Der Markt für Luxusimmobilien verlangsamt sich, aber er wächst weiter: Italien im Fokus der Investoren

Eine zusammenfassende Analyse der neuesten Knight Frank-Berichte bestätigt das anhaltende Interesse vermögender Investoren anRomundMailand

Nach einer langen Phase aktiven Wachstums steigen die Preise für luxuriöse Wohnimmobilien zwar weiter, jedoch in einem moderateren Tempo. Die Situation variiert jedoch stark je nach Region, Segment und Stadt. Dies belegen Daten aus den Knight Frank-Berichten für das erste Halbjahr 2026 (Global House Price Index, Prime Global Cities Index, Global Super-Prime Intelligence und European Residential Signals), die ein umfassendes Bild der globalen, europäischen und italienischen Immobilienmärkte liefern.

Die Preise steigen, aber inflationsbereinigt ist die Entwicklung negativ.

Der Global House Price Index, der 55 wichtige Märkte weltweit abbildet, verzeichnete im ersten Quartal 2026 einen durchschnittlichen nominalen Preisanstieg von 1,4 % im Jahresvergleich. Dies ist die schwächste Performance seit dem dritten Quartal 2024. Dennoch wiesen 91 % der erfassten Märkte weiterhin ein positives nominales Wachstum auf.

Das Hauptproblem ist die Inflation. Inflationsbereinigt sanken die realen Preise im Jahresvergleich um durchschnittlich 1,8 %. Die Inflation bremst weiterhin das nominale Wachstum, und eine nachhaltige Erholung erfordert weitere Zinssenkungen und eine Lockerung des Inflationsdrucks.

Wer führt und wer fällt?

Die Türkei führt beim nominalen Wachstum (+26,2 %), aber aufgrund der hohen Inflation ist das reale Wachstum dort negativ (-3,5 %).
Ebenfalls an der Spitze beim nominalen Wachstum liegen Ungarn (+21,4 %), Nordmazedonien (+16,7 %), Portugal (+16,5 %) und Kroatien (+16,1 %).
Spanien belegt mit einem Wachstum von +13,9 % den 7. Platz und weist ein reales Plus von 10,1 % auf.
Am Ende der Liste stehen Festlandchina (-6,3 %) und Kanada. (-5,0 %).

Asien dominiert den globalen Markt für Premium-Immobilien (Prime)

Der Prime Global Cities Index (47 Städte weltweit) verzeichnete einen durchschnittlichen Anstieg der Preise für Premium-Immobilien von 2,0 % innerhalb von 12 Monaten. Der Markt ist selektiver geworden: Investoren konzentrieren sich auf die fundamentalen Indikatoren einzelner Städte anstatt auf den allgemeinen globalen Trend.

Wichtigste Städte:

Tokio verzeichnete ein unglaubliches jährliches Wachstum von +44,4 % (absoluter Spitzenreiter), fiel aber im letzten Quartal um -8,6 %, was das Ende der Phase des rasanten Wachstums signalisiert. Der Tokioter Markt ist in den letzten fünf Jahren um 126,4 % gewachsen. Die führenden asiatischen Märkte sind: Manila (+19,9 %), Dubai (+13,0 %), Seoul (+11,3 %), Singapur (+9,8 %) und Mumbai (+8,2 %). Dubai hat sich in den letzten fünf Jahren mit einem enormen Wachstum von 180,7 % zum Marktführer entwickelt. Weitere Märkte mit rückläufigem Wachstum sind: Vancouver (-10,4 %), Toronto (-9,5 %), Guangzhou (-8,9 %), Peking (-7,3 %) und Shanghai (-7,2 %). London bleibt ebenfalls im Minus (-4,0 % im laufenden Jahr und -5,1 % über 5 Jahre).

Segment Ultra-Luxus (Super-Prime): Dubai an der Spitze, New York und Hongkong legen zu

Im Segment Ultra-Luxus (Transaktionen ab 10 Millionen US-Dollar) wurden im ersten Quartal 2026 in 12 wichtigen Städten 636 Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von 11,4 Milliarden US-Dollar verzeichnet (der durchschnittliche Immobilienpreis lag bei 18,6 Millionen US-Dollar).

Dubai behauptete seine absolute Führungsposition: 193 Transaktionen im Wert von 3,43 Milliarden US-Dollar (+35 % im Vergleich zum Vorquartal). Knight Frank merkt jedoch an, dass dieser Höhepunkt im Januar/Februar, also vor der Eskalation des regionalen Konflikts Ende Februar 2026, erreicht wurde. Hongkong belegte den zweiten Platz (94 Transaktionen für 1,84 Milliarden US-Dollar). New York liegt auf dem dritten Platz (90 Transaktionen für 1,67 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von 58 % gegenüber dem Vorquartal). Zusammen machten diese drei Städte fast 60 % aller weltweiten Transaktionen im Ultra-Premium-Segment aus. London verzeichnete einen Anstieg auf 45 Transaktionen (836 Millionen US-Dollar), ist aber noch weit von den Zahlen von 2022 entfernt. Europa: Resort-Destinationen wuchsen in 5 Jahren um 60 %. Das Käuferprofil auf dem europäischen Luxusimmobilienmarkt verändert sich. Der Anteil der Europäer (ohne Briten) sank auf 40 %, während Briten und Amerikaner aktiver wurden.Die Briten machen etwa ein Drittel der internationalen Nachfrage aus: Neben Monaco und der Côte d’Azur kaufen sie aktiv Immobilien in Madrid, Ibiza und der Toskana.
Amerikaner investieren aktiv in Mailand, Ibiza und der Algarve.
Preisentwicklung über 5 Jahre: In den sonnenverwöhnten Urlaubsregionen sind die Preise enorm gestiegen – an der Algarve (+60 % seit 2020), gefolgt von der Provence, Marbella, Mallorca, Ibiza und Saint-Tropez. Unter den Städten weisen Zürich und Mailand die beste Fünfjahresdynamik auf.
Es ist wichtig, den Währungseffekt zu berücksichtigen: Für einen Amerikaner oder Schweizer ist ein Kauf in der Eurozone aufgrund des Wechselkursunterschieds nun preislich „günstiger“.

Italien: Der Massenmarkt wächst, Mailand passt sich an und Rom erstrahlt

Im globalen Vergleich zeigt Italien je nach Stadt und Segment unterschiedliche Ergebnisse:
Mainstream: Italien belegt weltweit Platz 27 mit einem jährlichen nominalen Wachstum von +5,2 % (reales Wachstum von +2,8 %). Dies ist höher als die Werte für Deutschland, Frankreich und Großbritannien.
Mailand (Premiumsegment): Platz 32 von 46 mit -0,9 % für das Jahr. Dies ist kein Rückgang, sondern eine Normalisierung nach einer starken fünfjährigen Rallye, in der die Preise in Mailand um 36 % gestiegen sind (weltweit das siebtbeste Ergebnis). Die internationale Nachfrage nach Mailand, insbesondere von Amerikanern und Briten, ist weiterhin hoch. Rom ist der Star des europäischen Marktes. Ein separater Bericht von Knight Frank und der Agentur ReLiving widmet sich Rom. Laut PIRI 100 wuchs Roms Luxusimmobilienmarkt bis 2025 um 5,5 % und katapultierte die italienische Hauptstadt auf Platz 23 weltweit – vor Madrid, Paris und New York. Was zieht Investoren nach Rom? Ausländer: Die Hauptnachfrage kommt von Käufern aus Großbritannien, den USA, Frankreich, Polen und Nordeuropa. Briten verlegen häufig ihren steuerlichen Wohnsitz nach Rom, während Amerikaner prestigeträchtige Zweitwohnungen erwerben. Die italienische Flat Tax (eine feste Steuer für wohlhabende Einwohner) spielt dabei eine wichtige Rolle.
Hotelmarken: Die weltweit größten Luxusmarken erobern die Stadt. Nach dem W Rome und The Rome EDITION eröffnen nun Rosewood, Four Seasons, Mandarin Oriental, Bulgari und Six Senses. Beliebte Gegenden: Via Veneto – Via Biccolati, Trieste-Pinciano, Parioli, EUR und Appia Antica (letztere ist besonders bei Liebhabern von Privatsphäre und historischen Villen beliebt). Preise in Rom: Luxuriös renovierte Immobilien werden für 10.000 bis 15.000 Euro pro Quadratmeter verkauft (im Goldenen Dreieck/Tridente sogar noch teurer). Damit ist Rom im Vergleich zu London, Paris oder Genf äußerst wettbewerbsfähig. Am beliebtesten sind schlüsselfertige Wohnungen mit hoher Energieeffizienz, Smart-Home-Funktionen, Concierge-Service und Parkplatz. Der akute Mangel an solchen bezugsfertigen Immobilien treibt die Preise in Rom in die Höhe.