Итальянский рынок недвижимости: рост цен и изменение спроса

Исследование Real Estate DATA HUB показывает, что рынок недвижимости Италии вступает в более зрелую фазу развития. Основными факторами роста становятся энергоэффективность жилья, повышение привлекательности южных регионов страны и растущий интерес покупателей к более просторным домам и квартирам.

В то время как многие европейские страны сохраняют осторожность в инвестициях и уделяют повышенное внимание качеству активов, Италия завершила 2025 год с впечатляющими результатами: количество сделок на рынке жилой недвижимости выросло на 9,5%, цены увеличились на 3,5% по сравнению с предыдущим годом, а средний срок продажи объекта составил около 150 дней. Такие данные приводятся в тринадцатом выпуске отчета Real Estate DATA HUB, подготовленного аналитическими подразделениями REMAX Italia, RYZE и 24MAX.

Прогнозы на 2026 год

Эксперты ожидают, что в 2026 году рынок продолжит расти, хотя темпы увеличения будут более умеренными. Поддержку ему окажут устойчивые фундаментальные факторы. Для покупателей ключевое значение приобретают качество жилья, его энергоэффективность и способность сохранять стоимость в долгосрочной перспективе.

По словам генерального директора REMAX Italia Дарио Кастильи, итальянский рынок жилья становится более зрелым и осознанным. Несмотря на усиление требований к объектам, спрос остается высоким, поскольку недвижимость по-прежнему воспринимается как надежный и стратегически важный актив.

Энергоэффективное жилье дорожает и продается быстрее

Энергоэффективность перестала быть исключительно экологическим трендом и превратилась в важный экономический фактор. В 2025 году продажи объектов с энергетическим классом A и B выросли более чем на 25% по сравнению с показателями двухлетней давности.

Стоимость таких объектов в среднем примерно на 40% выше, чем у жилья с низкими энергетическими характеристиками. Однако они продаются быстрее: сроки экспозиции на рынке оказываются примерно на 8% ниже средних.

«Зеленые» ипотечные кредиты становятся выгоднее

Дополнительный стимул обеспечивает банковский сектор. Во второй половине 2025 года фиксированные ставки по так называемым «зеленым» ипотекам, предназначенным для покупки энергоэффективного жилья, опустились примерно до 2,19%.

Ежемесячные платежи по таким кредитам в среднем на 15% ниже, чем по стандартным ипотечным программам. В сочетании с меньшими затратами на содержание недвижимости это делает энергоэффективное жилье привлекательным не только с экологической, но и с финансовой точки зрения. Кроме того, европейские требования по энергосбережению уже сегодня оказывают заметное влияние на поведение покупателей.

Южная Италия становится новым центром роста

Одним из самых заметных событий 2025 года стало укрепление позиций южных регионов Италии и островов. Пока север и центр страны демонстрируют стабилизацию темпов роста, юг показал лучшие результаты за весь период наблюдений.

Этому способствуют несколько факторов: относительно доступные цены на недвижимость, растущая популярность удаленной и гибридной работы, а также хорошие перспективы увеличения стоимости жилья в будущем.

Эксперты считают, что речь идет не о краткосрочном скачке, а о долгосрочном изменении рыночных тенденций. Налоговые льготы, высокий уровень качества жизни и более доступные цены по сравнению с центральными и северными регионами привлекают молодых покупателей, которые видят значительный потенциал этих территорий.

Покупатели выбирают более просторное жилье

Трехкомнатные квартиры остаются самым востребованным типом жилья в стране, на них приходится 37,35% спроса. Однако предпочтения покупателей постепенно смещаются в сторону более просторных объектов.

Сегодня квартиры с четырьмя комнатами и дома или квартиры с пятью и более помещениями вместе формируют почти 38% спроса. Это отражает изменение представлений о жилье: дом должен одновременно выполнять функции места для отдыха, работы, занятий спортом, учебы и общения.

Особенно заметен этот тренд в центральных и южных регионах. В центре Италии четырехкомнатные объекты составляют около 20% сделок, а на юге — 27%. Жилье с пятью и более комнатами достигает доли 22% в центре страны и 30% в южных регионах. Во многом это связано с тем, что здесь расширение жилой площади остается более доступным по цене.

Коммерческая недвижимость: ставка на обновление городов

Сегмент коммерческой недвижимости завершил 2025 год рекордными показателями. Однако главной особенностью стала не только динамика инвестиций, но и качественное изменение рынка.

Офисная недвижимость, торговые объекты, логистические комплексы и гостиничный сектор все чаще рассматриваются как инструменты экономического развития и городской реновации.

Розничная торговля

Сектор торговой недвижимости вырос на 46% по сравнению с 2024 годом, достигнув исторического максимума. Основной объем инвестиций пришелся на объекты за пределами городских центров, которые обеспечили около 80% всех сделок.

Популярность набирает концепция «центров впечатлений», где объединяются покупки, развлечения и гастрономия. Наибольший интерес инвесторов вызывают аутлеты, торговые улицы премиального уровня и современные торговые центры.

Гостиничный бизнес

Гостиничный сектор стал вторым по темпам роста, увеличившись на 20%. Особенно востребованными оказались проекты value-add, предполагающие реконструкцию старых офисов и исторических зданий с превращением их в высококлассные отели.

Такая стратегия позволяет одновременно решать проблему неэффективных объектов и удовлетворять растущий спрос на качественный туристический продукт. Значительная часть инвестиций направляется в премиальный и люксовый сегменты.

Рим сокращает отставание от Милана

Логистическая недвижимость привлекла около 2 млрд евро инвестиций, что на 30% больше показателей предыдущего года. Почти весь объем финансирования — 98% — обеспечили иностранные инвесторы.

Главными критериями выбора объектов остаются энергоэффективность, экологичность и высокое качество активов. При этом логистический рынок постепенно выходит за пределы традиционного доминирования Милана: ставки аренды в районе Рима все больше приближаются к миланским показателям. Дополнительный импульс развитию придают дата-центры, которые формируют отдельный быстрорастущий сегмент.

Офисный рынок: меньше объемов, выше требования

Инвестиции в офисную недвижимость сократились на 14%, составив около 1,8 млрд евро. Однако снижение объемов не отражает полной картины происходящего.

На рынке усиливается тенденция «flight-to-quality» — концентрация спроса на наиболее качественных объектах категории Grade A с ESG-сертификацией, расположенных в центральных деловых районах. Уровень вакантности таких помещений остается крайне низким: около 3% в Милане и всего 1,6% в Риме.

В результате владельцы современных и экологичных объектов получают устойчивый спрос и могут рассчитывать на премию к цене, тогда как менее качественная недвижимость постепенно теряет конкурентоспособность.

По мнению главы отдела институциональных отношений RYZE Лауры Пьянтаниды, рынок становится все более избирательным. Инвесторы и арендаторы предпочитают объекты, которые сочетают высокое качество, экологичность, инновационные решения и гибкость использования. Именно проекты реновации и переосмысления существующих зданий сегодня выступают главным источником создания стоимости, что усиливает разрыв между наиболее привлекательными активами и объектами, которые не успевают адаптироваться к новым требованиям рынка.