Milaan wordt steeds onbetaalbaarder: de woonkosten stijgen sneller dan de inkomens

De Milanese woningmarkt vertoont een groeiende onbalans tussen woonkosten en inkomensniveaus. Volgens het derde rapport van het Observatorium voor Betaalbare Woningen (OCA), dat in april 2026 werd gepresenteerd, zijn de problemen met het betalen van huisvesting geen tijdelijk verschijnsel meer, maar een aanhoudend structureel probleem.

De studie toont aan dat het steeds moeilijker wordt om in Milaan te leven van alleen een inkomen uit arbeid: de kosten voor huisvesting en transport kunnen oplopen tot 60% van het maandinkomen. Bovendien reikt het probleem al lang niet meer tot de administratieve grenzen van de stad en treft het de gehele agglomeratie Milaan.

Milaan blijft een aantrekkelijke plek om te werken en te studeren, maar wordt tegelijkertijd steeds onbetaalbaarder voor gewone inwoners. Experts waarschuwen dat dit zonder een langetermijnstrategie de sociale en economische balans van de stad ernstig kan verstoren.

Prijsstijging overtreft loonstijging

In 2024 bleven de woonkosten stijgen:

• De aankoopprijzen van onroerend goed stegen met 8,5%;
• De huren stegen met 6,8%;
• De gemiddelde lonen stegen slechts met 4,2%, wat lager is dan de inflatie.

Voor midden- en laagbetaalde werknemers is de situatie nog erger:

De inkomens van de bevolking zijn gepolariseerd, de woningmarkt krimpt

• De inkomensstructuur in Milaan laat een sterke sociale stratificatie zien:
• Meer dan de helft van de belastingbetalers verdient minder dan 26.000 euro per jaar;
• Bijna een derde verdient minder dan 15.000 euro.
• Tegen deze achtergrond kan de gemiddelde inwoner zich steeds kleinere woonruimtes veroorloven. In veel gevallen ligt het beschikbare vloeroppervlak al onder de minimale woningnormen die op de markt gelden.
• Het woningprobleem wordt niet alleen lastig, maar voor velen zelfs onoplosbaar.
• 
  

De werkelijke bevolking van Milaan is groter dan het officiële aantal.

• Een van de meest interessante bevindingen van het onderzoek was het verschil tussen het officiële aantal inwoners en de werkelijke bevolking van de stad.
• Op basis van mobiele telefoongegevens concludeerden analisten dat Milaan officieel 1,4 miljoen inwoners telt, maar dat er permanent meer dan 1,6 miljoen mensen in de stad wonen. Dit cijfer omvat studenten, tijdelijke werknemers en mensen die niet officieel geregistreerd staan.
• Dit legt extra druk op de huurmarkt, het openbaar vervoer en de gemeentelijke diensten.
• 
  

Kortetermijnverhuur verergert de crisis

• Na de pandemie begon de markt voor kortetermijnverhuur snel te groeien. Steeds meer appartementen worden omgebouwd tot toeristische woningen, waardoor het aanbod van permanente huisvesting voor stadsbewoners afneemt. In de afgelopen vijf jaar: Het aandeel langetermijnverhuur is gedaald van 66% naar 51%; Tijdelijke en kortetermijncontracten beslaan bijna de helft van de markt. Dit weerspiegelt enerzijds de groeiende toeristische aantrekkelijkheid van Milaan, maar verhoogt anderzijds de instabiliteit voor mensen die op zoek zijn naar een permanente woning of werkplek. De onderontwikkeling van de hotelinfrastructuur heeft de druk op de particuliere woningmarkt verder vergroot. Huisvesting De crisis verspreidt zich buiten Milaan.
• Problemen met de betaalbaarheid van woningen treffen niet alleen Milaan zelf, maar ook omliggende steden in de metropoolregio.
• Zelfs in gemeenten met goede verbindingen naar Milaan stijgen de huurprijzen snel. Veel inwoners verhuizen verder van het centrum in een poging om kosten te besparen, maar de besparingen zijn niet zo significant vanwege de transportkosten. Volgens het onderzoek: huisvesting en openbaar vervoer kunnen 50-60% van het inkomen opslokken; bij gebruik van de auto loopt dit aandeel soms op tot 80%. Naast de financiële lasten creëert dit ook extra milieu- en infrastructuurproblemen. Er zijn alomvattende maatregelen nodig. De auteurs van het rapport benadrukken dat de huisvestingsproblematiek nauw verbonden is met sociaal beleid, stadsplanning en de arbeidsmarkt. De ervaringen in voorstedelijke gebieden tonen de noodzaak aan van:
• 
  
• coördinatie tussen gemeenten;
• gezamenlijk beheer van de stedelijke agglomeratie;
• integratie van het huisvestingsbeleid met het sociale vangnet.
• Bijzondere aandacht wordt besteed aan de samenhang tussen wonen en werkgelegenheid. De hoge kosten van levensonderhoud hebben nu al invloed op het vermogen van bedrijven om werknemers aan te trekken en te behouden. Daarom worden tijdelijke huisvestingsoplossingen in verband met werkgelegenheid steeds vaker besproken.

Een langetermijnstrategie is nodig

• Het laatste deel van het rapport beschouwt huisvesting als een strategische infrastructuur die noodzakelijk is voor de economische concurrentiekracht en sociale stabiliteit van de stad.
• Experts zijn van mening dat betaalbare huur niet meer dan 100-110 euro per vierkante meter per jaar mag bedragen. Zodra deze grens wordt overschreden, worden zelfs vertegenwoordigers van sleutelberoepen die essentieel zijn voor het functioneren van de stad uit de woningmarkt gedwongen.
• De belangrijkste conclusie van de studie is dat het simpelweg analyseren van het probleem niet langer volstaat. Milaan heeft een langetermijnbeleid nodig dat huisvesting, vervoer en werkgelegenheid op het niveau van de gehele stedelijke agglomeratie combineert.