Die beliebtesten Gegenden Italiens erwiesen sich als die schwierigsten, wenn es um den Verkauf von Immobilien geht. Dies belegen Daten von Homepanda Horizon, dem ersten Analysezentrum, das die tatsächliche Liquidität des italienischen Immobilienmarktes bewertet. Zu den Orten mit der schlechtesten Verkaufsperformance zählen Navigli in Mailand, die Altstadt von Rom, Posillipo in Neapel und San Salvario in Turin. Während es früher als unumstößliche Tatsache galt, dass eine prestigeträchtige Adresse automatisch einen schnellen Verkauf garantiert, widerlegen die heutigen Statistiken diese Annahme vollständig. Tatsächlich ist in vielen Fällen genau das Gegenteil der Fall. Das Forschungszentrum Homepanda Horizon, gegründet von der gleichnamigen Immobilienagentur, führte eine groß angelegte Überwachung von 243.266 Angeboten für den Verkauf von Wohnungen über einen Zeitraum von 12 Monaten kontinuierlicher Beobachtung in Mailand, Rom, Neapel und Turin durch. Die Endergebnisse widerlegen die hartnäckigsten Stereotypen der Branche.

Homepanda Liquiditätsindex

Dieses Paradoxon wurde mithilfe zweier proprietärer Analysetools aufgedeckt:

• Der Homepanda Liquiditätsindex (IVH): bewertet die tatsächliche Wahrscheinlichkeit eines erfolgreichen Verkaufs eines Objekts auf einer Skala von 0 bis 10.
• Thermometer Rabatte: zeichnet die Häufigkeit und Höhe der Preisanpassungen des Grundstücks während der gesamten Online-Zeit auf.

Bekannte Viertel, in denen sich Immobilien "aufhalten"

Navigli in Mailand

Im Mailänder Ranking platzierte der IVH-Index das berühmte Viertel Navigli auf dem drittletzten Platz unter 32 Stadtzonen und vergab ihm nur 1,8 von 10 Punkten. Zu den Außenseitern der Liste gehörten außerdem Quadrono – Palestro – Guastalla (2,0), Solari – Washington (2,2), Arco della Pace – Sempione (3,4), Garibaldi – Porta Nuova (3,7) und das historische Zentrum (3,8). Diese sechs Top-Lagen, die mit dem Konzept des „Mailänder Luxus“ assoziiert werden, weisen derzeit eine deutlich geringere Liquidität auf als allgemein angenommen.

Im Gegenteil, Spitzenreiter in Mailand war das Studentenviertel Città Studi – Susa (7,0 Punkte) – ein Viertel für ein komfortables, normales Leben, das selten im Zusammenhang mit Elitarismus erwähnt wird.

Das historische Zentrum Roms

In der Hauptstadt ist dieser Widerspruch noch ausgeprägter. Im historischen Zentrum Roms war die Häufigkeit von Preisrückgängen um 183 % höher als im Viertel Appio Latino – Colli Albani, das als stabilstes Viertel der Stadt gilt. Im Gesamtranking der Liquidität belegt das Stadtzentrum Roms mit 3,05 Punkten den letzten Platz. Der beste IVH-Wert wurde in Mezzocammino – Spinaceto – Tor de’ Cenci (7,5 Punkte) verzeichnet – einem gut ausgestatteten Stadtrand, der in Hochglanzbroschüren nie erwähnt wird. Ein ähnliches Bild zeigt sich im Süden. In Neapel zwingt das gehobene Viertel Posillipo, ein berühmter Hügel mit Panoramablick auf die Bucht, der sich zur Visitenkarte der Stadt für Ausländer entwickelt hat, Verkäufer dazu, ihre Preise 140 % häufiger anzupassen als im stabileren Arbeiterviertel San Carlo all'Arena - Sanità.

San Salvario in Turin

In Turin war das Viertel San Salvario, einst ein pulsierendes Ausgehviertel nach den Olympischen Spielen (es wurde lange Zeit als das „nördliche Trastevere“ bezeichnet), für seine durchschnittliche Angebotsdauer von 169 Tage. Dies ist einer der höchsten und problematischsten Werte in der Stadt. Vier verschiedene Metropolregionen und vier unabhängige Datenbanken bestätigen dasselbe Phänomen.

Infrastruktur schlägt Status

Die gemeinsame Erklärung für alle vier Märkte ist einfach: Die reale Liquidität folgt der Entwicklung des urbanen Umfelds, nicht dem historischen Prestige.

• In Mailand verändert die Inbetriebnahme der neuen Metrolinie M4 die Nachfragekarte grundlegend: Das Gebiet Ponte Lambro – Santa Giulia, das Der Zugang zur Linie M4 hat den Markt zum dynamischsten des Landes gemacht – hier werden Grundstücke im Durchschnitt in nur 19 Tagen verkauft.
• In Turin treibt die groß angelegte Sanierung des Lingotto-Viertels (OGR-Technologiezentrum, U-Bahn-Station M1, Wohnungen nach den Olympischen Spielen) die Indikatoren des Standorts auf 100 Tage der Vermarktungsdauer nach oben, was eine seltene positive Ausnahme im ansonsten trägen Turiner Markt darstellt.
• In Rom bieten hochwertige Randgebiete Mit ausgebautem Verkehr übertreffen die alten Fonds durchweg.

In keiner der untersuchten Städte war der Liquiditätsführer ein historisch elitäres Viertel – in allen Fällen belegten Gebiete, die in jüngster Zeit eine städtebauliche Modernisierung erfahren haben, die ersten Plätze.

Vier Charaktere des italienischen Marktes

Analysten beschreiben die Märkte von vier Megastädten als vier völlig unterschiedliche Verhaltensmodelle:

1. Mailand – rational und liquide. Hier verzeichnet Neapel ist emotional. Die größten Kontraste zeigen sich hier: von einem Minimum von 65 Tagen im Gebiet Materdei - Museo bis zu einem Höchstwert von 138 Tagen in der Zone Colli Aminei - Capodimonte - Ponti Rossi.
2. Turin ist geduldig (oder stagnierend). Die durchschnittliche Verkaufsdauer ist hier auf 131 Tage, und im Gebiet Santa Rita - Mirafiori Nord erreicht diese Zahl den absoluten Negativrekord der Studie - 170 Tage online.

Penthouse: Ein Traum, der schwer zu verkaufen ist

Wenn selbst Toplagen Schwierigkeiten haben, dann zeigt das prestigeträchtigste Wohnformat - Penthäuser (mit offenen Terrassen und Panoramablick) - noch schwächere Ergebnisse. Sie sind das Gesicht teurer Werbekampagnen, erfordern aber in der Praxis den meisten Zeitaufwand und die größten Preisnachlässe.

In Mailand liegt der IVH-Index für Penthäuser bei 4,08 gegenüber 4,57 für Standardwohnungen (der Unterschied ist stabil, wenn auch gering). In Rom ist diese Diskrepanz am größten: 3,26 für Penthäuser gegenüber 4,46 für Standardwohnungen – ein Unterschied von mehr als einem Prozentpunkt. Die aufschlussreichsten Statistiken für Neapel: Nur 51 % der neapolitanischen Penthäuser werden ohne Anpassung des Startpreises verkauft (in Mailand liegt dieser Wert bei 81 %). Noch schlimmer: Bei 12 % der erstklassigen Immobilien in Neapel sind fünf oder mehr aufeinanderfolgende Preissenkungen nötig, bevor sich ein Käufer findet. In Mailand kommt dies nur in 1,9 % der Fälle vor – ein Unterschied von fast dem Sechsfachen.

Privatverkäufer vs. Makler: Das Klischee bestätigt sich (fast überall)

Die seit Langem bestehende Behauptung, dass private Eigentümer ohne die Hilfe professioneller Makler häufiger Fehler bei der anfänglichen Bewertung von Immobilien machen, wird durch Zahlen in fast allen Regionen bestätigt.

• In Mailand sind private Verkäufer gezwungen, auf Makler zurückzugreifen Mehrfache Rabatte (ab 5 Mal) 58 % häufiger als bei professionellen Agenturen.
• In Rom beträgt dieser Unterschied 38 % zugunsten der Makler.
• In Neapel ist der Unterschied zwischen unabhängigen und professionellen Verkäufen geringer, aber immer noch spürbar.

Die Anomalie war In Turin ändern 78,2 % der privaten Eigentümer ihren Angebotspreis nie, während dieser Wert bei Maklern 74,1 % beträgt. Auf den ersten Blick mag dies ein Zeichen für eine hohe Genauigkeit der unabhängigen Bewertung sein, doch der Kontext verändert die Schlussfolgerung. Turin ist der langsamste Markt in Bezug auf den Umschlag (131 Tage). Die Weigerung, die Preise zu senken, wenn die Käuferaktivität anfänglich gering ist, zeugt nicht von Finanzkompetenz, sondern ist ein Schlüsselfaktor, der den Verkauf hemmt.

Dieses Turiner Paradoxon ist die wichtigste Schlussfolgerung des Berichts: Identisches Verhalten (Preisbeibehaltung) unter Bedingungen hoher Liquidität (Mailand) deutet auf eine korrekte Kalkulation hin, während es unter Bedingungen der Stagnation (Turin) auf einen systemischen Fehler hinweist. Nur durch den Vergleich der Preise mit der Zeit, die die Immobilie auf dem Markt ist, können wir die tatsächliche Situation verstehen.