Mercato immobiliare italiano: vendite e prezzi in aumento nel 2025

Il mercato immobiliare italiano ha chiuso il 2025 con risultati decisamente positivi, confermando una fase di stabilizzazione dopo l'incertezza degli ultimi anni.

Secondo un'analisi del Gruppo Tecnocasa, il settore residenziale mostra un notevole incremento nel numero di transazioni, prezzi in aumento e un mercato degli affitti ancora attivo, sebbene il suo tasso di crescita stia iniziando a rallentare.Pertanto, il mercato immobiliare italiano entra nel 2026 con una base abbastanza solida, nonostante il persistente squilibrio tra domanda elevata e offerta limitata.

Oltre 766 mila transazioni: i piccoli centri trainano la crescita

Nel corso del 2025, in Italia sono state registrate 766.756 transazioni di compravendita di immobili residenziali, con un incremento del 6,4% rispetto all'anno precedente.

La crescita più marcata si è osservata nei piccoli centri e nei comuni extraurbani (+6,9%), mentre anche le grandi città hanno mostrato un risultato positivo - +5,4%.

La struttura del mercato è particolarmente degna di nota: il volume delle vendite La costruzione di nuovi edifici è diminuita del 21%, mentre il mercato secondario è cresciuto del 9,1%. Ciò indica che la carenza di nuove abitazioni e gli elevati costi di costruzione stanno spostando sempre più la domanda verso il patrimonio immobiliare esistente.

Crescita dei prezzi: Bari in testa, Milano e Roma in costante crescita

Nella seconda metà del 2025, la crescita media dei prezzi degli immobili nelle grandi città è stata del 2,6%, il dato più alto dal periodo post-pandemia.

La crescita più dinamica è stata registrata a Bari (+6,3%).

Mostrano una dinamica positiva anche:

• Milano - +2,2%;
• Roma - +2,2%.

È importante notare che nessuna grande città ha mostrato una diminuzione dei prezzi, il che conferma la stabilità del mercato.

Dinamiche positive si osservano anche nei capoluoghi di provincia (+1,7%), così come nelle aree suburbane (+2,2%). Tra le città di provincia, spiccano le seguenti:

• Firenze (+4,0%);
• Bologna (+2,8%).

Nonostante la riduzione dei volumi di costruzione, il prezzo dei nuovi edifici è aumentato del 2,5%.

I tempi di vendita sono stabili, ma permangono differenze tra le città

A gennaio 2026, il termine medio per la vendita di immobili nelle grandi città è di 108 giorni, praticamente invariato rispetto all'anno precedente.

I mercati più dinamici rimangono:

• Milano - 88 giorni;
• Bologna - 91 giorni.

I tempi di vendita più lunghi sono stati registrati a:

• Genova - 133 giorni;
• Bari - 126 giorni.

La situazione sta gradualmente migliorando nelle aree periferiche: Inglese: il termine medio è diminuito da 142 a 136 giorni.

Domanda e offerta: gli appartamenti trilocali restano i più richiesti

Il formato abitativo più richiesto nelle grandi città rimane quello degli appartamenti trilocali (trilocali), che rappresenta il 41,2% della domanda.

Seguono:

• appartamenti bilocali (bilocali) - 24,9%;
• appartamenti quadrilocali (quadrilocali) - 22,3%.

Tuttavia, la struttura della domanda varia a seconda della città:

• a Milano, gli appartamenti bilocali sono in testa (45,1%);
• a Genova, predominano gli appartamenti quadrilocali (43,6%), grazie a un livello di prezzo più accessibile.

L'offerta rimane limitata, soprattutto nel segmento degli alloggi di qualità in buone condizioni.

Chi acquista immobili proprietà?

Secondo lo studio:

• Il 75,2% degli acquisti è effettuato per la residenza principale;
• la quota di acquisti a scopo di investimento è diminuita al 17,9%.

L'età media degli acquirenti è di 43,3 anni. Allo stesso tempo, è in crescita l'attività sia dei giovani acquirenti di età compresa tra 18 e 34 anni che della fascia di età 55-64 anni. Sempre più persone acquistano immobili fuori dalla città di residenza.

Mercato degli affitti: la crescita rallenta, ma la domanda rimane alta

Il mercato degli affitti continua a registrare una carenza di offerta, sebbene il tasso di crescita dei canoni di locazione stia gradualmente diminuendo.

Nella seconda metà del 2025:

• monolocali e appartamenti trilocali hanno registrato un aumento degli affitti del 2,2%;
• appartamenti bilocali del 2,3%.

Milano e Bologna stanno assistendo a un leggero raffreddamento del mercato dopo diversi anni di rapida crescita, mentre Genova e Palermo mostrano la crescita maggiore dei canoni di locazione.

I canoni di locazione più elevati si registrano ancora a Milano:

• €837 - monolocale;
• €1.128 - appartamento bilocale;
• €1.525 - appartamento trilocale.

Una tendenza interessante è stata il ritorno sul mercato a lungo termine di alcuni immobili precedentemente utilizzato per affitti a breve termine, il che ha leggermente aumentato l'offerta.

Anche la quota di contratti di locazione per studenti è in crescita, fino al 14,1%, e i contratti a prezzi di mercato libero rappresentano già il 39,5% del mercato.

Il rendimento lordo medio da locazione per un appartamento bilocale raggiunge il 5,7% annuo.

Previsioni per il 2026: crescita moderata con incertezza persistente

Le aspettative per il 2026 rimangono positive. Gli analisti prevedono:

• da 780 a 790 mila transazioni di compravendita;
• un aumento dei prezzi delle case tra l'1% e il 3%;
• un aumento dei canoni di locazione tra il 3% e il 5%.

Tuttavia, il mercato continua a dipendere dalla situazione geopolitica internazionale, che può influenzare la fiducia delle famiglie, degli investitori e il livello generale della domanda.