Mailänder Büromarkt: Qualität weiterhin entscheidend

Anfang 2026 trat der Mailänder Büromarkt nach einem außergewöhnlich aktiven Vorjahr in eine Phase der natürlichen Stabilisierung ein. Laut der jüngsten Studie von IPI belief sich das Büroflächenvolumen im ersten Quartal auf rund 72.400 m². Obwohl dieser Wert unter den Rekordwerten von 2025 liegt, entspricht er voll und ganz den langfristigen historischen Markttrends.

Im Berichtszeitraum wurden 98 Transaktionen abgeschlossen, was nicht auf einen Rückgang der Geschäftstätigkeit hindeutet, sondern vielmehr auf eine ausgewogenere und selektivere Vorgehensweise der Mieter. Die Marktgrundlagen bleiben stabil: Die Leerstandsquote liegt bei rund 9,15 %, und das verfügbare Flächenvolumen erreicht rund 1,18 Millionen m². Qualität wird zum entscheidenden Auswahlkriterium. Das Hauptmerkmal des ersten Quartals war die hohe Nachfragekonzentration nach Premium-Büroflächen. Von der gesamten vermieteten Fläche entfielen rund 54.100 m² bzw. 75 % auf Objekte der Kategorien A und A+. Das Segment A+ erwies sich mit 40 % aller Transaktionen als das gefragteste. Weitere 35 % entfielen auf Objekte der Kategorie A, während der Anteil von Büros der Kategorie B lediglich 25 % betrug. Diese Nachfragestruktur spiegelt den anhaltenden Wunsch von Unternehmen nach modernen Gebäuden wider, die hohen technischen Anforderungen und Energieeffizienzstandards gerecht werden und über eine hochwertige Infrastruktur verfügen. Es ist bemerkenswert, dass die Leerstandsquote im Premiumsegment nur 3,2 % beträgt. Dies liegt deutlich unter dem Marktdurchschnitt und bestätigt die hohe Nachfrage nach hochwertigen Immobilien.

Geografie der Nachfrage: CBD bleibt führend

Was den Standort der Immobilien betrifft, konzentriert sich die größte Aktivität weiterhin auf das zentrale Geschäftsviertel (CBD), das die Hälfte des gesamten Absorptionsvolumens ausmacht.

An zweiter Stelle steht die Peripherie mit einem Anteil von 27 %, gefolgt von:

• Vororten – 11 %;
• Vorstadtgebieten – 8 %;
• dem historischen Zentrum – 4 %.

Diese Verteilung bestätigt, dass Unternehmen weiterhin Gebiete mit guter Verkehrsanbindung und einem entwickelten urbanen Umfeld bevorzugen und diese Faktoren als wichtigste Elemente ihrer Standortstrategie für Unternehmensbüros betrachten.

Mietpreiswachstum in den attraktivsten Lagen

Der Mietmarkt zeigt weiterhin einen Trend zu steigenden Preisen in den prestigeträchtigsten Gegenden. Die maximale Miete im CBD erreichte 800 Euro pro Quadratmeter und Jahr, und die Nettorendite der besten Objekte liegt bei rund 4,15 %.

Ein Vergleich der Zahlen für das erste Quartal 2025 und 2026 zeigt Wachstum in fast allen Segmenten:

• Duomo: von 750 auf 780 Euro/m². m pro Jahr;
• Porta Nuova: von 720 auf 770 Euro;
• Zentrale Bezirke: von 600 auf 620 Euro;
• Halbperipherie: von 460 auf 480 Euro.

Auch in der Peripherie ist eine positive Entwicklung zu beobachten:

• Bicocca – von 320 auf 360 Euro;
• CityLife – von 480 auf 500 Euro;
• Porta Romana – von 380 auf 400 Euro.

Ausnahme: Das MIND-Gebiet bleibt bestehen, wo der Preis bei 300 Euro pro Quadratmeter und Jahr blieb. Im Vorstadtbereich stiegen die Mietpreise von 240 auf 260 Euro.

Transaktionsstruktur und die gefragtesten Gebiete

Die wichtigste Form der Marktaufnahme bleibt die klassische Vermietung, die fast 63.900 m² ausmachte.

Andere Transaktionsarten verteilten sich wie folgt:

• Kauf von Räumlichkeiten zur Eigennutzung (Eigennutzer) – 10.200 m²;
• Erweiterung bestehender Räumlichkeiten (Expansion) – 3.100 m²;
• Untervermietung – ca. 4.000 m²;
• Vorvermietung (vorvermietet) — 2.500 m²;
• Überarbeitung bestehender Mietverträge — 2.500 m².

Die beliebtesten Büros waren solche mit einer Fläche von 500 bis 999 m² und von 1.000 bis 2.999 m² - jede dieser Kategorien machte 43 % des gesamten Transaktionsvolumens aus. Räumlichkeiten mit einer Fläche von 3.000 bis 4.999 m² machten 12 % aus, während kleine Büros bis zu 499 m² nur 2 % des Marktes ausmachten.

Zweitbestand und Modernisierungsbedarf

Trotz der guten Performance des Premiumsegments steht ein erheblicher Teil des bestehenden Bürobestands vor dem Problem der Veralterung. Unzureichende technische Ausstattung, geringe Energieeffizienz und der Bedarf an umfassender Modernisierung mindern die Attraktivität dieser Immobilien und erhöhen ihre Marktpräsenz.

Gleichzeitig bleibt das erwartete Neubauvolumen im Zeitraum 2026–2028 begrenzt.

Infolgedessen dürfte der Druck auf die Mietpreise im Segment hochwertiger Büroflächen anhalten.

Unter diesen Bedingungen wird die Sanierung und der Umbau bestehender Gebäude zu einer der zentralen Marktaufgaben der kommenden Jahre. Die erfolgreiche Umsetzung von Sanierungsprogrammen ist nicht nur für einzelne Eigentümer, sondern auch für die Gesamtqualität des Mailänder Büroangebots von Bedeutung.

Investitionsmarkt: Fokus auf Qualität und ESG

Der Investitionsmarkt bleibt weiterhin sehr selektiv.

ESG-Kriterien spielen weiterhin eine besondere Rolle und werden zunehmend zu einem entscheidenden Faktor bei Investitionsentscheidungen.

Mittelfristig wird erwartet, dass das Premiumsegment aufgrund des begrenzten Angebots an modernen Büros und der starken Nachfrage von Unternehmen, die Wert auf hochwertige Arbeitsräume legen, stabil bleibt.