokumente ist beim Verkauf einer Wohnung von großer Bedeutung

1. Überprüfung der städtebaulichen Konformität

Der wichtigste Grund ist die Bestätigung der sogenannten urbanistica conformità (städtebaulichen Rechtmäßigkeit des Objekts).

Sehr oft verwechseln Eigentümer:

• Katasterkonformität (conformità catastale);
• städtebauliche Konformität (conformità urbanistica).

Das ist nicht dasselbe.

Eine Wohnung kann korrekt im Kataster eingetragen sein, aber gleichzeitig aus Sicht der Gemeinde eine illegale Sanierung aufweisen.

• eine abgerissene Wand;
• ein kombinierter Balkon;
• eine verlegte Küche;
• ein ungenehmigt errichteter Abstellraum.

Wenn solche Änderungen nicht in den offiziellen Bauplänen enthalten sind, kann das Objekt als teilweise oder vollständig illegal angesehen werden.

2. Sicherheit des Kauf- und Verkaufsgeschäfts

Bei der Vorbereitung des Geschäfts ist der Notar verpflichtet, die Rechtmäßigkeit der Immobilie zu prüfen.

Stellt sich nach dem Kauf heraus, dass der Verkäufer Verstöße verschwiegen hat:

• kann der Käufer Schadensersatz verlangen;
• kann das Geschäft angefochten werden;
• kann der Verkäufer zivilrechtlich haftbar gemacht werden.

Daher dient die Wiederherstellung des vollständigen Dokumentenarchivs dem Schutz beider Vertragsparteien.

3. Überprüfung der Eignungsbescheinigung für Wohnzwecke (Agibilità)

Die Agibilità-Bescheinigung bestätigt, dass die Immobilie den sanitären, technischen und Sicherheitsstandards entspricht.

Das Fehlen dieses Dokuments kann:

• den Marktwert der Immobilie mindern;
• die Möglichkeit des Käufers, eine Hypothek zu erhalten, erschweren;
• Probleme mit dem Notar verursachen.

In vielen Fällen verlangen Banken einen Nachweis über die Eignungsbescheinigung, bevor sie einen Kredit genehmigen.

Wie viel kostet accesso agli atti?

Die Die Kosten hängen ab von:

• Gemeinde;
• Anzahl der Archivdokumente;
• Schwierigkeit der Suche;
• Notwendigkeit der Hinzuziehung eines Spezialisten.

Verwaltungskosten

Beinhaltet in der Regel:

Staatliche Gebühren und Archivrecherche

Im Durchschnitt:

• 15 bis 100 Euro pro Akte oder Archivordner.

Kopien von Dokumente

Die Gemeinde kann folgende Gebühren erheben:

• 0,20 bis 1 Euro pro Seite;
• zusätzliche Kosten für digitale Kopien.

Beglaubigte Kopien erfordern eine Gebührenmarke (marca da bollo) im Wert von 16 Euro.

Fachdienstleistungen

Die meisten Verkäufer wenden sich an:

• Geometer (geometra);
• Architekt;
• Ingenieur.
• Durchschnittliche Kosten der Dienstleistungen
• 150–300 Euro – Standardprüfung;
• bis zu 700 Euro – komplexe Fälle, Altbauten oder die Notwendigkeit, einen technischen Bericht zu erstellen.

Endkosten

Wenn Sie es selbst machen:

• ca. 50–80 Euro.

Wenn Sie einen Spezialisten hinzuziehen:

• in der Regel 200 bis 700 Euro.

Wer hat das Recht, Dokumente anzufordern?

• Der Zugang zu Immobilienarchiven ist nicht für alle offen.

Das Gesetz verlangt das Vorliegen eines direkten und berechtigten Interesses.

Das Recht wird gehalten von:

Der Eigentümer der Immobilie

• Hat vollen Zugriff auf alle Dokumente der Immobilie.

Ein potenzieller Käufer im Rahmen einer Vorvereinbarung

• Wenn unterzeichnet:
• Vereinbarung;
• ein vorläufiger Kaufvertrag.
• Der bloße Wunsch, eine Wohnung zu kaufen, reicht nicht aus.

Autorisierter Spezialist

Immobilienmakler

• Der Makler koordiniert üblicherweise das Verfahren, obwohl er nicht formell verpflichtet ist, selbst Dokumente anzufordern.
• Ein professioneller Makler ist jedoch verpflichtet, die Parteien auf die Notwendigkeit hinzuweisen, die Rechtmäßigkeit der Immobilie zu überprüfen.

Drei Arten des Zugangs zu Dokumenten in Italien

1. Dokumentenzugang (Gesetz 241/1990)

• Dies ist die wichtigste und am häufigsten genutzte Option beim Verkauf von Immobilien.
• Erforderlich:
• Begründung des Antrags;
• Bestätigung des Interesses an der Immobilie.
• Die Gemeinde ist in der Regel verpflichtet, innerhalb von 30 Tagen zu antworten.
• Durch dieses Verfahren erhalten sie:
• Baugenehmigungen;
• SCIA;
• CILA;
• Projekte;
• Agibilità-Zertifikate.

2. Einfacher Bürgerzugang (Accesso civico semplice)

• Gemäß dem Gesetz über die Transparenz der Verwaltung.
• Jeder Bürger kann Dokumente anfordern, die eine öffentliche Stelle öffentlich zugänglich machen muss.
• Dieser Mechanismus ist jedoch für private Immobilien praktisch nutzlos.

3. Allgemeiner Bürgerzugang (FOIA)

• Ähnlich dem amerikanischen Freedom of Information Act.
• Theoretisch kann jeder ohne Begründung Dokumente anfordern.
• Im Immobilienbereich gelten jedoch strenge Beschränkungen hinsichtlich des Schutzes personenbezogener Daten und des Privateigentums.
• Daher verlangen Gemeinden fast immer einen standardmäßigen Dokumentenzugang.

Welche Probleme lassen sich durch den Zugang zu Dokumenten aufdecken?

• Die Prüfung von Dokumenten hilft oft dabei, Folgendes aufzudecken:
• illegale Sanierung;
• Nichteinhaltung von Bauplänen;
• fehlende Genehmigungen;
• Nicht registrierte Erweiterungen;
• Probleme mit der Agibilità;
• Verstöße gegen Altbauten;
• Fehler in Katasterdaten.
• Manchmal können solche Verstöße legalisiert werden (sanatoria edilizia), dies ist jedoch zeitaufwändig und mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Wie lange dauert das Verfahren?

• Die Dauer hängt von der jeweiligen Gemeinde ab.
• Im Durchschnitt:
• 7–15 Tage – kleinere Städte;
• Vertrauen in die Immobilie stärken;
• Die Dauer der notariellen Eintragung verkürzen.
• Ein vollständiges Dokumentenpaket ist heutzutage ein wichtiger Wettbewerbsvorteil auf dem italienischen Immobilienmarkt.