Włoski rynek nieruchomości: wzrost cen i zmieniający się popyt

Badania Real Estate DATA HUB pokazują, że włoski rynek nieruchomości wkracza w dojrzalszą fazę rozwoju. Głównymi czynnikami wzrostu są efektywność energetyczna mieszkań, rosnąca atrakcyjność południowych regionów kraju oraz rosnące zainteresowanie nabywców bardziej przestronnymi domami i mieszkaniami.

Podczas gdy wiele krajów europejskich zachowuje ostrożność w inwestowaniu i zwraca większą uwagę na jakość aktywów, Włochy zakończyły rok 2025 z imponującymi wynikami: liczba transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych wzrosła o 9,5%, ceny wzrosły o 3,5% w porównaniu z rokiem poprzednim, a średni czas sprzedaży nieruchomości wyniósł około 150 dni. Dane te przedstawiono w trzynastym wydaniu raportu Real Estate DATA HUB, przygotowanego przez działy analityczne REMAX Italia, RYZE i 24MAX.

Prognozy na 2026 rok

Eksperci spodziewają się, że rynek będzie nadal rósł w 2026 roku, choć tempo wzrostu będzie bardziej umiarkowane. Będzie ono wspierane przez stabilne czynniki fundamentalne. Dla kupujących kluczowe znaczenie ma jakość mieszkań, ich efektywność energetyczna i zdolność do utrzymania wartości w dłuższej perspektywie.

Według prezesa REMAX Italia, Dario Castiglii, włoski rynek nieruchomości staje się coraz bardziej dojrzały i świadomy. Pomimo rosnących wymagań dotyczących nieruchomości, popyt utrzymuje się na wysokim poziomie, ponieważ nieruchomości są nadal postrzegane jako niezawodne i strategicznie ważne aktywa.

Energooszczędne mieszkania zyskują na wartości i sprzedają się szybciej

Efektywność energetyczna przestała być wyłącznie trendem ekologicznym, a stała się ważnym czynnikiem ekonomicznym. W 2025 roku sprzedaż nieruchomości o klasach energetycznych A i B wzrosła o ponad 25% w porównaniu z dwoma latami temu.

Cena takich nieruchomości jest średnio o około 40% wyższa niż domów o niskiej charakterystyce energetycznej. Sprzedają się jednak szybciej: okres ekspozycji na rynku jest o około 8% krótszy niż przeciętnie.

„Zielone” kredyty hipoteczne stają się coraz bardziej opłacalne

Dodatkowe zachęty zapewnia sektor bankowy. W drugiej połowie 2025 roku stałe oprocentowanie tzw. „zielonych” kredytów hipotecznych przeznaczonych na zakup energooszczędnych mieszkań spadło do około 2,19%.

Miesięczne raty takich kredytów są średnio o 15% niższe niż w przypadku standardowych programów hipotecznych. W połączeniu z niższymi kosztami utrzymania nieruchomości, sprawia to, że energooszczędne mieszkania są atrakcyjne nie tylko z punktu widzenia ekologicznego, ale także finansowego. Ponadto europejskie wymogi dotyczące efektywności energetycznej mają już zauważalny wpływ na zachowania nabywców.

Południowe Włochy stają się nowym centrum wzrostu

Jednym z najważniejszych wydarzeń 2025 roku było wzmocnienie pozycji południowych regionów Włoch i wysp. Podczas gdy północ i centrum kraju wykazują stabilizację tempa wzrostu, południe odnotowało najlepsze wyniki w całym okresie obserwacji.

Wpływa na to kilka czynników: stosunkowo przystępne ceny nieruchomości, rosnąca popularność pracy zdalnej i hybrydowej oraz dobre perspektywy wzrostu cen nieruchomości w przyszłości.

Eksperci uważają, że nie jest to chwilowy spadek, lecz długoterminowa zmiana trendów rynkowych. Ulgi podatkowe, wysoka jakość życia i bardziej przystępne ceny w porównaniu z regionami centralnymi i północnymi przyciągają młodych nabywców, którzy dostrzegają w tych obszarach znaczny potencjał.

Nabywcy wybierają bardziej przestronne mieszkania

Apartamenty trzypokojowe pozostają najpopularniejszym rodzajem mieszkań w kraju, stanowiąc 37,35% popytu. Jednak preferencje nabywców stopniowo przesuwają się w kierunku nieruchomości bardziej przestronnych.

Obecnie apartamenty czteropokojowe oraz domy lub apartamenty składające się z pięciu lub więcej pokoi łącznie stanowią prawie 38% popytu. Odzwierciedla to zmieniające się postrzeganie rynku mieszkaniowego: dom powinien jednocześnie służyć jako miejsce relaksu, pracy, uprawiania sportu, nauki i spotkań towarzyskich.

Trend ten jest szczególnie widoczny w regionach centralnych i południowych. W centralnych Włoszech nieruchomości czteropokojowe stanowią około 20% transakcji, podczas gdy na południu – 27%. Domy z pięcioma lub więcej pokojami osiągają 22% w centralnej części kraju i 30% w regionach południowych. Wynika to głównie z faktu, że rosnąca powierzchnia mieszkaniowa pozostaje tu bardziej przystępna cenowo.

Nieruchomości komercyjne: nacisk na odnowę miejską

Segment nieruchomości komercyjnych zakończył rok 2025 z rekordowymi wynikami. Jednak główną cechą była nie tylko dynamika inwestycji, ale także jakościowa zmiana na rynku.

Nieruchomości biurowe, handlowe, kompleksy logistyczne i sektor hotelowy są coraz częściej postrzegane jako narzędzia rozwoju gospodarczego i odnowy miast.

Handel detaliczny

Sektor nieruchomości handlowych wzrósł o 46% w porównaniu z rokiem 2024, osiągając historyczne maksimum. Większość inwestycji trafiła do nieruchomości położonych poza centrami miast, które stanowiły około 80% wszystkich transakcji.

Koncepcja „centrów doświadczeń”, łączących zakupy, rozrywkę i gastronomię, zyskuje na popularności. Inwestorzy są najbardziej zainteresowani outletami, ekskluzywnymi ulicami handlowymi i nowoczesnymi centrami handlowymi.

Hotelarstwo

Sektor hotelowy był drugim najszybciej rozwijającym się sektorem, notując wzrost o 20%. Szczególnie popularne okazały się projekty o wartości dodanej (value-add), obejmujące przebudowę starych biurowców i zabytkowych budynków oraz przekształcanie ich w wysokiej klasy hotele.

Ta strategia pozwala nam jednocześnie rozwiązać problem nieefektywnych obiektów i sprostać rosnącemu zapotrzebowaniu na wysokiej jakości produkt turystyczny. Znaczna część inwestycji jest kierowana do segmentów premium i luksusowego.

Rzym zmniejsza dystans do Mediolanu

Nieruchomości logistyczne przyciągnęły inwestycje o wartości około 2 miliardów euro, co stanowi wzrost o 30% w porównaniu z rokiem poprzednim. Niemal cały wolumen finansowania – 98% – pochodził od inwestorów zagranicznych.

Efektywność energetyczna, przyjazność dla środowiska i wysoka jakość aktywów pozostają głównymi kryteriami wyboru nieruchomości. Jednocześnie rynek logistyczny stopniowo wykracza poza tradycyjną dominację Mediolanu: stawki czynszów w regionie Rzymu coraz bardziej zbliżają się do poziomu mediolańskiego. Centra danych, które stanowią odrębny, szybko rozwijający się segment, zapewniają dodatkowy impuls rozwojowy.

Rynek biurowy: niższe wolumeny, wyższy popyt

Inwestycje w nieruchomości biurowe spadły o 14%, osiągając wartość około 1,8 mld euro. Spadek wolumenu nie odzwierciedla jednak pełnego obrazu sytuacji.

Na rynku umacnia się trend „ucieczki do jakości” – popyt koncentruje się na najwyższej jakości nieruchomościach klasy A z certyfikatem ESG, zlokalizowanych w centralnych dzielnicach biznesowych. Wskaźnik pustostanów w takich nieruchomościach pozostaje wyjątkowo niski: około 3% w Mediolanie i zaledwie 1,6% w Rzymie.

W rezultacie właściciele nowoczesnych i zrównoważonych nieruchomości cieszą się stałym popytem i mogą liczyć na wyższą cenę, podczas gdy nieruchomości niższej jakości stopniowo tracą na konkurencyjności.

Według Laury Piantanidy, dyrektor ds. relacji instytucjonalnych w RYZE, rynek staje się coraz bardziej selektywny. Inwestorzy i najemcy preferują nieruchomości łączące wysoką jakość, zrównoważony rozwój, innowacyjne rozwiązania i elastyczność użytkowania. Renowacje i przeprojektowywanie istniejących budynków są obecnie głównym źródłem tworzenia wartości, pogłębiając przepaść między najatrakcyjniejszymi aktywami a nieruchomościami, które nie dostosowują się do nowych wymagań rynku.