Untere Balkonplatte: Wem gehört sie und wer ist für ihre Reparaturen verantwortlich?

Die Instandhaltung von Balkonen führt oft zu Streitigkeiten zwischen Nachbarn. Um zu klären, wer die Reparaturen am Bereich unter dem Balkon bezahlen soll, müssen die Balkonkonstruktion und die geltenden gesetzlichen Bestimmungen berücksichtigt werden.

Die Fläche unter dem Balkon, auch „Balkondecke“ (cielino) genannt, ist der untere Teil der Stahlbetonplatte, der für den Eigentümer der darunterliegenden Wohnung sichtbar ist. Dieses Element dient nicht nur der Dekoration, sondern spielt auch eine wichtige Rolle für die Stabilität der Konstruktion. Es schützt die Bewehrung vor Feuchtigkeit und Witterungseinflüssen, trägt zum Erscheinungsbild der Fassade bei und dient als Basis für die Befestigung verschiedener Elemente wie Markisen und Sonnenschutz. Darüber hinaus beugt ein einwandfreier Zustand Undichtigkeiten und abblätterndem Putz vor.

Was ist eine Balkondecke?

Der untere Teil der Balkondecke ist die Unterseite der Balkonplatte, die man sieht, wenn man auf dem Balkon im darunterliegenden Stockwerk steht und nach oben schaut. Im Wesentlichen dient sie als Decke für den offenen Raum.

Obwohl dieses Element zur Gestaltung des oberen Balkons gehört, beeinflusst es sowohl das Erscheinungsbild des Gebäudes als auch den Komfort der Bewohner des unteren Stockwerks.

Wichtigste Gestaltungsmerkmale

Um die Bedeutung einer Balkondecke zu verstehen, ist es wichtig, ihre Hauptfunktionen zu betrachten:

• Lage. Sie befindet sich auf der gegenüberliegenden Seite des Balkonbodens. Darüber befinden sich Fliesen und eine Abdichtung, darunter eine Schutzschicht, die die Stahlbetonplatte vor äußeren Einflüssen abdichtet.
• Materialien. In den meisten Fällen wird die Oberfläche mit Zement- oder Kalkputz verputzt, anschließend geglättet und mit speziellen Fassadenfarben gestrichen, die temperatur- und feuchtigkeitsbeständig sind.
• Schutzfunktion. Die Unterkonstruktion des Balkons verhindert, dass Feuchtigkeit in die Metallarmierung eindringt. Wenn Risse entstehen, beginnt Wasser den Beton zu zerstören und Korrosion am Metall zu verursachen, was zum Aufquellen und Abplatzen des Putzes führt.
• Ästhetische Bedeutung. Der Zustand der Unterkonstruktion beeinflusst direkt das Erscheinungsbild der Fassade. Feuchte Stellen, Risse und abblätternde Oberflächen erwecken den Eindruck, dass das gesamte Gebäude schlecht instand gehalten wird.

Wer bezahlt die Reparatur des Bereichs unter dem Balkon?

Die Antwort hängt von der Art des Balkons ab.

Die Rechtsprechung, insbesondere die Urteile des italienischen Kassationsgerichtshofs Nr. 14576/2004 und Nr. 7042/2020, legt unterschiedliche Regeln für vorspringende und integrierte Balkone fest.

Vorspringender Balkon

Ein Balkon gilt als vorspringend, wenn er über die Fassade hinausragt und an drei Seiten über den Raum hinausragt.

In diesem Fall:

• trägt der Eigentümer der darüberliegenden Wohnung alle Kosten für die Instandsetzung der Balkondecke;
• der Balkon gilt als Teil seines ausschließlichen Eigentums;
• der Eigentümer der darunterliegenden Wohnung ist nicht verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen, da die Konstruktion nicht als tragendes Element für seine Wohnung dient. Ausnahme: Enthält der Bereich unter dem Balkon dekorative Elemente wie Stuck, Gesimse oder andere architektonische Details, die Teil der Gesamtgestaltung der Fassade sind, können die Kosten für deren Restaurierung den allgemeinen Hauskosten zugerechnet werden. Eingebauter Balkon: Eingebaute Balkone befinden sich innerhalb der Gebäudekonturen und ragen nicht über die tragenden Wände hinaus. Für solche Konstruktionen gilt Artikel 1125 des italienischen Zivilgesetzbuches, nach dem die Kosten zwischen den Eigentümern des oberen und unteren Stockwerks aufgeteilt werden. Die Kostenaufteilung erfolgt wie folgt: Der Eigentümer des oberen Stockwerks trägt die Kosten für die Restaurierung des Untergeschosses. Die Wohnung zahlt für den Bodenbelag und die Abdichtung;
• Die tragende Decke wird auf Kosten beider Eigentümer repariert;
• Der Eigentümer der unteren Wohnung zahlt für das Verputzen, Nivellieren und Streichen der Decke, da diese als Decke seiner Wohnung dient.

Wenn dekorative Elemente vorhanden sind

In vielen Gebäuden ist der Bereich unter dem Balkon mit Zierleisten, Stuck, Marmoreinlagen oder anderen architektonischen Verzierungen geschmückt.

Wenn solche Elemente einen wichtigen Teil des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes ausmachen, werden die Kosten für ihre Restaurierung anteilig auf alle Wohnungseigentümer im Wohnungseigentum verteilt.

Dies liegt daran, dass die Fassade als Gemeinschaftseigentum gilt und ihre Ästhetik Der Zustand ist für alle Bewohner von Interesse.

Wem gehört der Bereich unter dem Balkon?

Das Eigentum hängt auch von der Bauart ab.

Bei auskragenden Balkonen

Der Bereich unter dem Balkon gehört vollständig dem Eigentümer der darüberliegenden Wohnung. Er ist für dessen technischen Zustand und Sicherheit verantwortlich. Der Eigentümer der darunterliegenden Wohnung hat keine Eigentumsrechte daran, obwohl er sich täglich darunter aufhält.

Bei fest eingebauten Balkonen

Das Eigentum ist gemischt. Die Konstruktion gilt als gemeinsames Eigentum zweier übereinander wohnender Nachbarn. In diesem Fall gehört die Gestaltung der unteren Fläche dem Eigentümer des unteren Zimmers, da sie als Decke seines Raumes fungiert.

Bearbeitungsmaterialien

Wenn die Verkleidung im Bauplan vorgesehen war, um ein einheitliches architektonisches Erscheinungsbild zu schaffen, kann die Verantwortung für ihre Instandhaltung der Eigentümergemeinschaft übertragen werden, selbst wenn das Bauwerk selbst Privateigentum bleibt.

Vorgehen je nach Balkontyp

Wenn Reparaturen erforderlich sind, ist es wichtig, den Bautyp korrekt zu bestimmen und die Arbeiten so zu organisieren, dass Konflikte und Rechtsstreitigkeiten vermieden werden.

Wie man den Balkontyp bestimmt

Der erste Schritt ist eine Sichtprüfung.

• Wenn der Wenn ein Balkon über die Fassade hinausragt und sich darunter keine Wände befinden, spricht man von einem vorspringenden Bauwerk.
• Wenn ein Balkon als Nische innerhalb des Gebäudes erscheint und von Wänden umgeben ist, gilt er als fest eingebauter Balkon.

Vorgehen bei einem vorspringenden Balkon

In einer solchen Situation kann die Hausverwaltung den Eigentümer in der Regel nicht zu Reparaturen verpflichten, da es sich um Privateigentum handelt, es sei denn, es besteht eine Sicherheitsgefährdung.

Wenn Bewohner abblätternden Putz oder andere Schäden bemerken, sollten sie sich an den Eigentümer der darüber liegenden Wohnung wenden. Häufig wird das Problem durch Risse im Balkonboden verursacht, durch die Wasser eindringt ...h2>< Ohne Beseitigung der Feuchtigkeitsquelle ist die Reparatur des unteren Teils nur eine vorübergehende Maßnahme.

Der Eigentümer des oberen Balkons ist verpflichtet, unverzüglich Sanierungsarbeiten zu veranlassen. Das Gesetz macht ihn für alle Personen- oder Sachschäden haftbar, die durch den Herabfallen von Bauteilen verursacht werden.

Um Reparaturen durchzuführen, hat er das Recht, Zugang zum unteren Balkon zu verlangen, wenn dies für die Installation eines Gerüsts oder von Hilfseinrichtungen erforderlich ist.

Vorgehen bei einem fest eingebauten Balkon

Im Falle eines fest eingebauten Balkons wird empfohlen, dass die Angelegenheit von beiden Eigentümern gemeinsam gelöst wird.

Es ist ratsam, den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft einzuschalten, um die getroffenen Vereinbarungen offiziell zu protokollieren.

Bei der Auftragserteilung müssen die Kosten im Kostenvoranschlag klar aufgeschlüsselt sein:

• Die Kosten für Verputzen und Streichen werden dem Eigentümer der unteren Wohnung zugerechnet;
• Die Kosten für Die Kosten für die Abdichtung und die Deckbeschichtung trägt der Eigentümer des darüberliegenden Zimmers. Die Reparatur der tragenden Platte wird von den Parteien anteilig nach den gesetzlich festgelegten Bestimmungen bezahlt. Dieses Vorgehen hilft, Streitigkeiten zu vermeiden und eine gerechte Verteilung der Verantwortlichkeiten zwischen den Nachbarn zu gewährleisten.