Kā pārveidot lauku māju vai saimniecības ēku par dzīvojamo ēku

Vecas lauku ēkas (lauku) pārveidošana par pilnvērtīgu dzīvojamo ēku ir saistīta ar nopietniem pilsētvides attīstības riskiem. Lai izvairītos no pašvaldības sodiem un sankcijām, ir skaidri jāsaprot, kādas atļaujas ir nepieciešamas šai procedūrai.

Īpašuma paredzētā lietojuma maiņa vienmēr nozīmē tā sauktās "pilsētas slodzes" palielināšanos teritorijā. Šim procesam ir nepieciešams vai nu saņemt būvatļauju (Permesso di Costruire), vai iesniegt paziņojumu par darbības uzsākšanu (SCIA) atkarībā no vietējā normatīvā regulējuma. Jums būs jāmaksā arī pilsētvides attīstības nodevas un jāveic izmaiņas kadastra reģistrā, lai pārrēķinātu kadastrālo vērtību.

Lai pārklasificētu īpašumu no lauksaimniecības izmantošanas uz dzīvojamo ēku, kvalificētam speciālistam (tehniķim) jāveic pilsētvides attīstības novērtējums, lai nodrošinātu atbilstību konkrētas pašvaldības attīstības noteikumiem (Norme Tecniche di Attuazione) un nodrošinātu, ka zonā ir atļauti dzīvojamie īpašumi. Tā kā šo procedūru neaptver vienkāršotās valsts shēmas, atbilstošas būvatļaujas saņemšana ir obligāta saskaņā ar likumu.

Ko nozīmē mērķa maiņa?

Vecas klēts vai lauku mājas pārveidošana par modernu dzīvojamo ēku ir daudzu sapnis, taču tas prasa stingras birokrātiskas un tehniskas darbības. No juridiskā viedokļa īpašuma pārklasificēšana no lauksaimniecības izmantošanas uz dzīvojamo izmantošanu nozīmē nedzīvojamā nekustamā īpašuma (staļļu, siena šķūņu, noliktavu) pārveidošanu par dzīvojamo ēku. Lai to izdarītu, ir jāpārbauda šādas procedūras pilsētplānošanas iespējamība, jāiesniedz dokumenti vietējai pārvaldei (Commune) un jāmaksā pilsētplānošanas nodevas.

Īpašuma nodošanas iespēju nosaka tās pašvaldības Vispārējais pilsētplānojums (PRG) vai Teritorijas pārvaldības plāns (PGT), kurā atrodas īpašums. Ja ēka atrodas stingri lauksaimniecības zonā vai apgabalā ar ainavas vai hidroģeoloģiskiem ierobežojumiem, pārveidošana var tikt ievērojami ierobežota vai pilnībā aizliegta, lai pasargātu zemi no apbūves.

Atšķirība starp lauku ēku un dzīvojamo ēku

Galvenais, kas jāsaprot, ir atšķirība starp lauku ēku (fabbricato rurale) un civilo mājokli (civile abitazione):

• Lauku ēka ir kadastra un nodokļu ziņā saistīta ar lauksaimniecisko darbību un lauksaimnieka vai lauksaimniecības uzņēmēja vajadzībām.
• Civilā mājoklis ir īpašums, kas paredzēts tikai privātpersonu pastāvīgai dzīvošanai un nekādā veidā nav saistīts ar zemes apstrādi.

Objekta pārveidošanas process sastāv no pieciem galvenajiem posmiem:

1. Juridiskā statusa pārbaude: sertificēts speciālists (inženieris, arhitekts vai mērnieks) pieprasa no pašvaldības arhīva dokumentus, lai pārliecinātos, ka ēkas faktiskais stāvoklis atbilst iepriekš apstiprinātajiem projektiem un ka nav neatļautu ēku.
2. Tehniskās iespējamības analīze: tiek novērtēts, vai spēkā esošie konkrētās teritorijas pilsētplānošanas noteikumi ļauj pārveidot lauku ēkas par dzīvojamo fondu.
3. Būvniecības dokumentu iesniegšana: atkarībā no darbu apjoma tiek iesniegts atbilstošs paziņojums vai pieteikums būvatļaujai.
4. Darbu veikšana un pieņemšana: darbu veikšana nesošo konstrukciju nostiprināšanā, siltumizolācijā un uzstādīšanā modernu inženierkomunikāciju tīklu.
5. Kadastrālā reģistra atjaunināšana un nodošanas ekspluatācijā sertifikāta (agibilità) saņemšana: pēc remonta pabeigšanas tiek reģistrēts jauns plānojums un iesniegta deklarācija par īpašuma piemērotību dzīvošanai.

Kad mērķa maiņa kļūst būtiska no pilsētplānošanas viedokļa

Itālijas valsts tiesību akti (jo īpaši Būvniecības likumu kodekss D.P.R. 380/01) iedala nekustamo īpašumu piecās galvenajās funkcionālajās kategorijās:

• Dzīvojamais (residenziale);
• Tūristu un viesnīcu (turistico-ricettiva);
• Rūpnieciskais un biroju (produttiva e direzionale);
• Komerciālais (commercial);
• Lauksaimniecības (rural).

Īpašuma pāreja no vienas kategorijas uz cita tiek uzskatīta par pilsētplānošanas būtiskām izmaiņām. Šis ir izšķirošs jēdziens: kategorijas maiņa vienmēr maina infrastruktūras slodzi. Tas nozīmē, ka renovētās ēkas iedzīvotāji sāks radīt papildu pieprasījumu pēc sabiedriskajiem pakalpojumiem (autostāvvietām, kanalizācijai, ielu apgaismojumam, bērnudārziem).

Pat ja pāreja no vienas kategorijas uz citu notiek bez būvdarbiem, pašai funkcionālā mērķa maiņai ir nepieciešams saņemt atļauju un, kā likums, maksāt nodevu pašvaldībai. Lauku ēku gadījumā pāreja no lauksaimniecības kategorijas uz dzīvojamo ir saistīta ar maksimālām izmaksām un sarežģītu birokrātiju, jo šī ir viena no būtiskākajām izmaiņām no juridiskā viedokļa.

Cik maksā lauku mājas iekļaušana dzīvojamo ēku fondā?

Īpašuma nodošanas galīgās izmaksas sastāv no pašu būvdarbu izmaksām, iesaistīto speciālistu (arhitektu, inženieru) pakalpojumu izmaksām un pašvaldībai maksātās pilsētas attīstības nodevas (contributo di costruzione).

Pilsētas attīstības nodeva sastāv no trim daļām:

• Primārās infrastruktūras nodeva (U1): sedz pašvaldības izmaksas par pamata komunikācijām (piekļuves ceļi, kanalizācija, ūdensapgāde, apgaismojums).
• Sekundārās infrastruktūras nodeva (U2): tiek izmantota sociālās sfēras attīstībai. (parki, skolas, klīnikas, bērnudārzi).
• Būvniecības nodeva (costo di costruzione): tiek aprēķināta kā procentuālā daļa no standarta būvniecības izmaksām, pamatojoties uz īpašuma izmantojamo platību pēc reģionālajām likmēm.

Aprēķinot nodevu, lauku apvidos saimniecības ēkas sākuma likme bieži vien ir nulle, jo sākotnēji tā bija atbrīvota no nodevām. Šī iemesla dēļ, mainot mērķi, īpašniekam ir jāmaksā nodevas gandrīz tādā pašā apmērā kā, būvējot jaunu dzīvojamo ēku.

Kā legalizēt un reģistrēt lauku ēku?

Daudzas vecas lauku ēkas vai piebūves vispār nav pareizi ierakstītas reģistros. Šāda objekta reģistrācijai ir nepieciešama tā pārnešana no Zemes kadastra (Catasto Terreni) uz Ēku kadastra (Catasto Fabbricati).

Itālijas likumi paredz šādu ēku reģistrāciju, lai tām piešķirtu kadastrālo vērtību un aprēķinātu nodokļus. Legalizācijas procedūra sastāv no diviem paralēliem posmiem, ko veic speciālists:

1. Kartogrāfiskais posms (PREGEO): ēkas topogrāfiskās uzmērīšanas veikšana, lai precīzi iezīmētu tās kontūras pašvaldības kadastra kartē.
2. Raksturlielumu deklarēšana (DOCFA): elektroniska procedūra, ar kuras palīdzību tiek reģistrēti iekšējie plānojumi, noteikta kadastra kategorija un aprēķināti kadastrālie ienākumi.

Šajā posmā īpašumu var reģistrēt standarta kategorijās (piemēram, C/2 - noliktava vai C/6 - garāža/autonojume). Ja ēka ir stipri bojāta un tai nav jumta vai griestu, tā tiek reģistrēta kā Salikta ēka (kategorija F/2). Šī kategorija tiek piešķirta drupām, kas nerada ienākumus: tās netiek apliktas ar nodokļiem, bet īpašnieks saglabā tiesības uz to turpmāku rekonstrukciju.

Izņēmumi no reģistrācijas noteikumiem:

Atsevišķi stāvoši īpašumi, kuru platība ir mazāka par 8 kvadrātmetriem, ir atbrīvoti no obligātās kadastrālās reģistrācijas. m, siltumnīcas kultūraugu audzēšanai, kā arī nojumes, kuru augstums ir mazāks par 1,80 m un kopējais tilpums ir mazāks par 150 kubikmetriem.

Pilsētplānošanas amnestija (Sanatorija):ja lauku īpašums laika gaitā ir pārbūvēts bez atļaujām, īpašniekam būs jāiziet atbilstības novērtēšanas procedūra (Accertamento di Conformità). Būs jāpierāda "dubultā atbilstība" - ka ēka atbilda standartiem gan tās būvniecības laikā, gan atbilst tiem tagad, kā arī jāmaksā sods par legalizāciju.

Kad nav nepieciešama maksa par lietošanas veida maiņu?

Būvniecības nodevu iekasēšanas galvenais princips ir faktiskais slodzes pieaugums uz pilsētas infrastruktūru. Attiecīgi nodevas netiek iekasētas vai tiek samazinātas šādos likumā paredzētajos gadījumos (tostarp nesenajā dekrētā Salva Casa):

• Lietošanas veida maiņa vienas kategorijas ietvaros: ja telpas lietošanas veids mainās, nepārsniedzot vienu makrokategoriju (piemēram, birojs tiek pārveidots par privātu biroju - abas funkcijas ir saistītas ar pakalpojumu sektoru), infrastruktūras slodze nepalielinās un nodevas netiek iekasētas.
• Lietošanas veida maiņa bez būvdarbiem esošajā apbūvē: vēsturiskajos centros vai izveidotās teritorijās, kur komunikācijas jau ir aprēķinātas ar rezervi, likums stimulē telpu atkārtotu izmantošanu, samazinot vai pilnībā atceļot nodevas, ja remonts nemaina ēku apjomus.
• Palīgtelpu pārveidošana: Daudzi reģionālie likumi pilnībā atbrīvo no nodevām bēniņu, pagrabu vai pievienotu garāžu pārveidošanu dzīvojamai lietošanai, veicinot esošo telpu efektīvu izmantošanu, neattīstot jaunu zemi.

Lauku statusa zaudēšana: ieguvumi un nodokļu atvieglojumi

Kad ēka zaudē savu lauku statusu (piemēram, lauksaimnieks aiziet pensijā, saimniecība tiek slēgta vai īpašums tiek pārdots privātpersonai), kļūst pieejamas valdības programmas un nodokļu atvieglojumi. Tie ir paredzēti, lai stimulētu vecā ēku fonda atjaunošanu un novērstu ēku pārvēršanos pamestās drupās.

Valsts būvniecības prēmijas

Pēc lauku ēkas pārveidošanas par dzīvojamo ēku procedūras uzsākšanas īpašnieks var izmantot standarta nodokļu priekšrocības:

• Bonus Ristrutturazioni: nodokļu atlaide par lieliem remonta un restaurācijas darbiem;
• Ecobonus: subsīdijas energoefektivitātes uzlabošanai (jumtu un fasāžu siltināšana, logu nomaiņa, modernu apkures sistēmu uzstādīšana);
• Sismabonus: pabalsti konstrukciju nostiprināšanai un seismiskās izturības palielināšanai, kas ir īpaši svarīgi vecām kūtīm un staļļiem.

Reģionālais atbalsts programmas

Lai novērstu haotisku jaunu teritoriju attīstību, daudzi Itālijas reģioni (tostarp Pjemonta, Lombardija un Veneto) piedāvā īpašus nosacījumus pamestu ēku atjaunošanai:

• Nodevu samazināšana: atlaides no 20% līdz 50% pašvaldības pilsētvides attīstības nodevām, mainot mērķi;
• Īpašas atkāpes (Derghe): iespēja atkāpties no standarta standartiem attiecībā uz minimālo griestu augstumu vai logu un grīdas laukuma attiecību (aeroilluminanti), kas ļauj saglabāt autentisko arhitektūras izskatu un vēsturiskās logu ailes.