Wie schwierig ist es, in Italien ein Haus zu kaufen? Die Situation nach Regionen

Das erste Quartal 2026 war historisch für den italienischen Wohnimmobilienmarkt. Erstmals seit Beginn der Beobachtungen durch das Portal Idealista stieg die Nachfrage nach Immobilienkäufen in allen 107 Provinzen des Landes ausnahmslos an. Der Anstieg der Kaufinteressenten führte jedoch nicht zu schnelleren Transaktionen. Im Gegenteil: Ein sinkendes Angebot und längere Verkaufszeiten verschärfen die Spannungen am Markt. Infolgedessen wird der Hauskauf zwar immer beliebter, aber auch immer schwieriger.

Laut Idealista stieg die durchschnittliche Anzahl der Anfragen pro Anzeige von 1,22 auf 1,5 (+22,5 %). Gleichzeitig sank das verfügbare Angebot von 2,6 % auf 2,5 % (-4,9 %), und die durchschnittliche Verkaufsdauer einer Immobilie stieg von 160 auf 169 Tage (+6,1 %). Von den 107 Provinzen verzeichneten 87 einen Rückgang der Immobilienanzahl auf dem Markt, während sich in 73 die Verkaufsdauer verlängerte. Laut Vincenzo De Tommaso, einem Vertreter der Forschungsabteilung von Idealista, spiegelt sich die hohe und weit verbreitete Nachfrage nicht schnell in den tatsächlichen Transaktionen wider. Der Grund dafür liegt in der strukturellen Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage. Ein erheblicher Teil des verfügbaren Wohnraums besteht aus großen Wohnungen für große Familien in Gebieten mit geringer Nachfrage. Gleichzeitig suchen Käufer vorwiegend nach Zwei- und Dreizimmerwohnungen in gut erschlossenen Gebieten mit guter Verkehrsanbindung. In den attraktivsten Städten wird die Situation durch hohe Preise und nach wie vor teure Hypotheken zusätzlich erschwert, was die Kaufentscheidung verzögert.

Situation nach Makroregion

Nordwesten

Hier wurde der stärkste Nachfrageanstieg mit 27,4 % verzeichnet. Das Angebot ging jedoch um 6,7 % zurück, und die Verkaufsdauer verlängerte sich um 7,3 %.

Nordosten

Diese Region ist nach wie vor die liquideste in Italien. Die durchschnittliche Verkaufsdauer beträgt trotz eines Nachfrageanstiegs von 18,5 % nur 141 Tage. Dies deutet darauf hin, dass der Markt bereits in früheren Perioden einen Angebotsmangel erlebt hat.

Mittelitalien

Die Region weist die ausgeglichenste Situation auf. Die Nachfrage stieg um 26,5 %, die Verkaufsdauer blieb jedoch nahezu unverändert (+0,7 %). Dies wird durch das höchste Angebotsniveau des Landes begünstigt – 3,81 % des Wohnungsbestands.

Süditalien

Hier ist die Situation am schwierigsten. Das Angebot ist das geringste des Landes, die Nachfrage ist um mehr als ein Viertel gestiegen und die durchschnittliche Verkaufsdauer hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 17,2 % verlängert. Englisch: Das Interesse der Käufer ist hoch, aber die Transaktionen werden deutlich langsamer abgeschlossen.

Inseln

Sardinien und Sizilien zeigen sich widerstandsfähiger: Trotz eines deutlichen Nachfrageanstiegs verlängerten sich die Verkaufszeiten nur um 0,9 %.

Größte Städte

Bologna

Dies ist derzeit der dynamischste Wohnungsmarkt Italiens. Die Anzahl der verfügbaren Immobilien ist um 22 % gestiegen, während die durchschnittliche Verkaufszeit um 31 % auf nur noch 50 Tage gesunken ist. Unter den Großstädten ist dies der einzige Markt, der eine spürbare Verbesserung aufweist.

Mailand und Florenz

In diesen Städten zeigen sich erste Anzeichen einer Abkühlung des Marktes. Das Angebot wächst, die Nachfrage sinkt – ein seltenes Phänomen für traditionell überhitzte Märkte. In Mailand ging die Anzahl der Anfragen um 7 % zurück, die durchschnittliche Verkaufsdauer stieg von 58 auf 61 Tage.

Turin, Bari und Catania

Hier ist die Nachfrage weiterhin hoch (20 % bis 32 %) und schlägt sich erfolgreich in tatsächlichen Transaktionen nieder. Die Verkaufsdauern bleiben stabil oder sinken sogar.

Neapel, Palermo, Genua und Rom

Diese Städte werden als „blockierte Spannungen“ eingestuft. In Palermo stieg die Nachfrage um rekordverdächtige 50,5 %, die Verkaufsdauern jedoch um 30 %. Neapel verzeichnete den stärksten Anstieg der Verkaufsdauern – um 36,5 %. Es besteht Käuferinteresse, aber die Transaktionen werden deutlich langsamer abgeschlossen. Rom zeigt eine ähnliche Situation, wenn auch in geringerem Ausmaß.

Rekorde in den Provinzen und Verwaltungszentren

In den Provinzen der nordöstlichen Adriaküste – Triest, Udine und Görz – sinkt das Angebot besonders schnell: um 15–17 % pro Jahr.

Unter den Verwaltungszentren ist die Situation in Chieti am deutlichsten zu beobachten, wo die Anzahl der zum Verkauf stehenden Immobilien um etwa ein Drittel zurückgegangen ist, während sich die Anzahl der Anfragen mehr als verdoppelt hat (+105,3 %). Die Angebotsknappheit verschärft den Wettbewerb unter den Käufern.

Den größten Anstieg der Verkaufszeiten verzeichnet Potenza (+72 %), Barletta und Cosenza (fast +70 %). Im Gegensatz dazu halbierte Enna seine Verkaufszeit und Carbonia reduzierte sie um etwa 40 %.

Nur in fünf Verwaltungszentren des Landes ging die Nachfrage zurück: Frosinone, Cremona, Mailand, Florenz und Isernia. Besonders bemerkenswert ist das Vorhandensein von Mailand und Florenz auf dieser Liste. Experten führen dies auf hohe Preise und eine Diskrepanz zwischen einigen Angeboten und den Erwartungen der Käufer zurück.

Forschungsmethodik

Die Studie untersucht den Wohnimmobilienmarkt im ersten Quartal 2026 im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2025. Die Daten stammen aus der Datenbank des Portals Idealista und umfassen 107 Provinzen und 110 Verwaltungszentren.

Wichtigste Indikatoren:

• Bestandsverhältnisse – das Verhältnis der aktiven Angebote zum gesamten Wohnungsbestand.
• Durchschnittliche Leads – die Anzahl der Anfragen pro Angebot.
• Verweildauer auf dem Markt (TOM) – die durchschnittliche Anzahl der Tage ab Veröffentlichung des Angebots. eine Anzeige bis zu ihrer Entfernung.