Mercato uffici di Milano e Roma: crescente importanza dell'offerta di qualità

Secondo le analisi di JLL, il mercato italiano degli uffici in affitto ha iniziato il 2026 con andamenti divergenti in due città chiave: Milano e Roma. Nel primo trimestre, il volume totale degli affitti ha superato di poco i 100.000 mq, di cui circa 65.000 mq a Milano e 36.000 mq a Roma. m - a Roma.

Nel complesso, i dati suggeriscono che il mercato si sta orientando sempre più verso la qualità: la domanda matura e si fa selettiva, mentre l'offerta di immobili di alta qualità rimane limitata, soprattutto nelle zone centrali.

Milano: domanda resiliente mentre lo spazio si riduce

A Milano, il volume di assorbimento si è attestato intorno ai 65.000 mq, a cui si sono aggiunti altri 4.000 mq di sublocazione. Questo dato conferma l'alto livello di attività, paragonabile allo stesso periodo del 2025 e superiore ai valori medi degli ultimi cinque anni. Tuttavia, rispetto allo scorso anno, quando il volume si avvicinava ai 100.000 mq. m, si registra un leggero rallentamento.

La ragione principale è stata la mancanza di grandi transazioni, nonché una significativa diminuzione della superficie media degli uffici affittati, da circa 1.200 mq a 750 mq. Ciò riflette strategie più prudenti da parte delle aziende e la volontà di ottimizzare lo spazio utilizzato.

La domanda si concentra sempre più su immobili di alta qualità: circa il 65% dello spazio assorbito si trova in edifici di classe A. Questa tendenza è supportata da criteri di selezione più rigorosi, tra cui la qualità costruttiva, la sostenibilità e una posizione privilegiata.

L'offerta limitata di immobili di pregio continua a esercitare pressione sul mercato: il tasso di sfitto medio è del 9,4%, ma per gli immobili di alta classe scende al 3,6%. Di conseguenza, i canoni di locazione continuano ad aumentare, raggiungendo gli 820 euro al metro quadro all'anno nel centro storico e i 780 euro nei moderni quartieri degli affari. È in aumento anche la quota di transazioni con canoni di locazione superiori a 600 euro/metro quadro all'anno, che rappresenta già circa il 30% del volume totale. Dal punto di vista geografico, circa il 40% della domanda si concentra nelle aree centrali, principalmente nel centro storico. Allo stesso tempo, le aree semiperiferiche stanno rafforzando il loro ruolo, accumulando oltre un quarto di tutte le transazioni, soprattutto zone come Farini-Isola e Porta Romana.

I principali motori della domanda sono i servizi professionali, tra cui studi legali, istituzioni finanziarie e aziende tecnologiche.

Roma: crescita dovuta a grandi transazioni

A Roma, il quadro è diverso: il mercato immobiliare degli uffici ha mostrato una notevole accelerazione. Il volume di assorbimento è stato pari a circa 36.000 mq, più del doppio rispetto al dato del primo trimestre del 2025. La crescita è stata trainata principalmente da quattro grandi transazioni di oltre 5.000 mq. m, inclusa un'importante transazione con il settore pubblico.

Come a Milano, la capitale continua a registrare una forte domanda di immobili di qualità, con gli edifici di Classe A che rappresentano il 57% del totale degli assorbimenti. Ciò conferma la crescente selettività degli inquilini a fronte di un'offerta limitata di uffici di pregio.

Il distretto finanziario centrale rimane un segmento di mercato chiave, rappresentando circa il 40% delle transazioni, mentre il distretto EUR si distingue con la più grande transazione di pre-locazione del trimestre.

In termini di settori, il settore dei servizi, in particolare gli studi legali, è in testa, così come le istituzioni pubbliche, che continuano a svolgere un ruolo significativo nel mercato degli uffici di Roma.

Il tasso di sfitto rimane basso, inferiore al 7% in generale e solo intorno all'1,5% per gli immobili di fascia alta. I canoni di locazione premium sono mantenuti a 610 euro al metro quadro all'anno, con potenziale di crescita a breve termine.