Italiaanse vastgoedmarkt: prijsgroei en veranderende vraag

Onderzoek van Real Estate DATA HUB toont aan dat de Italiaanse vastgoedmarkt een meer volwassen ontwikkelingsfase ingaat. De belangrijkste groeifactoren zijn de energiezuinigheid van woningen, de toenemende aantrekkelijkheid van de zuidelijke regio's van het land en de groeiende interesse van kopers in ruimere huizen en appartementen.

Terwijl veel Europese landen voorzichtig blijven met investeringen en meer aandacht besteden aan de kwaliteit van activa, sloot Italië 2025 af met indrukwekkende resultaten: het aantal transacties op de residentiële vastgoedmarkt steeg met 9,5%, de prijzen stegen met 3,5% ten opzichte van het voorgaande jaar en de gemiddelde verkooptijd van een woning bedroeg ongeveer 150 dagen. Deze gegevens worden gepresenteerd in de dertiende editie van het Real Estate DATA HUB-rapport, opgesteld door de analyseafdelingen van REMAX Italia, RYZE en 24MAX.

Prognoses voor 2026

Experts verwachten dat de markt in 2026 zal blijven groeien, zij het in een gematigder tempo. Deze groei zal worden ondersteund door stabiele fundamentele factoren. Voor kopers zijn de kwaliteit van de woningen, de energie-efficiëntie en het vermogen om de waarde op lange termijn te behouden van cruciaal belang.

Volgens Dario Castiglia, CEO van REMAX Italia, wordt de Italiaanse woningmarkt volwassener en bewuster. Ondanks de toegenomen eisen aan vastgoed blijft de vraag hoog, omdat onroerend goed nog steeds wordt gezien als een betrouwbaar en strategisch belangrijk bezit. Energiezuinige woningen stijgen in prijs en worden sneller verkocht. Energiezuinigheid is niet langer alleen een milieutrend, maar is een belangrijke economische factor geworden. In 2025 steeg de verkoop van woningen met energieklassen A en B met meer dan 25% ten opzichte van twee jaar geleden. De prijs van dergelijke woningen ligt gemiddeld ongeveer 40% hoger dan die van woningen met een lage energieprestatie. Ze worden echter sneller verkocht: de verkooptijd is ongeveer 8% korter dan gemiddeld. Groene hypotheken worden steeds aantrekkelijker. De bankensector biedt extra stimulansen. In de tweede helft van 2025 daalden de vaste rentes op zogenaamde "groene" hypotheken voor de aankoop van energiezuinige woningen tot ongeveer 2,19%. De maandelijkse betalingen op dergelijke leningen liggen gemiddeld 15% lager dan bij standaardhypotheken. In combinatie met lagere onderhoudskosten maakt dit energiezuinige woningen aantrekkelijk, niet alleen vanuit milieuoogpunt, maar ook vanuit financieel oogpunt. Bovendien hebben de Europese eisen op het gebied van energie-efficiëntie al een merkbare invloed op het koopgedrag. Zuid-Italië ontwikkelt zich tot een nieuw groeigebied. Een van de meest opvallende ontwikkelingen van 2025 was de versterking van de positie van de zuidelijke regio's van Italië en de eilanden. Hoewel de groei in het noorden en midden van het land stabiliseert, heeft het zuiden de beste resultaten behaald gedurende de gehele observatieperiode. Verschillende factoren dragen hieraan bij: relatief betaalbare vastgoedprijzen, de toenemende populariteit van thuiswerken en hybride werken, en goede vooruitzichten voor toekomstige waardestijging van woningen. Experts zijn van mening dat dit geen kortstondige opleving is, maar een langetermijnverandering in de markttrends. Fiscale voordelen, een hoge levenskwaliteit en lagere prijzen in vergelijking met de centrale en noordelijke regio's trekken jonge kopers aan die veel potentieel zien in deze gebieden. Kopers kiezen voor ruimere woningen. Appartementen met drie slaapkamers blijven het populairste woningtype in het land en vertegenwoordigen 37,35% van de vraag. De voorkeuren van kopers verschuiven echter geleidelijk naar ruimere woningen. Vandaag de dag vertegenwoordigen vierkamerappartementen en huizen of appartementen met vijf of meer kamers samen bijna 38% van de vraag. Dit weerspiegelt een veranderende perceptie van wonen: een huis moet tegelijkertijd een plek zijn om te ontspannen, te werken, te sporten, te studeren en te socialiseren. Deze trend is vooral merkbaar in de centrale en zuidelijke regio's. In Midden-Italië vertegenwoordigen vierkamerwoningen ongeveer 20% van de transacties, terwijl dit in het zuiden 27% is. Woningen met vijf of meer kamers bereiken een aandeel van 22% in het midden van het land en 30% in de zuidelijke regio's. Dit komt grotendeels doordat het uitbreiden van woonruimte hier betaalbaarder blijft.

Commercieel vastgoed: Focus op stadsvernieuwing

Het segment commercieel vastgoed sloot 2025 af met recordcijfers. De belangrijkste factor was echter niet alleen de investeringsdynamiek, maar ook de kwalitatieve verandering in de markt.

Kantoorvastgoed, winkelpanden, logistieke complexen en de hotelsector worden steeds meer gezien als instrumenten voor economische ontwikkeling en stadsvernieuwing.

Detailhandel

De detailhandelssector groeide met 46% ten opzichte van 2024 en bereikte een historisch hoogtepunt. Het grootste deel van de investeringen ging naar vastgoed buiten de stadscentra, goed voor ongeveer 80% van alle transacties. Het concept van 'belevingscentra', die winkelen, entertainment en gastronomie combineren, wint aan populariteit. Investeerders zijn vooral geïnteresseerd in outlets, luxe winkelstraten en moderne winkelcentra. De hotelsector was de op één na snelst groeiende sector, met een stijging van 20%. Projecten met toegevoegde waarde, zoals de renovatie van oude kantoren en historische gebouwen en de ombouw ervan tot luxe hotels, bleken bijzonder populair. Deze strategie stelt ons in staat om tegelijkertijd het probleem van inefficiënt vastgoed aan te pakken en te voldoen aan de groeiende vraag naar een hoogwaardig toeristisch product. Een aanzienlijk deel van de investeringen is gericht op het premium- en luxesegment.

Rome verkleint de kloof met Milaan

Logistiek vastgoed trok ongeveer € 2 miljard aan investeringen aan, een stijging van 30% ten opzichte van het voorgaande jaar. Bijna het gehele financieringsvolume – 98% – werd verstrekt door buitenlandse investeerders.

Energie-efficiëntie, milieuvriendelijkheid en een hoge vastgoedkwaliteit blijven de belangrijkste criteria bij de selectie van vastgoed. Tegelijkertijd breidt de logistieke markt zich geleidelijk uit buiten de traditionele dominantie van Milaan: huurprijzen in de regio Rome benaderen steeds meer het niveau van Milaan. Datacenters, die een apart, snelgroeiend segment vormen, geven extra impuls aan de ontwikkeling.

Kantorenmarkt: Lagere volumes, hogere vraag

De investeringen in kantoorvastgoed daalden met 14% tot ongeveer € 1,8 miljard. De volumevermindering geeft echter geen volledig beeld van de situatie.

De trend van "vlucht naar kwaliteit" versterkt zich in de markt, waardoor de vraag zich concentreert op de hoogste kwaliteit A-klasse panden met ESG-certificering, gelegen in centrale zakelijke districten. Het leegstandspercentage voor dergelijke panden blijft extreem laag: ongeveer 3% in Milaan en slechts 1,6% in Rome. Hierdoor genieten eigenaren van moderne en duurzame panden een constante vraag en kunnen ze een hogere prijs vragen, terwijl panden van lagere kwaliteit geleidelijk aan hun concurrentievermogen verliezen. Volgens Laura Piantanida, hoofd institutionele relaties bij RYZE, wordt de markt steeds selectiever. Investeerders en huurders geven de voorkeur aan panden die een combinatie bieden van hoge kwaliteit, duurzaamheid, innovatieve oplossingen en flexibiliteit in gebruik. Renovatie- en herbestemmingsprojecten voor bestaande gebouwen zijn momenteel de belangrijkste bron van waardecreatie, waardoor de kloof tussen de meest aantrekkelijke objecten en panden die zich niet aanpassen aan de nieuwe markteisen groter wordt.