Büromarkt Mailand und Rom: Zunehmende Bedeutung von Qualitätsangebot

Laut JLL-Analysen startete der italienische Büromietmarkt mit unterschiedlichen Trends in den beiden Schlüsselstädten Mailand und Rom ins Jahr 2026. Im ersten Quartal überstieg das gesamte Vermietungsvolumen leicht 100.000 m², davon entfielen rund 65.000 m² auf Mailand und 36.000 m² auf Rom. m - nach Rom.

Insgesamt deuten die Daten darauf hin, dass der Markt zunehmend qualitätsorientiert wird: Die Nachfrage reift und wird selektiver, während das Angebot an hochwertigen Immobilien weiterhin begrenzt ist, insbesondere in zentralen Lagen.

Mailand: Stabile Nachfrage bei sinkendem Platzangebot

In Mailand belief sich das Absorptionsvolumen auf rund 65.000 m², hinzu kamen weitere 4.000 m² Untervermietung. Diese Zahl bestätigt die hohe Aktivität, vergleichbar mit dem gleichen Zeitraum im Jahr 2025 und übertreffend die Durchschnittswerte der letzten fünf Jahre. Im Vergleich zum Vorjahr, als das Volumen sich 100.000 m² näherte, ist dies jedoch ein Rückgang. Es ist eine leichte Verlangsamung zu verzeichnen.

Hauptgrund hierfür war das Ausbleiben großer Transaktionen sowie ein deutlicher Rückgang der durchschnittlichen Bürofläche – von ca. 1.200 m² auf 750 m². Dies spiegelt die vorsichtigeren Strategien der Unternehmen und deren Bestreben nach einer optimierten Flächennutzung wider.

Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf hochwertige Immobilien: Rund 65 % der vermieteten Fläche befinden sich in Gebäuden der Klasse A. Dieser Trend wird durch strengere Auswahlkriterien, darunter Bauqualität, Nachhaltigkeit und eine erstklassige Lage, unterstützt.

Das begrenzte Angebot an Premium-Immobilien setzt den Markt weiterhin unter Druck: Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt bei 9,4 %, sinkt aber bei hochwertigen Immobilien auf 3,6 %. Infolgedessen steigen die Mietpreise weiter und erreichen 820 Euro pro Quadratmeter und Jahr im historischen Zentrum und 780 Euro in modernen Geschäftsvierteln. Der Anteil der Transaktionen mit Mietpreisen über 600 Euro/m² pro Jahr steigt ebenfalls und macht bereits rund 30 % des Gesamtvolumens aus.

Aus geografischer Sicht konzentriert sich die Nachfrage zu etwa 40 % auf zentrale Gebiete, vor allem auf die Altstadt. Gleichzeitig gewinnen Randgebiete an Bedeutung und verzeichnen mehr als ein Viertel aller Transaktionen, insbesondere Gebiete wie Farini-Isola und Porta Romana.

Haupttreiber der Nachfrage sind professionelle Dienstleistungen, darunter Anwaltskanzleien, Finanzinstitute und Technologieunternehmen.

Rom: Wachstum dank Großtransaktionen

In Rom zeigt sich ein anderes Bild: Der Büroimmobilienmarkt verzeichnete eine deutliche Beschleunigung. Das Vermietungsvolumen belief sich auf rund 36.000 m², mehr als doppelt so viel wie im ersten Quartal 2025. Das Wachstum wurde primär durch vier Großtransaktionen mit jeweils über 5.000 m² getrieben. Wie in Mailand besteht auch in der Hauptstadt weiterhin eine starke Nachfrage nach hochwertigen Immobilien. Gebäude der Klasse A machen dabei 57 % der Gesamtvermietung aus. Dies bestätigt die zunehmende Selektivität der Mieter angesichts des begrenzten Angebots an Premium-Büroflächen. Das zentrale Geschäftsviertel bleibt ein wichtiges Marktsegment und macht rund 40 % der Transaktionen aus, während das EUR-Viertel mit der größten Vorvermietung des Quartals hervorsticht. Branchenbezogen ist der Dienstleistungssektor, insbesondere Anwaltskanzleien, führend, ebenso wie öffentliche Einrichtungen, die weiterhin eine bedeutende Rolle auf dem römischen Büromarkt spielen. Die Leerstandsquote bleibt niedrig, insgesamt unter 7 % und bei Luxusimmobilien nur bei rund 1,5 %. Die Premium-Mietpreise liegen bei 610 € pro Quadratmeter und Jahr und bieten kurzfristig Wachstumspotenzial.